2022年開始，無論從銀行放貸速度來看，還是從政策的調整來看，“房住不炒”原則在不斷落實，房地產行業回暖預期不斷清晰。

2月8日，中國人民銀行、中國銀行(601988)保險監督管理委員會兩部委聯合發布了《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（以下簡稱《通知》）。專家認為，該政策主要影響銀行對房企的貸款傾向，將間接傳導至居民的購房選擇，但是也不意味著保障性租賃購房市場可以高枕無憂。

《通知》主要涉及兩方面政策：一是保障性住房；二是房地產貸款集中管理制度。

保障性住房主要提供給當地存在住房困難的個人，在價格方面十分優惠。以上海為例，住房困難的面積標準原則上按照家庭在本市一定區域范圍內人均住房建筑面積低于15平方米確定。在價格方面，面向社會供應的項目，應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下定價。此外，在收費時，保障性租賃住房租金按月或按季度收取，但不得預收超過一個季度以上的租金；押金不得超過一個月租金。

而房地產貸款集中管理制度是指2020年12月28日，中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。該通知將銀行業金融機構分為了中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，并分別對這五檔機構的房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限做出了規定，五個檔次分別為40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%，三、四、五檔可根據實際情況上下浮動2.5個百分點。

《通知》將如何影響房貸市場？

宜信財富首席宏觀研究員王好認為，《通知》的政策導向性比較明確，應該會對房貸市場有一定影響。“此次新政主要是針對貸款集中制度中的房企貸款，直接影響到房地產企業，后續或將傳導至居民的購房選擇，尤其在一些房價較高、供需較為緊張的一二線城市。”

他表示，一方面，新政會吸引一部分信貸進入保障性住房市場，這對保障性住房市場的發展具有促進作用；另一方面，新政也將會對地方政府的監管工作思路、房企的經營決策等方面都會產生影響。總體而言，新政可以視為踐行“房住不炒”的重要舉措。長期來看，健全的保障房市場在未來可以視為一種公共產品和服務，將會對國內人口流動，乃至城市經濟發展產生愈加顯著的影響。

保障性住房市場是否可以高枕無憂？克而瑞房地產行業首席分析師孫楊提示，政策性的寬松可以給房企帶來更多融資，以投入到保障性租賃住房的建設中，但是這類住房的需求有多大仍是一個有待解答的問題。滿足居民的租賃性住房需求不僅僅在于提供住房，還有配套的醫療、教育、生活基礎設施等。

房地產回暖預期逐步明晰

2021年受房地產行業不斷加碼的收緊政策，以及房企的爆雷危機影響，房地產開發投資和商品房銷售增速都有所下降。國家統計局1月17日公布的《全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，2021年全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%。商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。

2022年開始，無論從銀行放貸速度來看，還是從政策的調整來看，“房住不炒”原則在不斷落實，房地產行業回暖預期不斷清晰。

2022年首月，受行業下行慣性影響，二手房價格環比仍顯下降趨勢，但出現了跌幅收窄跡象。貝殼研究院數據顯示，2022年1月貝殼50城二手房價格指數環比跌幅為0.3%，較上月收窄0.5個百分點。下跌城市個數進一步減少，房價修復較快的城市主要是一線及基本面較好的二三線城市。北京、上海、佛山、蘇州等城市二手房價格指數在上月環比止跌后，1月平穩上漲；泉州、長沙、廣州、南京、廈門、無錫、合肥等二手房價格指數止跌趨穩。

全國多地利率下行

1月下旬，受LPR利率下行影響，房貸利率整體下降。北京地區銀行首套房貸利率普遍降至5.15%，二套房貸降至5.65%；上海地區銀行首套房貸利率普遍降至4.95%，二套房貸降至5.65%；深圳地區首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。

此外，不少地區的銀行也主動降低了房貸利率，并且在放貸速度方面有所提升。比如，蘇州多家國有銀行將首套房貸利率下調至4.95%，較2021年底5.7%的利率水平下降0.75個百分點；二套房貸利率最低可至5.1%，較去年底的6%下降0.9個百分點。記者對1月上海房貸市場的調研也顯示，房貸額度充足的同時，銀行的放貸速度也大大縮短，普遍在1至2月，最快可達1周。

一些地方也放松了公積金貸款的限制。2月1日開始，福州第二次申請純住房公積金貸款，首付款比例統一調整為40%。此外，二次申請住房公積金貸款在第一次結清后當月即可申請，而原先需滿12個月才可辦理。

（作者：吳霜 編輯：馬春園）