作者： 高雅

[ 唐克爾預測說，美國房地產市場目前供需不匹配的情況還將持續。新房和現房的銷售庫存以及房主空置率處于歷史低位，而住房價格則爆炸性地上升。同時，美國的建筑許可數量仍然低于上一次高峰時期。這意味著目前的住房熱潮仍有進一步發展的空間，有利于美國房屋建筑商將供應/需求錯配變現。 ]

疫情后，美國中產階級買房的愿望更加難以實現。

根據房產中介Redfin的一份最新數據報告，2022年1月是美國房地產歷史上競爭最激烈的月份，因為買家數量超過賣家，同時抵押貸款利率在上升。

Redfin的計算顯示，2022年1月，全美房屋銷售價格中位數同比飆升16%至365000美元，再次創下歷史新高。恰巧美國的通貨膨脹率也達到了40年來最高水平，這使得購房成本對于一般民眾而言，越來越難以承受。

“當買家多于賣家時，競爭就會升溫。”Redfin首席經濟學家費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，贏家最終就是經驗豐富的購房者和投資者，而財力有限的買家將成為輸家。

研究發現，2021年底，收入在7.5萬至10萬美元之間的家庭能夠負擔得起的房屋比疫情前少了約41.1萬套。2019年底，每24個這一收入階層的家庭共享一個可以買得起的房源。到2021年12月，這個數字變為每65個家庭搶一個房源。

投資咨詢公司BCA Research美國資產策略部門首席策略師唐克爾（Irene Tunkel）接受第一財經記者采訪時表示：“我認為美國房地產市場的繁榮是供應受限的一個典型案例。自2008年全球金融危機以來，美國大約少建了500萬套房屋，但同時，千禧一代已經準備好成家，而這一群體規模龐大，比上一代人多出1100萬。因此，他們都想買房以建立家庭。但他們夢想成真的幾率并不大。”

根據全美房地產經紀人協會（NAR）2月7日發布的一項研究，與兩年前相比，房價的飆升和待售房屋數量的急劇下降使許多美國人買房更加困難。除了最富有的美國人外，其他所有人的買房負擔能力都在惡化，市場上房屋數量的減少也讓每個收入階層都更難買房。

除了最富的人，大家都更買不起房了

NAR表示，收入在7.5萬美元至10萬美元之間的家庭，有能力購買12月活躍住房庫存中的51%，但這一數字低于2019年12月的58%。這7個百分點的下降幅度在所有收入階層中是第二大。下降幅度最大的是收入在10萬至12.5萬美元之間的家庭，其負擔能力下滑了8個百分點。他們有能力購買上市房屋的63%。

疫情推動了美國房地產市場。一方面，買家試圖利用較低的抵押貸款利率并搬進更大的房子。但是，待售房屋的供應量本就并不充足，在疫情后更是急劇下降。房屋建設活動也在放緩，許多潛在的賣家推遲搬遷或不愿意出售。

住宅建筑商Pulte集團總裁兼首席執行官馬夏爾（Ryan Marshall）在本月的收益電話會議上說，今年房屋供應情況不會有任何明顯改善。

“新建房屋和現有房屋的供應限制使得去年的房價以兩位百分數的速度增長。勞動力短缺和供應鏈的嚴重中斷限制了生產，延長了建造周期。我們的供應商和合作伙伴正在努力提供所需的資源，但關鍵產品和分配不足的產品必須提前幾個月訂購，否則根本無法提供。新冠感染率的持續激增正在影響著我們的供應商，也使各行業很難穩定地派出施工人員。不幸的是，我們預計在2022年的大部分時間內，施工過程仍會很困難。”馬夏爾說，屋頂桁架、電器、壁板、油漆、櫥柜等建造和交付房屋必需材料的供應都難以滿足需求。

房地產數據研究公司阿爾托研究（Altos Research）的報表顯示，盡管住房開工率繼續強勁上升，但目前待售或簽約的房屋庫存處于歷史最低水平，而且還在下降。截至2021年12月底，待售或簽約的房屋數量下滑至91萬套，這是NAR自1999年開始跟蹤現有房屋總庫存以來的最低水平。

唐克爾對第一財經記者解釋稱，疫情后，在政府刺激措施的支持下，一些人積累了首付款。此外，美國還出現了一股移居潮，即從房價比較昂貴的地區搬遷至較為低廉的地區。比如，許多一直住在紐約的人，他們攢夠了首付，并計劃搬到佐治亞州或者卡羅來納州，然后試圖在那里買房。

NAR發現，對于收入在7.5萬至10萬美元之間的家庭來說，每個家庭可負擔的房屋銷售最緊缺的前六個都市區中，有五個位于加利福尼亞州。這也是為什么許多人在疫情期間離開了加州的沿海城市，并遷往內陸。

“人們對擁有住房的需求非常強烈，而供應卻是非常有限的。人們出價很高，因為他們擔心找不到房源。另外，隨著大多數固定資產的低收益，很多公司現在也正試圖投資獨戶家庭住宅。買房變得非常困難，價格也在上漲。對于每一個開放的公寓，都有很多人提交申請。”唐克爾說。

“需求是真實的”

經濟學家認為，買房一直是許多美國家庭積累財富的傳統途徑。但隨著越來越多的購房者無力負擔，這可能會對他們未來的儲蓄產生長期影響。快速上漲的房租價格也可能使受挫的買家更難攢錢在未來進入市場。“當買房和租房這兩種選擇都在快速侵蝕負擔能力時，這只會使你未來的財富積累更加困難。”抵押貸款金融初創公司Tomo Networks首席經濟學家奧爾森（Skylar Olsen）說。

美國房地產咨詢網站Zillow的數據則顯示，截至2021年底，全美掛牌房屋數量同比降低19.5%，可供出售的房屋數量比疫情前的2019年底減少了40.5%。盡管價格很高，但一旦掛出去，在最終成交的房屋中，有29%在一周內就會有成交意向。

不過，創紀錄的低抵押貸款利率有助于抵消過去兩年房價上漲的影響。“30年期美國國債收益率降低了80個基點，這轉化為消費者更可負擔的抵押貸款利率，在2022年之前，幾乎沒有什么可以削弱美國住房市場。我們看好房地產和房屋建筑商行業。”唐克爾說。

唐克爾指出，房地產市場的表現高度依賴于利率的走向。如果長線利率大幅上升，這個產業將處于住房短缺和較難負擔的抵押貸款的夾擊中。但預計到2022年底，2%~2.25%的10年期收益率應該不會對買房的可負擔性產生重大影響。

唐克爾預測說，美國房地產市場目前供需不匹配的情況還將持續。新房和現房的銷售庫存以及房主空置率處于歷史低位，而住房價格則爆炸性地上升。同時，美國的建筑許可數量仍然低于上一次高峰時期。這意味著目前的住房熱潮仍有進一步發展的空間，有利于美國房屋建筑商將供應/需求錯配變現。

“隨著利率上升，我認為住房市場的增長可能會減速。但它不會斷崖式下跌，因為即使抵押貸款利率會更高，我認為我們還沒有完全達到那個人們不愿意為自己買房的極限。”唐克爾說，“因此，在加息的背景下，我確定房地產市場會降溫，但不會有崩潰的情況出現，這次的需求是真實的，這不是所謂的次貸繁榮。人們真的需要房子來住。”