中新經緯2月9日電 (高鉑寧)近日，評級機構惠譽報告稱，將港股上市的房地產公司綠景(中國)地產投資有限公司(下稱綠景中國)的長期外幣發行人違約評級由“B”下調至“B-”，展望“負面”。惠譽還將綠景中國地產的高級無抵押評級以及其子公司碧璽國際有限公司(下稱碧璽國際)發行的未償美元高級票據的評級由“B”下調至“B-”，回收率評級為“RR4”。評級調降后，上述評級均已從惠譽的評級標準觀察名單中移除。

公開資料顯示，綠景中國以深圳及珠江三角洲為核心，打造城市精品住宅、社區型購物中心及城市綜合用途物業，合約銷售規模有限，近年來年度銷售額維持在40億元至60億元左右；另一方面，綠景中國參與了多個舊改項目，在舊改方面具有競爭優勢。2020年8月至今，綠景中國股價進入下行通道，走勢低迷。截至2月8日收盤，綠景中國股價為1.61港元，與其最高點相比股價腰斬，目前市值為82.07億港元。

在2021年中期業績會上，綠景中國地產執行董事葉興安曾表示，綠景中國選擇的是精耕細作、追求單項目效益的模式，并表示該模式是由綠景舊改為主的業務發展策略決定的，“綠景中國對銷售規模一直不是非常追求，都是為了追求效益最大化”。類似的目標也曾被綠景中國管理層多次提及：“只要利潤，不要規模。”這一目標指導下，2018年至2020年期間，綠景中國地產營業收入分別為45.16億元、69.02億元、54.25億元。而從“三條紅線”來看，據其2021年上半年財報數據，綠景中國剔除預收款后的資產負債率和凈負債率分別為62.4%和77.6%，均已達標，但是因現金短債比“觸線”，綠景中國目前仍是黃檔房企。

“舊改”項目集中度過高

財報顯示，2021年上半年，綠景中國實現總收益約為20.30億元，毛利為9.63億元，銷售毛利率為47.45%，報告期內共實現盈利6.22億元。截至報告期末，綠景中國擁有土地儲備約868萬平方米，其中約80%位于大灣區內的深圳、珠海及東莞等重點城市。此外，綠景中國土儲豐富，控股股東所擁有的土儲資源規模約770萬平方米，均集中于粵港澳大灣區核心位置。

Wind數據顯示，綠景中國的銷售毛利率和營業利潤率長期高于行業平均水平。這在很大程度上來自于其專注低周轉、高利潤的舊改項目。

公開信息顯示，綠景中國在深圳市場有多年舊改經驗，目前負責操刀地處深圳核心區位、改造力度極大、總計容建筑面積高達358萬平方米的白石洲城市更新項目。

財報顯示，白石洲舊改項目被業內稱為深圳“舊改航母”。2020年8月，綠景中國間接收購白石洲舊改項目合共80%股權，2021年4月15日，綠景中國子公司被確認為一期開發主體，2021年7月，其一期項目用地獲批建設用地規劃許可證。該項目的最新進展可參見2022年1月19日綠景中國發布的公告，深圳白石洲城市更新項目一期01-08地塊取得建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證，并命名為“綠景白石洲璟庭”。

2020年報中，綠景中國對該項目寄予厚望，稱“集團有信心按照既定計劃完成白石洲城市更新項目的開發，帶領綠景中國邁入高速增長階段”。惠譽也預測稱，預計綠景中國的未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤率仍將遠高于同行，并預計從2023年起，白石洲舊改項目將提供約400億元人民幣的總可銷售資源。

盡管白石洲舊改項目的地理位置優勢決定了其需求將較為強勁，惠譽也對綠景中國旗下項目過高的集中度表示了擔憂。據惠譽分析，綠景中國的業務集中在大灣區的少數項目上，主要坐落于深圳和珠海：深圳和珠海在綠景中國2020年的合同銷售總額中占比超過70%。由于白石洲項目的推進，惠譽預計其項目集中度將從2023年起進一步提高。

短債壓力壓頂

與此同時，由于白石洲項目需要支付土地出讓金、對村民的補償金和建筑成本等，該項目產生了大量的現金流需求，市場對于綠景中國在預售開始前的資金實力也倍加關注。

據悉，2020年，綠景中國通過抵押自持物業從光大銀行(601818)獲得了207億元的銀行授信，2021年上半年，綠景中國的資產負債率達到了63.23%。據惠譽預測，2022年，綠景中國的杠桿率(以凈債務/調整后的庫存計算)將從2021年上半年的44%升至50%以上。

數據顯示，截至2021年6月30日，綠景中國總資產為781.42億元，繼續保持穩定增長態勢；總負債為494.06億元，資產負債率63.23%，和2020年年末相比保持穩定。

作為黃檔房企，綠景中國的現金短債比一項未達標，截至2021年上半年，其一年內到期的短期債務有101.49億元，而賬上現金及現金等價物則僅為50.34億元，短期債務償還壓力凸顯。Wind數據也顯示，近年來綠景中國的現金短債比呈現下滑之勢，2018年為1.30，2019年為0.89，2020年為0.54。

2021年下半年，房地產企業頻現違約，為提振市場對于其償還高企的短期債務的信心，綠景中國已在主動改善其流動性問題。2021年11月24日，綠景中國連同其附屬公司碧璽國際發布公告稱，提前贖回了2021年到期的商業票據，本金總額合計為3.26億港元、1181萬美元及人民幣650萬元，占商業票據初始本金額的約98%。購回商業票據后，所有提前購回的商業票據將被注銷。惠譽也表示，隨著白石洲項目即將開啟預售，綠景中國的財務狀況或有較大改善。(中新經緯APP)

(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)