中新經(jīng)緯2月7日電 (薛宇飛)“天棚魚(yú)缸石榴樹(shù)，先生肥狗胖丫頭”，你向往過(guò)在四合院里生活嗎？憑借著稀缺性、極佳的區(qū)位及厚重的文化底蘊(yùn)，北京的四合院、上海的老洋房分別占據(jù)著兩大一線(xiàn)城市房產(chǎn)界的頂流。一套四合院動(dòng)輒幾千萬(wàn)乃至上億元，將它的客戶(hù)群體限制在極小的范圍，也注定這一市場(chǎng)的小眾。

2009年開(kāi)始接觸四合院的鐵萌，自認(rèn)為入行時(shí)間不算很長(zhǎng)，但卻是見(jiàn)證了市場(chǎng)突飛猛進(jìn)的一個(gè)時(shí)期，四合院價(jià)格也從3萬(wàn)元/平方米漲到目前的10萬(wàn)元/平方米以上。近日，鐵萌從一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的視角，向中新經(jīng)緯講述銷(xiāo)售四合院的故事。

一年成交二三十套

北京四合院內(nèi)景。來(lái)源：受訪(fǎng)者供圖

四合院，作為最能代表北京地域特色的傳統(tǒng)民居，星羅棋布般地散布在二環(huán)內(nèi)，不管是北京人還是外地游客，都將它視作一種標(biāo)志性符號(hào)。

不過(guò)，即使二環(huán)內(nèi)不大，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不同地段的四合院仍有高下之分。鐵萌是泓冠地產(chǎn)的高端服務(wù)部總監(jiān)，他說(shuō)：“北京是以故宮為中心向四周擴(kuò)散，在懂行的人看來(lái)，四合院的價(jià)值也是以故宮為中心，故宮周邊一圈是最好的，然后北城又好于南城。僅從區(qū)位看，大致的順序會(huì)是南池子、北池子、什剎海、東四、西四、東單、西單、鼓樓、前門(mén)外?！?/p>

在他看來(lái)，二環(huán)內(nèi)的四合院雖然不少，但刨去公房、大雜院、歷史保護(hù)建筑等等，能夠上市銷(xiāo)售的院子少之又少?！拔夜烙?jì)，現(xiàn)在能夠交易的四合院，連大帶小的，可能不足200套。1000平方米的院子，存量用兩只手能數(shù)得過(guò)來(lái)，因此大院子的價(jià)值也很高。”

即使掛牌在售的，也有不少無(wú)法交易，“比如，系統(tǒng)里有300套房子，可能有100套最終都沒(méi)辦法過(guò)戶(hù)?！辈荒芙灰椎囊粋€(gè)重要原因是產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。“很多四合院是老輩兒人傳下來(lái)的，可能是三五家人共有，誰(shuí)也不能得到院子的完全產(chǎn)權(quán)，而為了防止家里老人過(guò)世后產(chǎn)權(quán)變得更復(fù)雜，就會(huì)把院子給賣(mài)了，進(jìn)行變現(xiàn)。如果產(chǎn)權(quán)人都同意，那還好說(shuō)，只要有一家不同意，這院子就賣(mài)不了?！?/p>

四合院民居。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

四合院交易前，還需要按照占地面積1.6萬(wàn)元/平方米繳納土地出讓金，有的業(yè)主沒(méi)這個(gè)能力交，有的是不想交，這就要看客戶(hù)愿不愿意墊付。還有的，一個(gè)院子被分割成好幾個(gè)房本，而按照北京市的限購(gòu)規(guī)定，京戶(hù)限購(gòu)兩套、非京戶(hù)限購(gòu)一套，這直接就卡住了交易。

“我經(jīng)手過(guò)一個(gè)拖得時(shí)間比較長(zhǎng)的，在2016年北京限購(gòu)政策出臺(tái)之前簽的合同，后來(lái)限購(gòu)了，土地出讓金交納政策也變了，前前后后拖了2年多才完成?！彼Q(chēng)，四合院的成交周期最少半年，基本上要一年，拖三五年成交的也不少。

因此，規(guī)模比較大的中介機(jī)構(gòu)，比如鏈家、我愛(ài)我家(000560)，基本不做四合院交易，原因之一就是交易周期長(zhǎng)、手續(xù)煩瑣、房源產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，成交一套四合院的時(shí)間可能夠賣(mài)好幾套樓房了。只有長(zhǎng)期做四合院的經(jīng)紀(jì)人，才能摸透里面的各種門(mén)道。

市場(chǎng)上沒(méi)有四合院交易量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。而據(jù)鐵萌估計(jì)，在2016年限購(gòu)政策出臺(tái)之前，通過(guò)中介成交的四合院一年大概有60-70套，限購(gòu)以后，每年的成交量大概在20-30套。

中新經(jīng)緯注意到，近期有中介在抖音等平臺(tái)發(fā)布消息稱(chēng)，一套大型四合院以21億元的價(jià)格成交，僅定金就有1個(gè)億。不過(guò)鐵萌稱(chēng)，他沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)這個(gè)消息，可信度不高，“有的交易不通過(guò)中介成交，比如房子在公司名下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售。但總體來(lái)說(shuō)，過(guò)億元的院子每年也就成交兩三套?！?/p>

一個(gè)車(chē)位，也能差出500萬(wàn)

四合院內(nèi)的垂花門(mén)。來(lái)源：受訪(fǎng)者供圖

過(guò)去多年，四合院的價(jià)格水漲船高。鐵萌稱(chēng)，2009年入行時(shí)，以占地面積算，一套四合院的價(jià)格大概在3萬(wàn)元/平方米，而據(jù)更早入行的人稱(chēng)，再往前的話(huà)，單價(jià)也就在1萬(wàn)元/平方米左右。

他接著稱(chēng)，四合院目前的單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上，胡同寬敞、停車(chē)方便、院形方正、朝向好、私密性高的院子會(huì)更搶手，單價(jià)達(dá)到20萬(wàn)元/平方米也不稀奇。不過(guò)，自限購(gòu)政策實(shí)施后，四合院的價(jià)格已經(jīng)基本沒(méi)有變化。

但這個(gè)價(jià)格只能作為參考。四合院不像住宅小區(qū)，售價(jià)可以參考同小區(qū)、同戶(hù)型的價(jià)格，它沒(méi)有完全意義上的均價(jià)概念，實(shí)際售價(jià)受到很多因素影響。與樓房?jī)r(jià)格邏輯相反的是，四合院面積越大，它的單價(jià)就越高，比如，一兩百平方米的院子售價(jià)在2000萬(wàn)元，但由于三四百平方米乃至更大的院子比較稀缺，價(jià)格上會(huì)高出很多。

“總的來(lái)說(shuō)，四合院不是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，同樣面積的兩套院子，胡同東口那套周邊環(huán)境特別干凈，胡同西口的那套破破爛爛，而且要七拐八拐的才能進(jìn)去，那它們的價(jià)格就完全不一樣?！辫F萌稱(chēng)。

北京二環(huán)內(nèi)胡同。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

胡同作為二環(huán)內(nèi)交通的毛細(xì)血管，它也連接起了大部分的平房、四合院及大雜院，因此，胡同能否通過(guò)車(chē)輛以及是否有停車(chē)位，成為影響四合院價(jià)格的一個(gè)重要因素。他說(shuō)：“絕大部分四合院的門(mén)口都不能停車(chē)，或者車(chē)位被老居民占了，那你也不能說(shuō)你家門(mén)口的地方，就是你的停車(chē)位。因此，有停車(chē)位的院子，可能比沒(méi)有車(chē)位的高出500萬(wàn)元。至于車(chē)位值不值這么多，就要客戶(hù)衡量了?！?/strong>

他進(jìn)一步稱(chēng)，購(gòu)買(mǎi)四合院的客戶(hù)絕不是剛需客群，他們一定是比較過(guò)了別墅、高檔公寓，并且有四合院情結(jié)的人，這些人愿意以自己的心理價(jià)位而不是市場(chǎng)價(jià)位去買(mǎi)院子。

“私密性也是一個(gè)考量因素，比如，四合院旁邊有一棟樓房，可以看到院子內(nèi)的情況，這種院子的價(jià)值自然要打折扣。還有，旁邊有一個(gè)公廁，也可能會(huì)被客戶(hù)嫌棄?！币虼耍F萌說(shuō)，他們要做的工作就是把院子的優(yōu)劣勢(shì)講清楚，讓客戶(hù)來(lái)判斷它的價(jià)值。

小眾而沒(méi)有明確價(jià)格尺碼的市場(chǎng)，肯定會(huì)是買(mǎi)方與賣(mài)方博弈的舞臺(tái)?！耙?yàn)闆](méi)有一個(gè)市場(chǎng)均價(jià)，業(yè)主肯定想的是賣(mài)的越高越好，所以一開(kāi)始給出的報(bào)價(jià)都很高，但經(jīng)過(guò)一、兩年時(shí)間的沉淀，才知道它在市場(chǎng)上能賣(mài)到多少錢(qián)。客戶(hù)呢，最開(kāi)始會(huì)有一個(gè)大概的想法，花5000萬(wàn)元、6000萬(wàn)元能買(mǎi)到什么，也是經(jīng)過(guò)一番尋找，才知道最終的結(jié)果是什么?！彼f(shuō)。

“胡潤(rùn)榜單上的富豪也接待過(guò)”

“天棚魚(yú)缸石榴樹(shù)，先生肥狗胖丫頭”，曾是對(duì)北京四合院生活的一種描寫(xiě)，而在鐵萌看來(lái)，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)四合院的客戶(hù)也都有這種情結(jié)?！坝辛艘欢ń?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，這些人還是想住回平房，自己關(guān)起門(mén)來(lái)，在院子里布置點(diǎn)花草、養(yǎng)點(diǎn)魚(yú)，是對(duì)悠閑生活的追求。”

據(jù)其介紹，2016年限購(gòu)政策之前，很多外地購(gòu)房者來(lái)北京買(mǎi)院子，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，拿出來(lái)一兩千萬(wàn)元甚至更多也不是難事。那時(shí)，反倒是北京本地人買(mǎi)得比較少。限購(gòu)后，購(gòu)買(mǎi)群體就以北京改善型住房客群為主。

按照規(guī)定，不管是購(gòu)買(mǎi)平房開(kāi)間還是四合院，都不能貸款，只能全款支付，這將購(gòu)買(mǎi)四合院的門(mén)檻明顯拉高。十幾年的接觸下來(lái)，鐵萌也遇到過(guò)不少腰纏萬(wàn)貫的客戶(hù)，“胡潤(rùn)榜單上的富豪、公司市值上千億元的客戶(hù)也接待過(guò)，有一些企業(yè)家的名字一說(shuō)出來(lái)大家都知道。當(dāng)然，跟他們接觸的比較少，平時(shí)都是他們手下的過(guò)來(lái)看，到最后拍板了，才親自過(guò)來(lái)。還有一些隱形富豪，拿出五六千萬(wàn)元買(mǎi)院子的也不少?！?/strong>

他稱(chēng)，一些影視明星也會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)四合院，但數(shù)量不多，“一是可能經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)不到，二是沒(méi)有四合院情結(jié)，更喜歡住別墅吧。”

四合院動(dòng)輒幾千萬(wàn)元的售價(jià)，將很多個(gè)人與企業(yè)拒之門(mén)外，因而也催生出旺盛的四合院租賃需求。據(jù)鐵萌介紹，買(mǎi)下四合院后，大概有三四成的業(yè)主會(huì)自住，其余的要么作為高檔的私人會(huì)所，接待朋友、客戶(hù)，要么對(duì)外出租。

翻建后的四合院內(nèi)景。來(lái)源：受訪(fǎng)者供圖

“市面上，200平方米四合院的年租金在80萬(wàn)元-100萬(wàn)元左右，400-500平方米的院子年租金在200萬(wàn)元-400萬(wàn)元，上千平方米的院子年租金能達(dá)到700萬(wàn)元-800萬(wàn)元，甚至更多。”至于租戶(hù)，他觀察，“小一點(diǎn)的院子的租金在幾萬(wàn)元/月，孩子在附近上學(xué)的家庭會(huì)租下來(lái)居住。之前外國(guó)人租住得比較多，現(xiàn)在受疫情影響，變少了。大點(diǎn)的院子，可能用來(lái)企業(yè)辦公，雖然租金比寫(xiě)字樓貴，但在四合院辦公也能彰顯公司實(shí)力。”

而作為服務(wù)于高端客群的四合院經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，他們與金錢(qián)的距離似乎更進(jìn)一步。鐵萌稱(chēng)，銷(xiāo)售出一套四合院，他們的經(jīng)紀(jì)人能拿到傭金的40%，再加上租賃、裝修推介以及小平房銷(xiāo)售方面的提成，做的好的話(huà)，年入百萬(wàn)元也是有的?！耙粋€(gè)門(mén)店里，可能有一兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人能做到這個(gè)水平?！?/strong>

但由于四合院成交周期十分漫長(zhǎng)，又明顯存在著“一年不開(kāi)張，開(kāi)張吃一年”的現(xiàn)象?！跋拶?gòu)以前四合院的成交量比較多，現(xiàn)在少了，一年能成交三五套(包括合作成交)的經(jīng)紀(jì)人就已經(jīng)很厲害。而且，要達(dá)到這種狀態(tài)，需要五六年的沉淀，既要對(duì)市場(chǎng)有一定的認(rèn)知度，也要學(xué)會(huì)與這些高端客群溝通，在潛移默化中讓他們信任你?！?中新經(jīng)緯APP)