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參考價“藥效”猛 樓市拐點效應彰顯

來源:證券時報 時間:2022-02-09 07:45:23

吳家明/制表 圖蟲創意/供圖 彭春霞/制圖

證券時報記者 吳家明

“在我看來,深圳樓市調控了這么多年,參考價的威力最猛。”資深房產中介羅華(化名)打趣道。

2021年2月8日,深圳在國內率先建立二手住房參考價格發布機制,并發布了全市3595個小區的指導價。轉眼間,一年的時間過去了。這一年,深圳樓市經歷了太多太多:二手房成交量創下15年新低,學區房神話不再,房產中介的日子難過,單邊代理時代到來,買家從搶房到不敢買,賣家從樂觀到動搖,投資客也悄然退場……

可以說,深圳樓市的拐點效應彰顯。如今,這個“調控利器”也被越來越多的城市使用。進入2022年,二手房參考價將何去何從?

“只漲不跌”預期不再

在發布二手房參考價之時,最為引人關注的是不少核心區域的豪宅價格慘遭“腰斬”,例如南山恒裕濱城、華潤城的參考價被定位為每平方米13.2萬元,這個價格與當時被熱炒的成交價相比相距甚遠。

隨后,深圳的購房者發現,各大房產中介平臺的APP畫風突變,沒有了業主的掛牌價,就只剩下參考價。緊接著,深圳多家銀行二手房貸款陸續依據官方二手房參考價批額度。由于商業銀行貸款標準按照參考價執行,可以說從最關鍵的資金層面卡住了不少購房者的“咽喉”。當時,深圳相關部門對此解讀為,發布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度,引導市場理性交易,引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格,引導商業銀行合理發放二手住房貸款,防控個人住房信貸風險,穩定市場預期。

在羅華看來,二手房參考價的威力體現在幾個方面:成交量大幅減少、價格松動。更重要的是,許多購房者和投資客心中的“只漲不跌”預期不再。

二手房成交參考價到底有多大威力?2021年2月,深圳推出二手房參考價之后,當月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套,相比前一月的7008套,環比下降40%。2021年3月這一數據反彈至6789套,卻成為“最后的榮光”——此后二手住宅連續下跌,一度下滑至去年10月份的1605套。隨后成交量雖有所反彈,但到了今年1月,深圳二手住宅成交量又跌回1557套,同比大跌75.04%。從全年來看,2021年深圳共成交40699套二手住宅,相比2020年的95273套同比減少57.3%,甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套,創下近15年新低。

除了成交量大幅減少,二手房價格似乎也有松動的跡象,特別是被稱為“硬通貨”的學區房。而且,愿意按照參考價或接近參考價賣房的業主也越來越多。樂有家研究中心的數據顯示,假設房源參考單價為每平方米10萬元,實際成交單價為每平方米12萬元,偏差值就是20%。在2021年7月以前,成交價與參考價偏差值在10%以內的成交單占比不到兩成,20%以上的成交單占到六成以上,說明當時成交價遠遠高于參考價。從去年8月開始,偏差值10%以內的房源占比顯著提升,10月對比9月更是直接提升了14個百分點,可見越來越多的成交房源價格接近參考價。

“學區房炒得高跌得也快,我最近剛剛經手了一套小面積的百花學區房,價格比一年前跌了30%。”羅華告訴記者,“大學區預期疊加參考價,這一年的調控猛藥太多。”不過,在他看來,參考價時代帶來的最大變化,還是買賣雙方的心理出現微妙變化:不再盲目相信房價“只漲不跌”。“其實深圳的購房需求仍在,只是許多人都變謹慎了,不再像以前那樣盲目。”羅華說道。

二手房參考價何去何從

除了最早推出參考價的深圳,上海、西安、成都、廣州、三亞、東莞等城市陸續推出參考價,控制虛高掛牌、完善二手住房網簽交易價等針對二手房市場的措施。

值得注意的是,粵港澳大灣區內的深圳、廣州和東莞先后實施了二手房參考價政策,周邊城市聯動調控似乎成為方向。樂有家研究中心認為,去年深圳樓市觀望情緒異常濃厚,而廣州、東莞也陸續推出了二手房參考價政策,雖然只是針對部分熱點樓盤實行參考價機制,但依然對當地的二手樓市帶來了非常沉重的打擊,政策出臺后當地二手住宅看房量及成交量都再一次出現明顯下跌。

房企變局、密集調控、政策底顯現等也是2021年全國樓市的關鍵詞。與去年年初不同,自去年年底以來,一些城市開始推出穩樓市的政策,包括公積金政策寬松、人才購房補貼等支持性政策等。在這樣的新背景下,二手房參考價何去何從?

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,參考價實施的力度會有所降低,因為市場已經明顯回調,而且國家對樓市的政策基調已經轉向穩定,穩字當頭。二手房參考價本質是降杠桿,同時也斬斷二手房價格上漲帶動的投機炒作。由于參考價普遍低于成交價和掛牌價,或許也給市場帶來降房價的預期,這樣對市場穩定也會帶來不利的影響。而且,現在整個新房市場“賣一買一”的購房需求占主導,如果二手房市場繼續下行,對新房銷售也非常不利。“我預計,2022年二手房參考價的實施范圍不會明顯擴大,或將保持現狀。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,就目前情況來看,參考價政策的推進反而會有所推遲,往往在二手房市場升溫的時候政策會加碼。而現在二手房市場普遍不景氣,但這也不代表此類政策會退出,后續若市場炒作再現,相關政策也會繼續加碼,至少也說明二手房價格虛高的現象也可以被管控。

“現在是參考價調整窗口期,如果價格繼續往下調,可以貸款的額度就更少,二手房市場將更冷。”面對今年的深圳樓市,羅華也保持謹慎。

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標簽: 參考價 二手房 深圳 價格 政策 樓市 市場 住房

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