優(yōu)化地產政策滿足房企合理需求

來源：第一財經(jīng)日報時間：2022-02-10 07:45:22

去年下半年以來，房地產市場風云突變，從擔心房價過快上漲引發(fā)負面效應，到土拍、新房銷售雙雙下滑，房企在各大城市頻頻降價促銷保資金回流，可以說急轉直下。

最近公布的一組數(shù)據(jù)備受關注：1月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低近40%，較2021年月均水平降低43%。剛剛過去的春節(jié)假期，以往的銷售旺季，今年反映的成交也是相當平淡，足見房地產市場之冷清。

樓市遇冷的原因很多，包括行業(yè)本身的周期性等，但這一次明顯有獨特之處，就是不少房企在政策壓力下做出了諸多迫不得已之舉：大幅降價促銷只求回款。去年國慶假期以來，包括武漢、鄭州、南昌、太原、沈陽等省會城市紛紛出現(xiàn)大量的樓盤促銷，降價幅度多則20%以上，如沈陽某樓盤春節(jié)前由備案價11300元降至8300元出售被前一期購房者舉報一事，上了熱搜。

房企密集大幅度降價，直接影響了潛在購房者的預期，因為人性偏好“追漲殺跌”，一旦對房地產的預期扭轉，即便是剛需購房人群也多會選擇等一等。所以，即便節(jié)前國家發(fā)改委和住建部紛紛發(fā)文表示支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，但春節(jié)期間的樓市并沒有好轉，居民返鄉(xiāng)置業(yè)熱情明顯偏低。

房企為何會選擇大幅降價，甚至出現(xiàn)中南建設(000961)在蘇州的項目“保本出”甚至“虧本出”（拿地價1.58萬元/平，精裝修出售均價1.7萬元）等現(xiàn)象，原因是回款緩解迫在眉睫的流動性問題，優(yōu)先度大于一切。而這背后是監(jiān)管層此前密集出臺對房企的融資等限制政策，包括“三道紅線”、貸款集中度管理、資金監(jiān)管新政，等等。

上述監(jiān)管政策的初衷是全面落實“房住不炒”，應對此前房價在疫情后出現(xiàn)大面積上漲。不過在執(zhí)行過程中出現(xiàn)了過激過頭現(xiàn)象，且沒有隨著情勢的變化適時調整，在有的地方、有的銀行變成了“一刀切”，不僅合理的開工項目得不到開發(fā)貸款的支持，剛需合理的按揭貸款需求也未充分滿足。導致以民企地產為主的部分房企出現(xiàn)連鎖反應：美元債普遍逾期、商票等不能及時兌付引發(fā)項目停工，然后大幅促銷求回款，少拿地甚至不拿地。

這些現(xiàn)象也引發(fā)了決策層的關注，去年底開始陸續(xù)出臺了糾偏政策，包括加快房貸放款進度，降低房貸利息等；年初又出臺了承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標，8日央行和銀保監(jiān)會又明確，保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

需要指出的是，上述政策只是根據(jù)房地產行業(yè)發(fā)展情勢的適時優(yōu)化，并非所謂的“救”樓市，更非違背“房住不炒”原則。如國家發(fā)改委相關負責人去年底所言，房地產是支柱產業(yè)，住房更是居民的消費。在當前經(jīng)濟穩(wěn)增長背景下，仍需通過滿足居民合理住房需求，讓房地產成為經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要支撐。而且，土地出讓金作為政府重要收入來源，作用重大，雖然去年全年仍保持微增，但10月開始同比下降13.1%，今年形勢不甚樂觀。

如今房地產行業(yè)情勢已變，需要政策盡快調整應對。因此，監(jiān)管層務必展開充分調研，掌握目前大批量房企遇困的原因，適時糾偏一些不再適合的政策，如房貸利息仍偏高、預售資金監(jiān)管是否過嚴等，旨在滿足房企合理需求，讓房企能盡快解決好目前的困境，避免連鎖反應。

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