作者： 亓寧

[ 這一切自去年10月以來逐漸好轉，監管層頻繁釋放信號糾偏后，地產融資明顯邊際放寬，剛性需求逐漸得到滿足。第一財經記者此前了解到，北京地區各銀行首套二手房從申請到放款可以提速到2個月左右，購房者信心逐漸回升，成交量和價格雙雙回暖?！暗F在還沒有恢復到去年上半年的水平，距離正常成交還有一段距離，一般過完春節是旺季，今年上半年應該會慢慢好起來。” ]

剛進入虎年，地產人就被深圳房地產信息平臺一組“冰點”數據刷屏了——經歷兩個月的短暫反彈之后，深圳的二手商品住宅成交再次跌破2000套，1月成交14.73萬平方米（1557套）同比下跌75.04%，繼2021年10月1605套之后再創近10年歷史新低。

類似的一幕去年已經在北、上、廣等各大城市上演。數字的背后，是中介從業人員“無單可開”的窘境，身在北京的李康（化名）對此早已深有感觸。“8月到11月是最難的，正常情況下我們一個人每月能成交一套，后來（政策收緊）可能4個月甚至5個月賣一套就不錯了?！?但李康也對記者表示，情況也沒大家想象中那么慘，現在已經明顯回暖了，回過頭來看就那幾個月比較慘淡，挺過來了感覺也還好。對春節后以及整個上半年的二手房成交仍然抱有很大的信心。

過戶半年房東收不到房款成常態

在2021年1月房企“三道紅線”、銀行房地產貸款集中度管理要求正式落地之后，先是深圳推出二手房指導價機制引起多城效仿，學區房炒作又因為政策變化降溫，到了6月國內多地出現房貸業務收緊現象，部分銀行直接暫停了二手房或新房貸款業務。

隨后，從2021年7月起，北京地區房貸開始緊張，從過戶到放款至少需要3個月時間，過戶半年房東收不到房款也逐漸成為常態。

記者從業內人士了解到，這是對房源供應和需求的雙重打擊。按照正常的成交流程，中介為購房者帶看、確定意愿后，會經過買賣雙方談價格——中介審核購買資質——簽合同付定金——銀行審核貸款資質——銀行發出批貸函——買房人交首付完成過戶——抵押——銀行放款等多個環節。

“有改善性住房需求的換房人，大部分需要靠這套房款償還自己的新房房貸，在這種情況下，賣房最后可能面臨兩頭尷尬；閑置房屋出售一般是房主需要用錢，貸款不確定就不會賣了，客戶咨詢頻率和成交意愿很快就發生變化了?！崩羁祵τ浾弑硎?，從去年7月開始，成交的單子，銀行放款時間幾乎都要排到2022年一季度，相比此前平均4個月時間大幅拉長，二手房供應因此出現大幅下滑，需求端也因為買房人“等待自己喜歡的戶型”等各類原因降溫。

北京住建委公布的數據顯示，2021年6月～10月，北京存量房網上簽約數量一路滑坡，10月一度跌破萬套。貝殼研究院日前發布的報告也顯示，客源不足是經紀人業務開展過程中遇到的最大難題，去年調控政策下“沒有客源”和“沒有帶看”分別占比75%和58.7%。

北京朝陽、海淀這種屬于比較熱門的區域，5環以外的話每人一年能賣出10～20套，5環內因為總價高一年大概有個5～10套。李康舉例稱，一套總價400萬元的房子成交后中介大概可以拿到4萬元中介費，員工根據個人綜合表現能提成30%～70%不等。

但從平均每月每人賣出1套房，到4～5個月賣出1套，還是有很多人扛不住選擇跳槽，李康帶領的團隊在這期間不斷走人又招人，但為了保證團隊業績一般會維持在10人以上。考慮到行業大環境，李康周圍離職的同事很少有人跳槽到同行，加上學歷以本科為主，也幾乎沒人愿意“屈身”做網約車司機、外賣員等。

購房者信心回升

留下來也意味著要迎接更大的挑戰。前述貝殼報告顯示，面對2021年下半年低迷的市場環境，43.9%的經紀人表示市場波動后留下來的是強者，有信心逆流而上；40%的經紀人認為市場下行需要辯證看待，危機中蘊藏著機會。

去年以來，北京海淀區、西城區、東城區等多區開始嚴格執行“多校劃片”政策，遭到熱炒的學區房有所降溫。李康透露，盡管多校劃片之后原本“板上釘釘”的學區房有了較大不確定性，但“可以確定的是買了昌平的肯定上不了海淀的學?！薄！八约议L的剛需還是在，成交下滑是整體不只是學區房，海淀和西城確實受到影響，但成交還在，尤其是很多房主在短暫觀望后對價格有所妥協，投機（投資）少了而已，價格整體趨于穩定了?！崩羁到Y合最近幾年的工作經驗粗略計算，在所有客戶成交中，剛需、改善性住房、投機/投資分別占到40%、55%、5%，雖然總量下降，但這一比例并未因為調控政策發生明顯改變。

這一切自去年10月以來逐漸好轉，監管層頻繁釋放信號糾偏后，地產融資明顯邊際放寬，剛性需求逐漸得到滿足。第一財經記者此前了解到，北京地區各銀行首套二手房從申請到放款可以提速到2個月左右，購房者信心逐漸回升，成交量和價格雙雙回暖。“但現在還沒有恢復到去年上半年的水平，距離正常成交還有一段距離，一般過完春節是旺季，今年上半年應該會慢慢好起來。”李康向記者透露，他和團隊成員也在時刻關注、交流政策的變化，這幾個月大家跑單又有了新動力(310328)。

據記者了解，當前有大行的二手房房貸預約已經排到了今年6、7月份。2021年12月，北京二手住宅成交量環比增長30.3%達到15442套。