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有一種房子，處境越來越尷尬。

有明顯的優點，地處市中心，配套方便，單價雖然不低，但勝在面積小，總價便宜，還有博拆遷暴擊的可能。

但更直觀的缺點是：樓齡太老，外立面太破，貸款還越來越難，居住也完全不舒適。

說到這，大家應該知道我說的是什么房子？

對，老破小，今天這篇文章我想給大家說一說深圳的老破小。

前段時間我扒數據，發現還是很多拮據的剛需依然會選擇上車老破小作為首套房。

但看完這篇文章，應該有人會打消這個念頭。

老破小不能一棒子打死！

于是，這里我們將老破小依據投資價值分為有學區房的老破小和沒有學區房的老破小。

我們先來看沒有學區的老破小，也許這就是你的心理歷程。

在深圳打工許久的你，每年年初給自己定下的目標就是新的一年努力奮斗在深圳有一個屬于自己的家。

終于，攢夠了錢的你拿著來之不易的首付到處奔波看房。

一邊感慨著深圳的房價殺人誅心一邊嘆息著這點錢不夠，幾番折騰下來，看房并不如意。

有一天，對財富增值心存焦慮的你，突然有天看到了野雞網站流出的房產投資秘籍。

壓縮包還得要帶解壓密碼，密碼還得再掃公眾號回復那種。

你看完心動了。

你看著攻略，老破小如何買進，

你想著交通還算方便，裝修成北歐小清新，非常小資。

同時他還拋出過往案例里的增值空間，利潤漲幅，以后還可以賣出置換改善型。

甚至可以博拆遷，一夜暴富不再是夢。

看著你人間清醒，躍躍欲試，攻略加持，那是熱血澎湃。

然而事實呢？

動輒20年以上的樓齡，貸款困難，還很容易砸自己手里，當接盤俠。

首先，老破小越來越難貸款了，目前有很多城市都已經有所行動了

鄭州，有銀行通知只接受房齡15年以內的二手房貸款；

濟南，過去一些老破小都還接受貸款，但現在高齡房源幾乎全面拒貸；

西安，房齡超20年的房子開始停貸，后續不排除有升級可能；

沈陽，有銀行透露二環以內房屋房齡不得超過20年，二環以外房齡不得超過15年。

而不能貸款的房子，意味著不能使用杠桿，站在房產投資來說，價值非常低。

假設是1998年的老房子，即使是你入手的時候貸了30年，住了幾年你想換了想要改善了。

樓齡越來越舊，接盤的不一定還可以再貸到30年了，那這樣的購房壓力，還會有人接盤嗎？

其次，老破小最大問題，當然還是居住體驗非常糟糕。

靚麗的大樓在光籌交錯之間，有一排排令人遺忘的老破小住宅。

隨著CBD的成熟，第一任業主早已完成財富增值離場而去。

昔日的溫馨小家變成了今日健身房教練按摩場所的宿舍樓。

基本沒有物業服務，小區的衛生環境堪憂，除了有人收走每天堆積的垃圾，一些基礎的清掃消殺工作也很難保證，甚至可能會出現在南方可以飛天遁地的蟑螂，和夜深人靜不知道什么時候就溜進家里的蟑螂。

安全問題不知道從哪說起，安保工作不到位，進出小區的人員沒管理，有些甚至小區也沒有，就是在路邊的矮樓，這樣的小區外賣可以殺得七進七出，送進每一個戶門。

配套差，原先就沒有設計足夠的車位，更別說地下車庫，人車分流，租客和業主每天為了搶車位焦頭爛額，鬧得不可開交。

綠化約等于沒有，小區的休閑場所不配備，更別提籃球場、游泳池這類設施，孩子以后下樓玩耍的場地都沒有辦法保證。

再者，老破小其實不如你們想象的那么好賣。

大多數人買老破小買的就是土地價值，很多人就是沖著地段去的。

事實卻是，哪怕是地段好的老破小也并不好賣。

南山蛇口一套近地鐵，有公園的房子，掛牌6個月，一直未售，最近14天直降19萬。

即使是緊鄰寶體，地鐵上蓋，地段絕佳的寶中也難逃相同的命運，放下高貴的身價，最近14天已經降價10萬，房主的價格也已經無限趨近于指導價。

大環境趨冷的時候，老破小往往首當其沖，降價沖頭陣，所以老破小真的不是隨便無腦入的了。

況且，隨著社會進步，購房者的主體群體會從80后的尾巴變成90后、95后。

當90后成購房主力，他們在選擇自己房子的時候會比80后更加在意電梯、社區環境。

這是改善時代之下，不可逆轉的趨勢！

最后，還有人抱著買老破小去博暴擊？

深圳自從有房地產以來，真正舊改成功的“住宅小區”還不到10個。

而且平均一個舊改，長達10-15年。

看看羅湖的木頭龍歷經十多年的談判、政府強制介入、留守戶搬離、舊屋拆平的拉鋸戰，才在2020年啟動動工。

所以，別為了長期不確定的東西去賭，風險太大。

對于那些想要買老舊二手房的人來說，一定要慎重考慮再做決定。

那帶上學區的老破小就值得入手了嗎？

在研究清楚這個問題之前，你得知道老破小學區房的價值組成。

學區房，你得分開算學區和房

學區房的價值就等于一套房子的價值，再加上名校入場券的價值

比如萊蒙水榭春天，一二三期不配備學區，均價是8萬每平。

而同一個小區的五期六期對口深高北的學區，均價則來到了11萬每平。

按照一套房100平來計算的話，兩者價差足足有300萬

明明地段一樣，配套一樣，甚至是一個小區，但卻可以貴了300萬。

貴的那幾百萬就是孩子讀名校的入場券的價格。

我們都知道，普通房子的價值，它取決于城市配套，地段交通，產業的發展，

但學區房的價值，是取決于優質教育資源的稀缺性。

物依稀為貴，稀缺的東西自然可以漲價。

這是市場化規律，但教育資源不是商品。

所以老破小學區房最大的風險就是教育政策的改變。

現在深圳，上海，包括北京都在陸續出臺新政，學校集團化、試點大學區，很顯然是在打擊教育資源和房子深度捆綁。

多校劃片已經是未來的新風向，一旦學區房改革，原本的優質學校被劃出去，那么綁在教育上的房子會立馬掉價，幾百萬的差價也會被強勢擠出。

那么，那些樓齡老，面積小到根本不能住的純學票性質的老破小，真的就是滅頂之災了。

這樣的趨勢下，你還愿意為因學位溢價幾百萬的老破小學區房買單嗎？

不如老老實實回家加強孩子教育比什么都強

其實，這個現象也大家值得思考

為什么即使你知道這么多，你還是對學區房趨之若鶩？

因為買了學區房，相比普通房子，不僅房產增值能夠賺錢，小孩兒考上名校的幾率也更大了。

看似是一舉兩得，就好像買保險，不但有意外賠付，還有定期分紅。

但你想過沒有，學區房能不能無限增值？

假設再漲50%，你小孩考上名校的概率能不能再增加50%？

答案每個人都心中有數

最后，任何的資產都只有在相對的低位買入才有意義。

老破小的學區房到今天已經成為了一個高估值高脆弱性的投資品種。

當一套房子絕大部分的價值都是學區賦予的時候，這個房子的價值就危險了。

城市的高速發展引得無數年輕人奮不顧身投入這片發展的海洋，美好的青春留給深圳。

白天衣著光鮮亮麗地穿梭在寫字樓里，而夜幕降臨，拖著疲憊的身軀鉆進一棟棟墻皮脫落，樓梯間還總隱隱約約一股子霉味的老破小里，在昏暗到幾乎沒有的樓梯間燈光下躡手躡腳打開家門，以防吵醒鄰里間睡眠質量差的老人。

可是，但凡有更好的選擇和更好的機會，任誰都會毫不猶豫拋棄那逼仄的老破小。

畢竟，誰來深圳不是希望自己可以過上更好的生活呢？

所以啊，別再逆人性、逆趨勢而為去買入老破小了。

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