開發(fā)貸款增速放緩，降負債仍是首要任務

人民銀行統(tǒng)計，2021年末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額192.69萬億元，同比增長11.6%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.01萬億元，同比增長0.9%，增速比上年末低5.2個百分點。

不難看出，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速不僅比人民幣各項貸款增速慢了10.7個百分點，呈現(xiàn)明顯滯后的狀態(tài)，而且增速比上年末低了5.2個百分點，呈現(xiàn)增速明顯放緩的格局。這也不難看出，為什么開發(fā)企業(yè)普遍出現(xiàn)了資金緊張，甚至資金鏈斷裂現(xiàn)象。特別是過去一直被認為資金安全度很高、普遍“不差錢”的頭部房企，也出現(xiàn)了資金緊繃現(xiàn)象，可見，信貸政策對開發(fā)企業(yè)的影響是非常大的，作用也是非常強的。

事實也是，貨幣政策作為宏觀調(diào)控的主要手段之一，與財政政策一直被認為是客觀調(diào)控的“雙子星”，如果財政、貨幣政策同時收緊，俗稱“雙緊”政策，對經(jīng)濟的影響是非常大的、如果都放，叫做“雙松”，對經(jīng)濟的促進作用也非常大。就樓市調(diào)控來說，雖然限購限售等政策都很重要，但是，都有漏洞，都有空子可鉆。只有貨幣政策，對房地產(chǎn)市場、尤其是開發(fā)商來說，才是最致命的，也是最具效率的。

從目前房地產(chǎn)市場的實際情況來看，自從對開發(fā)企業(yè)收緊信貸閘門，且不僅僅是銀行，對其他非銀行金融機構(gòu)、境外融資、債券發(fā)行、境外債券融資等也收緊閘門，開發(fā)商的日子就越來越難過了，以至于有的頭部房企也難以承受，請求政府的幫助和支持。否則，就要出現(xiàn)嚴重問題。即便沒有出現(xiàn)風險的開發(fā)企業(yè)，也都資金鏈十分緊張，隨時有斷裂的風險。

想想也是，按照開發(fā)貸款余額12萬億來計算，如果開發(fā)貸款的增速也達到人民幣貸款的增速，就會給開發(fā)企業(yè)增加貸款1萬多億，這對開發(fā)企業(yè)來說，無疑是極大的支持。多數(shù)開發(fā)企業(yè)都不會陷入資金困境。正是因為金融機構(gòu)給予開發(fā)企業(yè)的信貸資金支持大大減少了，且?guī)恿似渌倾y行金融機構(gòu)的收緊，自然，開發(fā)企業(yè)的日子就非常難過了。加上市場持續(xù)低迷，能夠支撐下去的開發(fā)企業(yè)，也就越來越少。

開發(fā)貸款增速的放緩，標志著開發(fā)企業(yè)負債擴張的步伐放慢了，負債沖動減弱了。但是，就開發(fā)企業(yè)的實際而言，似乎還沒有真正進入到降負債的軌道。因為，2021年的開發(fā)貸款余額。仍然比上年增加了0.9%，總額還是增加的，只是增速放緩。而且，從去年12月份起，信貸政策又對開發(fā)企業(yè)有了一些寬松，就更讓開發(fā)貸款出現(xiàn)了新的增加。如此，只要開發(fā)企業(yè)的貸款總額不逐步減少，資產(chǎn)負債率不穩(wěn)步下降，風險就難以化解，安全性就沒有保證。因此，對開發(fā)企業(yè)來說，當前和今后一段時間的首要任務，仍然是降負債規(guī)模、降資產(chǎn)負債率、降風險。

要想實現(xiàn)“三降”，首先必須“保交樓”，把手中正在建設(shè)的房子、準備建設(shè)和開發(fā)的房子、空置的房子，都轉(zhuǎn)化成商品房，并通過市場轉(zhuǎn)化成居住房，將房產(chǎn)變成現(xiàn)金，并有序償還銀行等的債務，從而實現(xiàn)降負債目標。

在此基礎(chǔ)上，要加快非主業(yè)資產(chǎn)的出售轉(zhuǎn)讓工作，只要市場有需要，要最大限度地轉(zhuǎn)讓，以籌集資金償還債務，降低負債。特別是有息債務，必須最大限度地降低和縮小。

同時，減少盲目擴張，不該拿的地堅決不拿，該拿的地也要視自有資金能力去拿，堅決不爭當“地王”，不死捂土地，盤活手中的資產(chǎn)，最大限度地增加賬上現(xiàn)金，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂風險。

加強企業(yè)管理，實施精細化管理手段，減少管理中的漏洞，特別是浪費問題，要成為開發(fā)企業(yè)的主要管理點。這里所說的浪費，不僅包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的浪費，也包括各種違法亂紀造成的浪費，都是需要重點關(guān)注的。

總之，開發(fā)企業(yè)要高度重視降負債工作，高度重視降低資產(chǎn)負債率，高度重視資金鏈安全。只有在確保資金鏈安全的情況下，才能進行新的開發(fā)、新的業(yè)務拓展。否則，就放慢腳步，穩(wěn)步前行。實在不行，與其他企業(yè)合作，避免單打獨斗、盲目發(fā)展。

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