怎么能在美國當(dāng)下“僧多粥少”的房產(chǎn)熱潮中順利買房？

面對這個問題，一位在美國從事房地產(chǎn)投資業(yè)多年的資深人士對第一財經(jīng)記者作答道：“要有耐心和有很多個零的存款賬戶。”

根據(jù)房產(chǎn)中介Redfin的一份最新數(shù)據(jù)報告，2022年1月是美國房地產(chǎn)歷史上競爭最激烈的月份，因為買家數(shù)量超過賣家，同時抵押貸款利率在上升。

Redfin的計算顯示，2022年1月，全美房屋銷售價格中位數(shù)同比飆升16%至365000美元，再次創(chuàng)下歷史新高。恰巧美國的通貨膨脹率也達到了40年來最高水平，這使得購房成本對于一般民眾而言，越來越難以承受。

“當(dāng)買家多于賣家時，競爭就會升溫。”Redfin首席經(jīng)濟學(xué)家費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，贏家最終就是經(jīng)驗豐富的購房者和投資者，而財力有限的買家將成為輸家。

不過，伴隨著美聯(lián)儲暗示將開始加息，這一場狂歡派對是否即將結(jié)束？

“僧多粥少”房產(chǎn)庫存創(chuàng)新低

前述從事房地產(chǎn)投資業(yè)多年的資深人士在美國經(jīng)歷了上一輪房地產(chǎn)漲跌周期，他認(rèn)為目前這一周期中，雖然疫情催發(fā)了房價上漲，但其根本原因在于過去十幾年中，建造的房屋不足以滿足目前的剛性住房需求。

2019年1月，根據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，當(dāng)月全美房屋銷售價格中位數(shù)為285900美元。到2020年和2021年同期，該價格中位數(shù)已攀升至306400美元和314655美元。

在價格處于高位的同時，賣方處于強勢地位。數(shù)據(jù)顯示，2022年1月初，41%的房屋售價高于標(biāo)價，這意味著不少買家愿意支付高于要價的價格以達成交易。

“對于首次購房者來說，條件變得越來越具有挑戰(zhàn)性，他們不得不與更有經(jīng)驗的買家競爭，這些人愿意不惜一切代價贏得勝利。”費爾韋瑟表示，而且由于供應(yīng)處于歷史低位，房地產(chǎn)市場的（競爭）強度達到了前所未有的水平。

費爾韋瑟解釋道，目前很多賣家似乎在等待到今年春天再出售房屋，但市場上有很多買家已經(jīng)找房找了很長時間，十分迫切希望結(jié)束他們的搜索。

Zillow的數(shù)據(jù)則顯示，截至2021年底，全美掛牌房屋數(shù)量同比降低19.5%，可供出售的房屋數(shù)量比疫情前的2019年底減少了40.5%。

基于上述原因，盡管價格很高，但一旦掛出去，在最終成交的房屋中，有29%在一周內(nèi)就會有成交意向。

前述從事房地產(chǎn)投資業(yè)多年的資深人士對第一財經(jīng)記者亦表示，目前市場上的情況是，房子庫存很低，很多社區(qū)的房子都賣光了。

數(shù)據(jù)分析師祖然家住加利福尼亞州灣區(qū)，家里有改善房屋居住環(huán)境的需求。然而從2021年至今，雖然手上現(xiàn)金流充足，但因為猶豫，能買的房子越來越少也越來越小，因為2021年美國房價太瘋狂，她對第一財經(jīng)記者無奈總結(jié)道：“房市的確很瘋狂，工作干得好，不如買房早”。

祖然說，據(jù)她觀察，她身邊沒有人觀望市場，只有搶不到的，可能是因為她身邊的人都具有買房剛需，而且的確是加價購買：譬如在2021年，灣區(qū)靠邊的房子，掛出來160萬美元，最終都要再加20萬美元才能成交。

在她看來，為了在疫情的經(jīng)濟動蕩期間鼓勵支出，美聯(lián)儲將抵押貸款利率降至幾十年來的最低水平，加之美國政府出臺的一系列經(jīng)濟刺激計劃，也令通脹進入了房產(chǎn)市場。“印這么多錢，一時半會兒（價格）下不去了。”她說。

其二就是，許多已經(jīng)擁有住房的人，正好可以利用低利率購買第二套住房，同時不出售第一套房。祖然說，這一現(xiàn)象在資金充足的人群中較為常見。

美聯(lián)儲加息將至“派對”即將結(jié)束？

芝商所利率觀察工具FedWatch顯示，市場預(yù)計美聯(lián)儲在年底前五次加息25個基點的可能性已經(jīng)接近1/3，這意味著年末美聯(lián)儲政策利率目標(biāo)將達到1.25%至1.5%。

現(xiàn)實是，盡管目前新房源緩慢增長，買家仍正在涌入市場，試圖在抵押貸款利率進一步上升之前申購房屋。

根據(jù)房地美數(shù)據(jù)，經(jīng)過一個月的上漲后，美國30年期固定利率抵押貸款平均利率在2022年1月的最后一周中停滯不前，為 3.55%。不過房地美預(yù)測抵押貸款利率將在2022年進一步上漲。

一年前，30年期固定利率抵押貸款的平均利率還為2.23%，接近歷史最低水平。

未來，隨著利率上漲和買家爭奪有限數(shù)量的可用房屋，競爭將升溫，可能會導(dǎo)致許多中低收入買家被淘汰。根據(jù)Zillow給出的計算，若抵押貸款利率從3%上升至3.5%，每月的抵押貸款支付會增加7%。

值得指出的是，正是在最新的通脹數(shù)據(jù)公布后，美國的抵押貸款利率出現(xiàn)暴漲。2021年12月，美國消費者價格指數(shù)（CPI）上漲7%，通脹率處于近40年高位。這一數(shù)據(jù)令美聯(lián)儲醞釀出臺控制通脹措施的步伐加快了。

前述從事房地產(chǎn)投資業(yè)多年的資深人士對第一財經(jīng)記者解釋道，美聯(lián)儲加息對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定影響，但這一影響不是直接發(fā)生的，也不會直接影響房價，房價還是由供需決定的。其原因在于，通常而言，抵押貸款利率往往同10年期國債等長期債券的收益率更加相關(guān)。

房地美也在報告中認(rèn)為，目前抵押貸款利率的上升沒有影響到購房需求，但房價仍在快速增長，這恐在未來抑制需求。

Redfin則在報告中認(rèn)為，自 2020年夏季以來一直保持兩位數(shù)的房價增長率預(yù)計到 2022年底將放緩至7%，房屋售價中位數(shù)達到383000美元。同時，30年期固定抵押貸款利率將在今年繼續(xù)穩(wěn)步上升至3.9%。

“盡管購房價格從未如此高漲，但需求只會越來越強。”Redfin副首席經(jīng)濟學(xué)家馬爾認(rèn)為，持續(xù)的供需失衡正在推高房價，因為美國市場上有足夠多的饑渴買家，可以迅速購買幾乎所有的待售房屋。到今年夏天，更高的價格和費率才可能會導(dǎo)致買家退出市場。