怎么能在美國(guó)當(dāng)下“僧多粥少”的房產(chǎn)熱潮中順利買房？

面對(duì)這個(gè)問題，一位在美國(guó)從事房地產(chǎn)投資業(yè)多年的資深人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者作答道：“要有耐心和有很多個(gè)零的存款賬戶。”

根據(jù)房產(chǎn)中介Redfin的一份最新數(shù)據(jù)報(bào)告，2022年1月是美國(guó)房地產(chǎn)歷史上競(jìng)爭(zhēng)最激烈的月份，因?yàn)橘I家數(shù)量超過賣家，同時(shí)抵押貸款利率在上升。

Redfin的計(jì)算顯示，2022年1月，全美房屋銷售價(jià)格中位數(shù)同比飆升16%至365000美元，再次創(chuàng)下歷史新高。恰巧美國(guó)的通貨膨脹率也達(dá)到了40年來最高水平，這使得購(gòu)房成本對(duì)于一般民眾而言，越來越難以承受。

“當(dāng)買家多于賣家時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)升溫。”Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，贏家最終就是經(jīng)驗(yàn)豐富的購(gòu)房者和投資者，而財(cái)力有限的買家將成為輸家。

不過，伴隨著美聯(lián)儲(chǔ)暗示將開始加息，這一場(chǎng)狂歡派對(duì)是否即將結(jié)束？

“僧多粥少”房產(chǎn)庫(kù)存創(chuàng)新低

前述從事房地產(chǎn)投資業(yè)多年的資深人士在美國(guó)經(jīng)歷了上一輪房地產(chǎn)漲跌周期，他認(rèn)為目前這一周期中，雖然疫情催發(fā)了房?jī)r(jià)上漲，但其根本原因在于過去十幾年中，建造的房屋不足以滿足目前的剛性住房需求。

2019年1月，根據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，當(dāng)月全美房屋銷售價(jià)格中位數(shù)為285900美元。到2020年和2021年同期，該價(jià)格中位數(shù)已攀升至306400美元和314655美元。

在價(jià)格處于高位的同時(shí)，賣方處于強(qiáng)勢(shì)地位。數(shù)據(jù)顯示，2022年1月初，41%的房屋售價(jià)高于標(biāo)價(jià)，這意味著不少買家愿意支付高于要價(jià)的價(jià)格以達(dá)成交易。

“對(duì)于首次購(gòu)房者來說，條件變得越來越具有挑戰(zhàn)性，他們不得不與更有經(jīng)驗(yàn)的買家競(jìng)爭(zhēng)，這些人愿意不惜一切代價(jià)贏得勝利。”費(fèi)爾韋瑟表示，而且由于供應(yīng)處于歷史低位，房地產(chǎn)市場(chǎng)的（競(jìng)爭(zhēng)）強(qiáng)度達(dá)到了前所未有的水平。

費(fèi)爾韋瑟解釋道，目前很多賣家似乎在等待到今年春天再出售房屋，但市場(chǎng)上有很多買家已經(jīng)找房找了很長(zhǎng)時(shí)間，十分迫切希望結(jié)束他們的搜索。

Zillow的數(shù)據(jù)則顯示，截至2021年底，全美掛牌房屋數(shù)量同比降低19.5%，可供出售的房屋數(shù)量比疫情前的2019年底減少了40.5%。

基于上述原因，盡管價(jià)格很高，但一旦掛出去，在最終成交的房屋中，有29%在一周內(nèi)就會(huì)有成交意向。

前述從事房地產(chǎn)投資業(yè)多年的資深人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者亦表示，目前市場(chǎng)上的情況是，房子庫(kù)存很低，很多社區(qū)的房子都賣光了。

數(shù)據(jù)分析師祖然家住加利福尼亞州灣區(qū)，家里有改善房屋居住環(huán)境的需求。然而從2021年至今，雖然手上現(xiàn)金流充足，但因?yàn)楠q豫，能買的房子越來越少也越來越小，因?yàn)?021年美國(guó)房?jī)r(jià)太瘋狂，她對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者無奈總結(jié)道：“房市的確很瘋狂，工作干得好，不如買房早”。

祖然說，據(jù)她觀察，她身邊沒有人觀望市場(chǎng)，只有搶不到的，可能是因?yàn)樗磉叺娜硕季哂匈I房剛需，而且的確是加價(jià)購(gòu)買：譬如在2021年，灣區(qū)靠邊的房子，掛出來160萬美元，最終都要再加20萬美元才能成交。

在她看來，為了在疫情的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩期間鼓勵(lì)支出，美聯(lián)儲(chǔ)將抵押貸款利率降至幾十年來的最低水平，加之美國(guó)政府出臺(tái)的一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，也令通脹進(jìn)入了房產(chǎn)市場(chǎng)。“印這么多錢，一時(shí)半會(huì)兒（價(jià)格）下不去了。”她說。

其二就是，許多已經(jīng)擁有住房的人，正好可以利用低利率購(gòu)買第二套住房，同時(shí)不出售第一套房。祖然說，這一現(xiàn)象在資金充足的人群中較為常見。

美聯(lián)儲(chǔ)加息將至“派對(duì)”即將結(jié)束？

芝商所利率觀察工具FedWatch顯示，市場(chǎng)預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)在年底前五次加息25個(gè)基點(diǎn)的可能性已經(jīng)接近1/3，這意味著年末美聯(lián)儲(chǔ)政策利率目標(biāo)將達(dá)到1.25%至1.5%。

現(xiàn)實(shí)是，盡管目前新房源緩慢增長(zhǎng)，買家仍正在涌入市場(chǎng)，試圖在抵押貸款利率進(jìn)一步上升之前申購(gòu)房屋。

根據(jù)房地美數(shù)據(jù)，經(jīng)過一個(gè)月的上漲后，美國(guó)30年期固定利率抵押貸款平均利率在2022年1月的最后一周中停滯不前，為 3.55%。不過房地美預(yù)測(cè)抵押貸款利率將在2022年進(jìn)一步上漲。

一年前，30年期固定利率抵押貸款的平均利率還為2.23%，接近歷史最低水平。

未來，隨著利率上漲和買家爭(zhēng)奪有限數(shù)量的可用房屋，競(jìng)爭(zhēng)將升溫，可能會(huì)導(dǎo)致許多中低收入買家被淘汰。根據(jù)Zillow給出的計(jì)算，若抵押貸款利率從3%上升至3.5%，每月的抵押貸款支付會(huì)增加7%。

值得指出的是，正是在最新的通脹數(shù)據(jù)公布后，美國(guó)的抵押貸款利率出現(xiàn)暴漲。2021年12月，美國(guó)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）上漲7%，通脹率處于近40年高位。這一數(shù)據(jù)令美聯(lián)儲(chǔ)醞釀出臺(tái)控制通脹措施的步伐加快了。

前述從事房地產(chǎn)投資業(yè)多年的資深人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者解釋道，美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定影響，但這一影響不是直接發(fā)生的，也不會(huì)直接影響房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)還是由供需決定的。其原因在于，通常而言，抵押貸款利率往往同10年期國(guó)債等長(zhǎng)期債券的收益率更加相關(guān)。

房地美也在報(bào)告中認(rèn)為，目前抵押貸款利率的上升沒有影響到購(gòu)房需求，但房?jī)r(jià)仍在快速增長(zhǎng)，這恐在未來抑制需求。

Redfin則在報(bào)告中認(rèn)為，自 2020年夏季以來一直保持兩位數(shù)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)到 2022年底將放緩至7%，房屋售價(jià)中位數(shù)達(dá)到383000美元。同時(shí)，30年期固定抵押貸款利率將在今年繼續(xù)穩(wěn)步上升至3.9%。

“盡管購(gòu)房?jī)r(jià)格從未如此高漲，但需求只會(huì)越來越強(qiáng)。”Redfin副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬爾認(rèn)為，持續(xù)的供需失衡正在推高房?jī)r(jià)，因?yàn)槊绹?guó)市場(chǎng)上有足夠多的饑渴買家，可以迅速購(gòu)買幾乎所有的待售房屋。到今年夏天，更高的價(jià)格和費(fèi)率才可能會(huì)導(dǎo)致買家退出市場(chǎng)。