2021年土耳其里拉兌美元貶值44%，成為新興市場中表現最差的貨幣。貨幣越來越不值錢，給當地老百姓(603883)帶來了無盡的苦惱。但土耳其樓市卻異常火爆，特別是外國買房者蜂擁而來。

根據土耳其統計研究所在1月中旬公布的數據，在2021年12月，外國人在土耳其購房量同比大漲77%，全年購房量上漲43.5%，打破歷史紀錄。而事實上在2021年11月，外國人在土耳其買房量就已經突破了5萬套的歷史紀錄關口。

在高通脹的背景下，雖然土耳其房價也快速抬升，但尚沒有跑過里拉的貶值速度，所以以外匯計算的話，土耳其的房價幾乎一直在打折。同時，由于土耳其央行維持實質負低利率的政策，貸款購房也十分劃算。

就今年的里拉走勢，復旦大學中東研究中心研究員鄒志強向第一財經記者表示，土耳其里拉貶值趨勢依然難以扭轉，但土耳其政府將努力實現溫和貶值，避免劇烈貶值對經濟和社會造成巨大傷害。

伊朗人買房記

官方數據顯示，2021年，外國人一共在土耳其買了58576套房，若以國籍劃分的話，伊朗人穩穩地排第一，共買走了其中的10056套，占到17%。

為何伊朗人如此熱衷地在土耳其買房？伊朗人阿布丁向第一財經記者表示，伊朗人赴土耳其買房已經形成了一條產業鏈，實際居住和投資的都有。總體說來，是想在受到國際制裁的當下，為人和資金找到一條更好出路。阿布丁在家庭的支持下，于2021年2月在土耳其伊斯坦布爾購入了一套房。

阿布丁向第一財經記者表示，在伊朗搜索引擎中輸入土耳其，有時候就能彈出在土耳其買房的廣告。他去年2月在伊斯坦布爾，在中介的帶領下看了幾套二手房，首先是在歐洲區，價格比較貴，有的一居室就要30萬美元；然后是亞洲區的，他說相比歐洲區，亞洲區性價比比較高，有的地段30萬美元就可以買到三室一廳的海景房。

伊斯坦布爾橫跨歐亞兩大洲，城市的重心側重在歐洲一側。最終，由于預算所限，最終阿布丁還是選擇了亞洲區的新房。他告訴第一財經記者，由于直接從房屋開發商那里購入，可以省去通常2%的買方傭金，于此同時，開發商還承擔相關稅費，這也是購買新房的優勢。

他表示，由于大批伊朗人去土耳其買房，在伊斯坦布爾也不乏一些伊朗“黑中介”，利用語言優勢做著“老鄉騙老鄉”的勾當，如利用伊朗人初來乍到，不熟悉當地購房規則，要求帶看以小時收費，而不是常規抽取傭金；或者是在簽約時耍花招，如收取不存在的稅費或收取超過市場平均水平的傭金比例等等。

伊朗人的考慮

當前伊朗中產階級熱衷到土耳其買房。首先伊朗和土耳其是鄰國，宗教文化習慣接近，并且持伊朗普通護照就可以在90天內免簽進入土耳其。持有伊朗護照可以免簽進入的國家并不多，根據2022年亨利護照指數（Henley Passport Index），伊朗護照通行排名為101位，位于排名的末端。

2018年9月，土耳其議會修改了土耳其《公民法案》，規定外國人在土耳其購買25萬美元以上房產，即可獲得土耳其的公民身份。此前，購房移民的門檻是100萬美元，額度的降低讓不少伊朗中產階級躍躍欲試，他們希望以此轉換身份，擺脫國際制裁的桎梏。

此前，伊朗的富人階層熱衷于移民美國，加拿大和歐洲，但是受到制裁和疫情等因素影響，也開始考慮土耳其，或者考慮以土耳其作為跳板。

同時，購買土耳其房產對伊朗人來說是一個不錯的投資手段。由于制裁讓伊朗經濟陷入困境，把資金投在國內充滿著不確定性。同時，土耳其身份與房產并不綁定，在持有三年后就可以自由售出，不影響土耳其身份。土耳其與國際市場緊密相聯，伊朗人可以利用土耳其作為平臺，進而將資金轉往其他國家。

伊朗人組團去鄰國買房，自然引起了伊朗政府的注意。伊朗議員去年3月在議會發言中表示，從2018年到2020年，伊朗人至少在土耳其買了70億美元的產房，損害了本國的經濟。但是由于國際制裁，資金流動并不是通過正規銀行匯款進行的，具體金額伊朗政府恐怕也很難掌握。

其他買房人的考慮

僅次于伊朗人，在土耳其購房排名第二的是伊拉克人，2021年共買走土耳其8661套房產，占比14.8%。

與伊朗人類似，伊拉克有錢人視在土耳其為自己的避風港，在伊拉克發生動亂時，自己有路可退。同時，伊斯坦布爾是地區最大的國際化大都市，也是他們趨之若鶩的。

根據土耳其統計研究所的統計，最受外國買房者歡迎的前三大城市分別為伊斯坦布爾，南部度假勝地安塔利亞和首都安卡拉。其中在伊斯坦布爾售出26469套，占45%。

在土耳其買房排名第三的外國人是俄羅斯人，共買走5379套，占9.2%。相比中東民眾，俄羅斯買家對伊斯坦布爾和安卡拉這樣的大城市并不感冒，他們關心的是陽光和海灘。所以安塔利亞的很多房產，是由俄羅斯人買走的。

土耳其南部夏季漫長，從5月到11月有半年時間可以下海游泳，不少俄羅斯人在土耳其買房作為他們的夏季度假和冬季避寒住宅。一位考慮在土耳其買房的俄羅斯人表示：“土耳其氣候溫暖宜人，食物可口，一年四季都有新鮮水果和蔬菜。”

當前，土耳其政府依然鼓勵外國人來土耳其買房，視為支撐里拉的一個手段。在1月6日，土耳其政府還進一步規定，房地產開發商需要將收到的購房外匯款項出售給中央銀行，并在地契上標注轉換后里拉的價格，而不是如美元這樣的外匯價格。

根據土耳其政府發布的中期經濟發展計劃，預計2022年國內生產總值（GDP）增長5%。1月27日，土耳其央行將2022年通脹率預測提高一倍至23.2%，不過大多數分析師預計未來幾個月，土耳其通脹率將接近50%，然后在2022年底前緩解到27%左右。