如果在全國(guó)，要選出一個(gè)最憋屈的省會(huì)。

南京會(huì)說(shuō)蘇州太強(qiáng)勢(shì)太搶風(fēng)頭；

合肥會(huì)說(shuō)省內(nèi)兄弟太瞧不起人；

石家莊會(huì)指著北京和天津說(shuō)，誰(shuí)能混得比我還差？

隔壁的太原只能弱弱的說(shuō)，也許....是我。

看完上面這段，笑笑之余，是不是會(huì)有點(diǎn)新奇？

石家莊旁邊的省會(huì)竟是太原呢？

是的，真是的，不信看下圖,國(guó)際莊邊上除了北京和天津這兩個(gè)欺負(fù)人的，還有太原這個(gè)難兄難弟。

而太原周邊的這些城市，大家應(yīng)該都不陌生，過(guò)去咱們多少都聊過(guò)，跌跌不休的鄭州、連漲60個(gè)月的西安、雙雄爭(zhēng)霸的濟(jì)南青島。

唯一陌生的，可能就是一頭煤灰的太原。

雖然這么說(shuō)有些罪人，但這就是當(dāng)下的太原，一座存在感極低的城市。

一座城市，能夠稱得上存在感低，參考南昌，大抵逃不過(guò)三大因素：

1、政策關(guān)注低；2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展差；3、人口總量少。

太原恰好將這三點(diǎn)發(fā)揮到了極致：

在政策上，爹不親娘不愛(ài)，既不是鐵路樞紐，也不是區(qū)域核心，360°怎么也掛不上任何國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略。

就連覆蓋21個(gè)省市的自貿(mào)區(qū)政策，山西完全沒(méi)有分到絲毫，好端端的能源大省省會(huì)，拍掉煤灰的太原，從未享受過(guò)更多政策buff的傾斜。

經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上更是拉跨，2020年GDP總量剛剛達(dá)到4153.25億，排在全國(guó)56名。

這個(gè)數(shù)據(jù)在全國(guó)是什么水平呢？

這么說(shuō)吧，石家莊經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)排在38；

在江蘇省內(nèi)算墊底的鎮(zhèn)江，還是要比太原多一點(diǎn)；

常說(shuō)最強(qiáng)縣級(jí)市經(jīng)濟(jì)甚至超過(guò)中西部地區(qū)的省會(huì)城市，這個(gè)城市里就包括太原，昆山2020年的GDP總量也達(dá)到了4276.8億。

雖然這有地理歷史的原因，但足見(jiàn)太原這些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弱勢(shì)。

而更讓太原存在感低的原因，還是在于人口規(guī)模。根據(jù)7普數(shù)據(jù)，2020年太原常住人口只有530萬(wàn)，而鄭州常住人口有1260萬(wàn)人，石家莊有1123.5萬(wàn)。

很多時(shí)候，人口就意味著聲量。

就像同樣是吃辣，江西人吃的也很猛，但是知名度就是不如湖南四川。同樣是暴雨，鄭州的傳播速度就是比太原要快。

整個(gè)太原的基本面中唯一還算可以的，就是人口流入數(shù)據(jù)，近10年新增110萬(wàn)人口，勉強(qiáng)保住了省會(huì)城市的體面。

但是這份可以，是拉低標(biāo)準(zhǔn)的可以，山西省近年來(lái)的人口數(shù)據(jù)表現(xiàn)已經(jīng)不太好了，7普數(shù)據(jù)山西已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，隨著未來(lái)城鎮(zhèn)化的飽和，在人口這項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)上，太原也并不樂(lè)觀。

可以說(shuō)，存在感已經(jīng)概括了太原此刻的價(jià)值，要政策沒(méi)政策，要地理位置沒(méi)地理位置，要人口優(yōu)勢(shì)沒(méi)人口優(yōu)勢(shì)。

正因?yàn)槿绱耍@些年，越來(lái)越少為人稱道，越來(lái)越隱形。

拍下煤灰要轉(zhuǎn)型的太原，小成績(jī)有，但大成績(jī)無(wú)。

曾經(jīng)的太原，曾經(jīng)的山西，都是無(wú)比輝煌的。

堯舜禹在此發(fā)跡，華夏文明可以是就此起源，中國(guó)五千年文明看山西的說(shuō)法不是浪得虛名。

明清時(shí)期，晉商更是居全國(guó)商幫之首，全國(guó)排名前16位的大財(cái)團(tuán)都在山西。而晉商掙到了錢，首要去做的事情就是置辦宅院，至今流傳最著名的還是喬家大院。

但，為什么，太原一步一步走到了現(xiàn)在？城市印象只剩下了煤？

房?jī)r(jià)均價(jià)至今不過(guò)1.1w，煤老板全國(guó)各地買樓的豪氣尚在，為何省會(huì)房?jī)r(jià)如此拉跨？

要搞懂太原這座城市的房?jī)r(jià)邏輯，必須認(rèn)真的看看它的歷史，它的過(guò)去。

太原的落寞，既有觀念作祟，也有時(shí)代轉(zhuǎn)變下的無(wú)奈。

跟所有黃河流域的城市一樣，太原所有的輝煌，都存在于陸路時(shí)代。

太原曾經(jīng)也品嘗過(guò)地理優(yōu)勢(shì)的甜頭，襟四塞之要沖，控五原之都邑，說(shuō)的就是太原在軍事上的戰(zhàn)略位置。

三面環(huán)山，北可抵御蒙古胡人，南可便達(dá)中原，東出太行山可威脅華北、燕趙之地，可以說(shuō)這樣的位置，在歷來(lái)王朝更替中扮演著至關(guān)重要的作用，唐王李世民就是自太原發(fā)兵，太原也享有著龍脈的稱號(hào)。

也正是因?yàn)樘幵谶吶?，晉商才能迅速崛起。

由于大量軍隊(duì)駐守，晉商們通過(guò)幫助政府運(yùn)輸糧草獲得當(dāng)時(shí)非常重要的鹽引，在利用邊境優(yōu)勢(shì)發(fā)展對(duì)外貿(mào)易迅速崛起。在后來(lái)，更是創(chuàng)立了影響最廣泛的票號(hào)，走上了晉商最為輝煌的時(shí)刻。

這是太原第一次輝煌，但也因?yàn)槊駠?guó)動(dòng)蕩環(huán)境，這些積累逐漸化為泡影。

到了我國(guó)的工業(yè)化時(shí)代，太原迎來(lái)了第二次輝煌，這一次是對(duì)太原影響最深的煤。

山西的煤礦儲(chǔ)備極多，最巔峰的時(shí)期，說(shuō)村村有煤礦完全不是夸張。山西在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是我國(guó)第一產(chǎn)煤大省，直到2017年內(nèi)蒙古才將這第一的名號(hào)拿走。

80年代，為了解決我國(guó)能源緊缺的問(wèn)題，國(guó)家大力鼓勵(lì)山西開(kāi)發(fā)煤炭，并且開(kāi)放了非常多的礦場(chǎng)給予私人承包，這批承包商也就是咱們常說(shuō)的煤老板，其中代表城市就是大同、臨汾、太原。

但是與咱們印象中暴發(fā)戶一般的煤老板不同，能源供應(yīng)起初并不是一件暴富的生意，至于原因大家今年應(yīng)該感受的很清晰，那就是電煤國(guó)家是限價(jià)的。

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)開(kāi)始，山西運(yùn)出了大批的能源，但因?yàn)橄迌r(jià)，完全沒(méi)有享受到價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，反而給山西留下了無(wú)盡的社會(huì)問(wèn)題，最突出的就是污染與貧富富差距。

余秋雨曾說(shuō)道，抱愧山西，大抵就是因?yàn)槿绱恕?/p>

直到2005年，政府正式宣布不再對(duì)電煤價(jià)格調(diào)控，太原才真正迎來(lái)6年的加速發(fā)展期，此期間太原二產(chǎn)業(yè)占比從2002年的41.7%上漲到2007年的49.7%。

但是很快，就遭到了反噬。

2008年山西省襄汾縣發(fā)生特別重大潰壩事故，隨后整個(gè)山西掀起一場(chǎng)整治運(yùn)動(dòng)。2009年起，山西將年產(chǎn)30萬(wàn)噸及以下的煤礦全部淘汰，太原也開(kāi)始著手進(jìn)行能源經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

但是離開(kāi)煤炭的太原，似乎一直沒(méi)有找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，今天雖然第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到60%，但說(shuō)的上來(lái)的產(chǎn)業(yè)，依舊是太鋼等重工業(yè)與制造業(yè)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與總量也是越來(lái)越不值一提。

2013年太原GDP與合肥幾乎匹敵，但是如今，已經(jīng)不及合肥一半。

至此往后看，太原似乎再也沒(méi)有跟上過(guò)時(shí)代的腳步！

越與周邊的城市對(duì)比，就越能發(fā)現(xiàn)太原錯(cuò)過(guò)了什么。

同樣的內(nèi)陸位置，同樣的歷史名城，西安抓住了搶人才的最好時(shí)間，把握著歷史名城宣傳節(jié)奏，擴(kuò)張兼并新城，不斷做大做強(qiáng)，虹吸整個(gè)西北，西安每一步可以說(shuō)都把握著時(shí)代的節(jié)奏。

而太原，如今能說(shuō)得出的旅游景點(diǎn)只有晉祠，在宣傳上也從未把握住年輕一代，哪怕已經(jīng)拍下了煤灰，但是在很多人心中依舊是灰頭土臉。

經(jīng)濟(jì)確實(shí)轉(zhuǎn)型了，但新的增長(zhǎng)點(diǎn)依舊乏力，招商引資沒(méi)有毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，直到去年才開(kāi)始反應(yīng)過(guò)來(lái)要吸引人才，不說(shuō)獎(jiǎng)勵(lì)力度的問(wèn)題，但從時(shí)間上晚了西安整整5年。

而更多的騷操作，比如兼并，太原因?yàn)槿姝h(huán)山也是做不來(lái)。

周邊都是窮兄弟，想要吸血全省機(jī)會(huì)都不太大，去年整個(gè)山西入圍GDP前100的城市僅有太原一城。

煤礦開(kāi)采，帶來(lái)的是巨大的貧富分化，富的不是采礦的老百姓(603883)，而只是煤老板。

但是掙到錢的煤老板，早跑了！

至今北方核心城市的售樓處里，都流傳著零幾年煤老板們豪氣的故事，比如一口氣買下soho十幾套房。

運(yùn)城人愛(ài)去西安，大同人愛(ài)去北京天津，晉城人去鄭州，當(dāng)一座城市沒(méi)有就業(yè)留人的時(shí)候，任何對(duì)手都能虹吸你，這就是城市競(jìng)爭(zhēng)的殘酷現(xiàn)實(shí)。

太原，固然有陸路時(shí)代向海洋時(shí)代轉(zhuǎn)變沒(méi)落的必然，但也有自己沒(méi)有跟上時(shí)代節(jié)奏慢半拍的主觀因素。

站在現(xiàn)在來(lái)看，太原想要彎道超車，實(shí)在是缺乏天時(shí)地利與人和。

所以說(shuō)，我們對(duì)于太原的建議，向來(lái)都是非自住不要買。

不過(guò)，太原雖然沒(méi)有跟上其他城市的步伐，但也走出了自己便民利民的路子。

太原近些年的發(fā)展確實(shí)肉眼可見(jiàn)在加快，地鐵開(kāi)通了，城市面貌也在變好，由于地勢(shì)空氣環(huán)境并未污染嚴(yán)重。

太原在很多便民利民的地方，都做到了自己的極致，比如太原是國(guó)家公交都市建設(shè)示范城市；比如太原連鎖便利店發(fā)展指數(shù)位列全國(guó)第二，布局密度超日本東京，不是北上廣深羅森與711，而是本地的金虎和唐久。

這樣的思路，倒也是對(duì)的。不是所有的城市都要去追逐互聯(lián)網(wǎng)、金融與外貿(mào)制造業(yè)，與其多些高樓大廈不如像現(xiàn)在太原一樣耕耘好手中的一畝三分地，做好便民利民。

綜合上述來(lái)說(shuō)，太原買房，其實(shí)最重要的就是圍繞著自住去思考，板塊和價(jià)格基本如下圖。

如果想要盡可能保值，我總結(jié)了三點(diǎn)：

1、太原地勢(shì)原因，只能是一路向南，南部的發(fā)展要比北部要好；

2、不要追逐新區(qū)，要買就買核心成熟區(qū)域；

3、改善優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品未來(lái)還有一定的市場(chǎng)。

4、今年下半年尤其小心風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)現(xiàn)房要高于期房。

至于要不要等待明年抄底，我只能說(shuō)沒(méi)必要。

每個(gè)城市都是類似的，優(yōu)質(zhì)板塊跌幅少，遠(yuǎn)郊板塊跌幅大，核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，價(jià)格合適沒(méi)必要等，第四季度看中就可以買，如果沒(méi)有中意的，慢慢等也無(wú)傷大雅。

太原，未來(lái)沒(méi)有其他城市那么風(fēng)光，但也足以讓一方百姓安樂(lè)。

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