導(dǎo) 讀

1、1月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市供求下滑明顯

2、百?gòu)?qiáng)單月業(yè)績(jī)同比下降近4成

3、多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳

4、2022年企業(yè)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻

☉文／克而瑞研究中心

榜單解讀

前言：2022年1月，房地產(chǎn)市場(chǎng)開局慘淡，供求急速下滑。29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅供應(yīng)面積同、環(huán)比分別下降43%和58%，成交面積環(huán)比下降37%，同比跌幅擴(kuò)至46%。一方面，春節(jié)假期臨近，不少房企放緩供貨節(jié)奏，供應(yīng)低迷一定程度上導(dǎo)致成交大幅下滑。更為主要的是，去年下半年以來(lái)市場(chǎng)下行壓力加劇，購(gòu)房者觀望情緒愈加濃重。

從企業(yè)層面來(lái)看，1月多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，TOP100房企整體業(yè)績(jī)不及去年同期和去年月均水平。預(yù)計(jì)2月受春節(jié)假期影響供應(yīng)縮量，成交或?qū)⒊掷m(xù)下行。長(zhǎng)期來(lái)看，目前行業(yè)下行筑底過(guò)程中，仍會(huì)有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長(zhǎng)困境。2022年，企業(yè)融資環(huán)境將繼續(xù)保持嚴(yán)峻，短期內(nèi)償債壓力仍然較大。流動(dòng)性壓力下，無(wú)論是從房企經(jīng)營(yíng)、還是宏觀經(jīng)濟(jì)角度，企業(yè)保竣工、保交付成為首要目標(biāo)。同時(shí)，市場(chǎng)危中有機(jī)、行業(yè)收并購(gòu)機(jī)會(huì)增加，當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)下打通并購(gòu)融資渠道、調(diào)動(dòng)企業(yè)收并購(gòu)積極性，有望緩解出險(xiǎn)房企的資金壓力、防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大、加快市場(chǎng)壓力出清。

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1月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及去年同期及去年月均水平

2022年1月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)了去年下半年以來(lái)降溫的趨勢(shì)，多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，單月業(yè)績(jī)同比以及較去年月均水平變動(dòng)都有明顯下降。1月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。

展望2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂(lè)觀，成交或?qū)⒊掷m(xù)下行。受春節(jié)假期影響，一、二線城市供應(yīng)或?qū)⒚黠@縮量，成交也將持續(xù)低位運(yùn)行。三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)或?qū)⑷跤谕辏山徽w回升幅度著實(shí)有限，傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)型城市更將面臨較大的考驗(yàn)。

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行業(yè)規(guī)模再新高難掩下行

2022年預(yù)期負(fù)增長(zhǎng)

目前，行業(yè)下行并真正迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代已成為共識(shí)。商品房銷售規(guī)模經(jīng)過(guò)5年的高位運(yùn)行之后，將處在下調(diào)筑底過(guò)程中。1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。2021年，房地產(chǎn)業(yè)新房銷售和開發(fā)投資規(guī)模均創(chuàng)新高，分別增1.9%和4.4%。但下半年新開工、土地購(gòu)置和開發(fā)投資均降至冰點(diǎn)，新開工和拿地同比降31%和33%。雖竣工增2%創(chuàng)新高，但難擋整體開工投資同比降14%至4年同期最低。

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企業(yè)自救、行業(yè)穩(wěn)預(yù)期

保竣工、保交付成為共識(shí)

2022年，無(wú)論是從房企經(jīng)營(yíng)、還是宏觀經(jīng)濟(jì)角度，保竣工、保交付都是勢(shì)在必行。企業(yè)在流動(dòng)性壓力下，調(diào)動(dòng)一切資源優(yōu)先保竣工、保交付，成為盤活資金、改善現(xiàn)金流的重要抓手。目前，恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企都已明確提出“保交付”目標(biāo)。同時(shí)，住建部也已明確2022年將堅(jiān)決處置房企樓盤逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持房住不炒、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

這樣的行業(yè)背景下，近年來(lái)也有越來(lái)越多的規(guī)模房企開始重視自身“交付力”、“服務(wù)力”的提升。提升產(chǎn)品質(zhì)量管控、完善客戶服務(wù)體系，打造更高品質(zhì)、更人性化、更重視客戶體驗(yàn)的產(chǎn)品交付環(huán)節(jié)和交付標(biāo)準(zhǔn)，都有助于提升交付率和交付滿意度，樹立積極的企業(yè)品牌、口碑和公信力。

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行業(yè)收并購(gòu)加快市場(chǎng)壓力出清

防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大

2022年，行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)，但同時(shí)收并購(gòu)機(jī)會(huì)也在增加。一方面，對(duì)于償債壓力較大的企業(yè)來(lái)說(shuō)，借助項(xiàng)目出讓、資產(chǎn)出售扭轉(zhuǎn)局面迫在眉睫。另一方面，央企、國(guó)企以及一些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)憑借自身實(shí)力以及政策支持將在收并購(gòu)市場(chǎng)將掌握更大的主動(dòng)權(quán)。

1月6日，承債式并購(gòu)貸款政策落地，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。1月10日，又有消息稱央行要求9家國(guó)企通過(guò)收并購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)的方式為11家中高風(fēng)險(xiǎn)房企提供流動(dòng)性支持。隨著并購(gòu)融資通道的打通，行業(yè)收并購(gòu)積極性受到調(diào)動(dòng)。加強(qiáng)項(xiàng)目層面的轉(zhuǎn)讓與兼并收購(gòu)力度，有望緩解出險(xiǎn)房企的資金壓力、防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大、加快市場(chǎng)壓力出清。

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2022年房企融資環(huán)境依然嚴(yán)峻

扭轉(zhuǎn)信心是關(guān)鍵

2022年房企的境內(nèi)外融資環(huán)境依然嚴(yán)峻。目前，穆迪、惠譽(yù)、標(biāo)普三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房企的信用評(píng)級(jí)以下調(diào)為主，多針對(duì)已暴雷或發(fā)生違約的房企。而在境外融資環(huán)境緊張的同時(shí)，房企依然面臨著較大的海外償債壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，100家典型房企2022年的境外債權(quán)融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規(guī)模高達(dá)627億，為近兩年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均為境外債權(quán)融資的償債小高峰。

此外疊加銷售的疲軟，2022年房企再融資環(huán)境可能會(huì)更趨于緊張。在此背景下，預(yù)計(jì)2022年房企出現(xiàn)負(fù)面評(píng)級(jí)或評(píng)級(jí)下調(diào)的可能性依然較高。其中，低信用評(píng)級(jí)的房企會(huì)受到更多影響，主要體現(xiàn)在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等。當(dāng)前的行業(yè)形勢(shì)下，企業(yè)應(yīng)盡可能警惕避免陷入負(fù)面信用循環(huán)。

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樓市開局慘淡供求同比跌幅超4成

三四線返鄉(xiāng)置業(yè)或?qū)⑷跤谕?/strong>

2022年1月，房地產(chǎn)市場(chǎng)開局慘淡，供求急速下滑，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅供應(yīng)面積同、環(huán)比分別下降43%和58%，成交面積環(huán)比下降37%，同比跌幅擴(kuò)至46%。

一線城市成交再陷低迷，環(huán)比下降21%，同比跌幅擴(kuò)至38%。其中，上海第六批次新房集中入市，成交明顯放量，環(huán)比增長(zhǎng)43%，同比仍下降8%。北京、廣州成交異常低迷，同比近乎腰斬，深圳同比跌幅更是高達(dá)60%。

具體而言，北京新房供應(yīng)大幅減少，去化表現(xiàn)持續(xù)分化，多數(shù)項(xiàng)目延續(xù)2021年底的促銷力度。上海打新市場(chǎng)熱度不減，新開盤項(xiàng)目平均去化率仍保持在80%以上，近7成項(xiàng)目開盤“日光”。廣州房企供貨節(jié)奏放緩，部分熱銷盤停止分銷合作，到訪量、去化率皆大幅下滑。深圳市場(chǎng)明顯遇冷，部分樓盤去化率低至10%，曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤開啟全民營(yíng)銷。

25個(gè)二、三線城市成交跌至低位，同、環(huán)比跌幅都在40%以上。受去年同期極高基數(shù)影響，僅成都成交同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其余城市成交均有不同程度的回落。近半二、三線城市成交同比腰斬，杭州、東莞、西安等同比跌幅更是超70%。

究其原因主要有以下兩方面因素：首先，春節(jié)假期臨近，不少房企放緩供貨節(jié)奏，供應(yīng)低迷一定程度上導(dǎo)致成交大幅下滑。典型如西安，基于防疫的需要，房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎停擺，供求皆創(chuàng)近年來(lái)單月新低。更為重要的是，市場(chǎng)下行壓力加劇，購(gòu)房者觀望情緒愈加濃重。例如南京，江北、江寧等曾經(jīng)的熱門板塊開始遇冷，熱銷盤已無(wú)需搖號(hào)，邊緣板塊市場(chǎng)更是雪上加霜，成交去化異常慘淡。

而從周度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，32個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交持續(xù)低位運(yùn)行。其中，一、二線城市僅上海、成都成交仍保持在高位，其余城市成交全面走弱。三、四線城市并未出現(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，連云港(601008)、揚(yáng)州等傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)型城市成交僅小幅回升。

排版丨土木、豐杰

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