三月初，鄭州官方祭出穩(wěn)樓市政策，將這座省會城市推到聚光燈前。取消認(rèn)房又認(rèn)貸、重提貨幣化安置......十余條新政砸向沉寂的市場。

近三周過去，鄭州樓市是否有所好轉(zhuǎn)？從數(shù)據(jù)及個(gè)案看，改變正在發(fā)生，但還未形成質(zhì)變，市場信心仍在修復(fù)中。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后，鄭州市場成交有所回升，二手房上升幅度大于新房。

多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介稱，3月新政出臺后，市場陸陸續(xù)續(xù)比較熱，房貸利率下調(diào)影響也比較大，成交量已有所上漲，但房價(jià)還算穩(wěn)定。“現(xiàn)在是量先上去，短期內(nèi)價(jià)格應(yīng)該不會有多大變化，最快也要等到五一過后。”

值得注意的是，進(jìn)入2022年，樓市“松綁”的隊(duì)伍不斷壯大，目前有近60個(gè)城市進(jìn)行松綁。諸葛找房研究院認(rèn)為，樓市政策適度放松，將有效緩解部分群體購房資金、門檻限制等壓力，進(jìn)一步釋放購房需求。

鄭州樓市要“入春”？

近半個(gè)月來，李新的工作陡然忙碌了起來。在鄭州，他負(fù)責(zé)的一些二手房業(yè)主，開始醞釀提高掛牌價(jià)，不過幅度不大，有的在十萬左右。更明顯的變化是，降價(jià)房源的數(shù)量有所減少，一直不溫不火的鄭州樓市，似乎在出現(xiàn)積極變化。

促使改變發(fā)生的，是鄭州近期連發(fā)的數(shù)條新政。

3月1日，鄭州出臺18條樓市新政，稱對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，購買二套房時(shí)，執(zhí)行首套房貸款政策。業(yè)內(nèi)人士稱，鄭州明確取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限制政策，成為今年全國首個(gè)全面放松限購限貸的城市。

鄭州還宣布，將集中利用3年時(shí)間，大力推進(jìn)貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。預(yù)售資金監(jiān)管方面，力保新房交付，提振購房者市場預(yù)期。

自此，鄭州成為今年首個(gè)“救市”的省會城市，且政策未出現(xiàn)“一日游”。庫存高企、供大于求的鄭州，會在調(diào)控之下迎來春天嗎？多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后，鄭州市場確實(shí)有所活躍，成交上也有積極表現(xiàn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，政策發(fā)布后2周，鄭州新房共成交2819套，較前兩周上升4.3%；鄭州二手房共成交1795套，較前兩周上升10.9%。

“鄭州市場之前新房成交占比較大，大約七成，二手房占比約三成，但最近二手房成交占比約到四成。”李新稱，鄭州“老破小”二手房庫存量太大，前幾年市場壓抑得太狠，房貸利率下調(diào)、差額稅政策調(diào)整后，市場表現(xiàn)有所回溫。

此前，鄭州是全國除北京外、唯二嚴(yán)格執(zhí)行高差額稅的城市，即非滿五唯一的住宅，交易時(shí)差額稅按差額的20%征收。譬如，100萬購入的房子，如果賣150萬，需繳納（150萬-100萬）×20%=10萬的差額稅。

貝殼研究院鄭州分院稱，如此高昂的差額稅，導(dǎo)致鄭州二手房市場活躍度一直不高，部分業(yè)主為避免差額稅，變相將這部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)移至購房者，增加了后者的購房成本，導(dǎo)致二手房成交下滑，市場進(jìn)一步冷淡。

不過，鄭州新政發(fā)布不久，二手房稅費(fèi)政策便出現(xiàn)調(diào)整。據(jù)貝殼研究院鄭州分院調(diào)研，鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空港區(qū)已開始執(zhí)行新政，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房時(shí)，無法提供完整房屋原值、有關(guān)合理費(fèi)用憑證的，按核稅價(jià)的1%征收個(gè)人所得稅。

同時(shí)，業(yè)主自己選擇并做出承諾，先選擇稅率再辦理手續(xù)。“這標(biāo)志著執(zhí)行了7年的20%差額稅開始取消。”上述研究院稱，疊加近期二手房利率不斷下調(diào)，放款周期不斷縮減等，改善置業(yè)需求將被激發(fā)，市場熱度也會傳導(dǎo)至新房。

克而瑞河南區(qū)域也稱，二手房交易差額稅政策調(diào)整后，鄭州市二手房周均帶看超約1.5萬組，成交均約500組左右，環(huán)比上漲明顯，不過依然不敵去年同期。

除了稅費(fèi)政策帶來的變化，李新認(rèn)為，房貸利率的調(diào)整對市場影響更大。“去年新房利率在六字頭，二手房在五字頭，現(xiàn)在二手房利率4.9%，新房利率也降到五字頭，個(gè)別售樓處甚至可對近五年畢業(yè)的大學(xué)生給到4.7%的利率。”

“鄭州房貸利率四點(diǎn)多，還是在2016年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)鄭州房價(jià)半年幾乎翻倍，此后限購政策出臺，以及各種抑制房價(jià)上漲的政策，這幾年利率一直沒降下來。”李新稱。但是，近期多個(gè)利好政策出臺后，市場情緒有所回溫。

近60城松綁樓市政策

鄭州打響樓市調(diào)控“松綁”的槍聲后，已有十余個(gè)城市出臺鼓勵購房措施。據(jù)諸葛研究院統(tǒng)計(jì)，截至3月21日，有近60個(gè)城市松綁樓市政策，涉及放松限購限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸統(tǒng)計(jì)利率、放松限售限價(jià)等。

官方層面，五部委密集表態(tài)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)激勵信號。財(cái)政部表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件；金融委稱，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案。

多重政策支持下，全國房貸利率表現(xiàn)繼續(xù)下行、二手房交易也有所回溫。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月房貸利率降幅創(chuàng)2019年以來月度最大降幅，82城房貸主流利率下調(diào)，當(dāng)前利率接近2020年三季度的水平。重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。

銀行放款方面，3月103城平均放款周期在1個(gè)月左右，接近2020年三季度最快的速度。上海平均放款周期較上月縮短超過20天，近五成的城市放款周期不足一個(gè)月。

寬松的信貸環(huán)境，有效帶動了市場成交。數(shù)據(jù)顯示，3月以來（3.1-3.17），全國50城二手房日均成交量，較2月（春節(jié)后）日均成交水平增長約17%；二手房新增帶看客戶量與新增掛牌房源量，均較2月日均水平提高。

克而瑞認(rèn)為，由于前期調(diào)控加碼、房企爆雷、項(xiàng)目降價(jià)等原因，購房者信心備受打擊，觀望情緒濃厚，“看得多，買得少”是3月購房者主流心態(tài)。

“隨著市場信心逐步恢復(fù)，北京、上海、杭州等核心一二線城市市場有望率先轉(zhuǎn)暖，鄭州、濟(jì)南、徐州等二線及強(qiáng)三線城市市場或?qū)⑤唲訌?fù)蘇。”上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為。

目前，一線城市樓市表現(xiàn)較為堅(jiān)挺，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2月以來不同城市去化率大于70%的19個(gè)項(xiàng)目中，一線城市上海占5席；二線城市西安有7個(gè)項(xiàng)目去化大于70%，去化達(dá)到100%的項(xiàng)目有5個(gè)。

克而瑞方面認(rèn)為，隨著政策利好不斷傳導(dǎo)，居民購房預(yù)期迎來改變，但信心修復(fù)仍需要時(shí)間。從成交來看，預(yù)計(jì)“金三”成色難以和去年同期想對比，但較2月預(yù)期企穩(wěn)回升，“銀四”市場表現(xiàn)值得期待。

國盛證券則預(yù)計(jì)，地產(chǎn)政策將持續(xù)放松并加大力度，核心原因有三：宏觀GDP穩(wěn)增長離不開地產(chǎn)；2021房地產(chǎn)業(yè)的狹義稅收收入及土地出讓金，對全國總財(cái)政收入貢獻(xiàn)達(dá)到36%，長期低迷恐拖累地產(chǎn)財(cái)政并影響城投債；地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈大幅下滑，將帶來失業(yè)人口上升。

“當(dāng)前行業(yè)問題的七寸，在于需求側(cè)和企業(yè)資金側(cè)。”國盛證券稱，預(yù)計(jì)本輪政策落腳點(diǎn)可能是貨幣端、即新增貸款方面，以及地方政策如鄭州新政，新市民有望享受特殊信貸政策，因城施策有望變相打開限購限貸空間。