深圳的學區(qū)房似乎也不香了。

近期，市場熱傳著一個段子：勒緊褲腰帶花成百上千萬元購買的學區(qū)房，就上了幾年網(wǎng)課。從某種角度上來說，經(jīng)歷政策和市場的雙重降壓后，一線城市的學區(qū)房信仰正在逐漸被打破。

3-4月正是學位申請期，往年也是學區(qū)房交易的熱度期。但自去年下半年以來，深圳、北京、上海等地持續(xù)打擊學區(qū)房炒作、實現(xiàn)大學區(qū)改革等系列措施后，曾經(jīng)的天價學區(qū)房已然降溫。

從去年底至今，深圳就頻頻出現(xiàn)名校學區(qū)房降價百萬元但仍無人問津的現(xiàn)象。《每日經(jīng)濟新聞》記者近日從多方采訪了解到，深圳學區(qū)房的降溫趨勢還將延續(xù)。不過，學區(qū)房之中也存在分化，降溫最為明顯的是“老破小”學區(qū)房，次新或豪宅學區(qū)房整體價格仍然比較平穩(wěn)。

深圳某樓盤項目 每經(jīng)記者 甄素靜 攝（資料圖片）

學區(qū)房掛牌價大幅下調(diào)

在過去很長一段時間里，學區(qū)房都被市場普遍認為是能抗周期、抗跌幅的房產(chǎn)。如今，這種信仰正在被市場打破。

深圳打擊學區(qū)房的大殺器，是在2021年8月擬立法推行大學區(qū)政策，包括羅湖、福田、龍華、寶安、坪山、龍華等6區(qū)均試行大學區(qū)。這之后，深圳學區(qū)房出現(xiàn)大幅回落，福田的百花園、八卦嶺宿舍、旭飛花園，龍華的水榭春天等學區(qū)房，如今的均價較去年均出現(xiàn)大幅回調(diào)。

深圳龍華區(qū)一房產(chǎn)中介告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，龍華區(qū)標桿學區(qū)房水榭春天5期，近期學位空置，88平方米戶型總價多在960萬元左右，折合均價約10.9萬元/平方米。而此前同類戶型的高位均價達13萬元/平方米，總價回調(diào)超過180萬元。137平方米戶型此前成交總價超1700萬元，現(xiàn)在下調(diào)超250萬元。

另外，南山、福田等片區(qū)目前亦有接近指導價或者直接按指導價出售的帶有“學位”的房源。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，自2021年9月開始，深圳全市6大名校片區(qū)的業(yè)主房源掛牌價有了明顯下滑。具體跌幅上，羅湖深中周邊的掛牌價跌幅最大，達到10%；其余名校片區(qū)的房源掛牌價跌幅在3%-6%。部分業(yè)主急售，有心讓利，“按指導價賣”的現(xiàn)象也逐漸出現(xiàn)。

大學區(qū)意味著可以不受地段限制，申請大學區(qū)內(nèi)的任意一所或多所學校。換言之，房產(chǎn)不再直接跟某所學校掛鉤。一個小區(qū)對應(yīng)的多所學校中，可能是名校也可能是普通學校。

淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒告訴記者，“大學區(qū)政策落地后，學區(qū)房的議價空間明顯增大，業(yè)主心態(tài)也發(fā)生了一些變化。有些名校片區(qū)的房源實際成交價格從去年高位的1000萬降至現(xiàn)在的700萬左右，成交量下滑也比較明顯。”

今年1月21日，深圳首次提出“電腦派位學區(qū)”，華東師范大學附屬深圳龍華學校劃出“電腦派位學區(qū)”，這進一步削弱了房產(chǎn)與學位的關(guān)聯(lián)。

老破小學區(qū)房退燒明顯

深圳羅湖一位業(yè)主告訴記者，4年前他以7.5萬元/平方米的均價購入一套學區(qū)房，如今這套房源的市場均價僅為5萬元/米。

值得一提的是，去年11月深圳百花片區(qū)長城大廈掛牌的23套學區(qū)房，單套總價在938萬-2653萬元，低于市場價100萬元。

“指導價出臺疊加大學區(qū)政策落地后，過往那些單純因?qū)W位而大漲的‘老破小’學區(qū)房，回調(diào)的比較明顯的?！泵缆?lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，大學區(qū)政策下大家對于學區(qū)的追求沒有以前那么迫切，不少人都是觀望心態(tài)。

江少杰認為，隨著大學區(qū)房政策慢慢地推行和細化，“老破小”學區(qū)房肯定還會有回調(diào)的壓力。與之形成對比的是，類似南山后海學區(qū)豪宅房源，因為配套管理較好、樓齡比較新，擁有學位之外的多重支撐因素，這類學區(qū)房的價格是比較穩(wěn)定的，有些還會出現(xiàn)微漲。

樂有家研究中心表示，從成交價來看，深圳名校片區(qū)的房價在過去一年多經(jīng)歷了幾次波動。不過整體來看，當前名校片區(qū)的房價與2021年1月相比還是下滑較多。其中尤以福田百花、南山南二外及龍華深高北的房價跌幅最大，達到20%左右；福田香蜜湖因有豪宅片區(qū)支撐，房價跌幅遠遠低于同類片區(qū)。

龍華片區(qū)一位資深地產(chǎn)人士也向記者坦言，價格出現(xiàn)跳水的主要是房產(chǎn)價值僅靠學區(qū)屬性支撐那種學區(qū)房，他所在的片區(qū)沒有特別頂級的名校，“現(xiàn)在也無法準確區(qū)分是參考價政策導致的價格下滑，還是學區(qū)政策導致?！?/p>

“學區(qū)房降溫的延續(xù)是大概率事件，還有相關(guān)政策在落地中或者尚未落地，這些都可能對學區(qū)房帶來影響。近期深圳市場行情與春節(jié)前相差無幾，不過市場整體氣氛較年前有所好轉(zhuǎn)，包括房貸利率下調(diào)等政策因素。”謝林鋒補充稱。

樂有家研究中心指出，隨著2022入學季的來臨，市場有了些許復蘇跡象。2021年12月及今年1月，福田百花、南山南二外、羅湖深中、龍華深高北等多個名校片區(qū)的房源過戶量出現(xiàn)了明顯上漲。雖然由于“過年+疫情”對后續(xù)的過戶量有較大影響，但結(jié)合樂有家門店學校周邊房源的看房量上漲數(shù)據(jù)來看，市場整體趨正面向上態(tài)勢。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）