《港灣商業觀察》梁美燕

在房地產行業仍持續低迷時，每家企業都在小心翼翼，尤其是對流動性的重視，生怕一不留神就從債務或經營方面的鋼絲上滑落。相比于其他暴雷的企業，弘陽地產（01996.HK）則相對穩健。

不過，看似走得平穩的弘陽地產，在面對一切風吹草動時也不能大意。近期評級機構對其下調評級以及銷售狀況不佳的問題就足以讓投資者們保持警惕。

01

評級遭下調，再融資風險上升

成立于1996年的弘陽集團是一家以商業運營、地產開發、物業服務三位一體協同發展的多元化、綜合型集團公司,公司總部位于南京，弘陽地產于2018年在香港主板上市。

3月14日，惠譽將弘陽集團及弘陽地產長期外幣發行人違約評級從“B+”下調至“B”，評級展望“負面”。惠譽認為弘陽離岸票據的再融資風險增加，尤其是那些在 2H22 和次年到期的。

到2022年底，弘陽集團及弘陽地產共有60億元人民幣到期的資本市場債券，其中包括4月11日到期的4.02億美元優先票據、8月到期的2.75億美元和10月到期的2.5億美元。

“該集團有足夠的流動性來應對4月份到期的債券，但由于其資本市場渠道仍然受限，再融資風險正在上升。”惠譽表示。

惠譽指出弘陽另有資金來源，即擁有價值200億元人民幣的商業投資物業資產，是60億人民幣貸款的擔保。而弘陽地產也在尋求展期并籌集新的擔保貸款，以改善其目前的貸款/價值比率(29%)。此外，管理層表示，集團的主要股東將在需要時提供流動性支持。

惠譽認為，弘陽地產依靠現有現金和合同銷售產生的現金來償還近期債務。然而，大部分可用現金和產生的現金很可能留存于項目公司。弘陽地產表示，它可以每月從項目公司獲得現金，以幫助償還控股公司層面的債務。“中國住宅建筑商獲得項目公司現金用于償還資本市場債務的能力存在不確定性。”

早在1月29日，穆迪就預計，在更為艱難的運營和融資環境下，弘陽地產的流動性將在未來12-18個月內減弱。公司高度依賴離岸融資，截至2021年6月30日該部分債務占總債務的35%。特別是在2023年6月底之前，公司約有12億美元的離岸債券到期或可回售。

穆迪預計，鑒于離岸資本市場波動，弘陽地產將用內部現金償還部分到期債務。但如果不穩定的市場狀況持續很長一段時間，這將限制其運營可用資金，比如土地投資。

從2021年上半年看，弘陽地產剔除預收賬款的資產負債率為69.4%，凈負債率為53.9%，現金短債比為1.69，“三道紅線”指標均為綠檔。

面對評級下調及銷售狀況一事，弘陽地產對《港灣商業觀察》表示，公司評級下調及銷售壓力，均是受到市場大環境影響，這已是行業普遍現象。弘陽一直穩居綠檔，高度關注財務穩健。目前，公司經營一切正常，其余以公司公告為準。

行業債務問題依然備受關注，客觀而言，弘陽地產流動性要好于不少同行。1月25日，弘陽地產發布公告稱，公司回購4820萬美元2022年4月到期美元債，占該票據初始發行本金總額約10.71%。公司稱，此次回購，可以進一步優化其債務結構，同時也再次向市場傳遞了積極信號，樹立行業信心。

02

銷售額下滑近4成，均價環比下滑2000

房企在面對行業融資緊張時，會更加聚焦開發主業和財務安全，不再單純追求規模擴張。對弘陽地產來說，保持流動性安全是非常重要的。誠如弘陽地產所言，市場大環境也持續影響公司的銷售額和銷售面積。

2022年前2個月，弘陽地產實現累計合約銷售金額為人民幣70.8億元，同比下降約38.49%；累計銷售面積為488184平方米,同比下降36.25%；平均銷售價格為每平方米人民幣14507元。

從單月來看，弘陽地產2月份的合約銷售金額為人民幣30.62億元，同比下降約41.22%；銷售面積為210850平方米；平均銷售價格為每平方米人民幣14521元。

1月份，弘陽地產合約銷售金額為40.2億元，同比下降36.29%，銷售面積為277334平方米；平均銷售價格為每平方米14497元。

2021年12月份，弘陽地產的合約銷售金額為人民幣81.3億元,同比下降33.63%；銷售面積為495252平方米；平均銷售價格為每平方米人民幣16417元。

2021年全年，弘陽地產實現累計合約銷售金額為人民幣872.2億元,同比增長0.83%；累計銷售面積為516.5萬平方米；平均銷售價格為每平方米人民幣16887元。

由此，環比來看，弘陽地產近三個月銷售額可謂下滑嚴重，而且，銷售均價也足足下滑了近2000元。既要保銷量，又要保價格，這一難度系數無疑頗高，尤其在當下。

知名地產分析師嚴躍進對《港灣商業觀察》表示，從銷售的跌幅來看，和很多城市的跌幅其實是相似的，今年無論是1-2月份還是一季度，基本上成交面積可能會跌30%左右的水平。所以對于弘陽地產來說，其實也是類似的，其跌幅也差不多是這個水平。所以要看到，類似下跌，也受外部大環境的降溫或不景氣是有關的。從這個角度看，企業本身也不需要自責。但反過來看，企業如果自身銷售數據不好，那么對于后續來說確實也是有壓力的，至少銷售資金變弱，對于企業來說影響也是比較大的，這是需要注意的地方。或者說，企業層面尤其要注意資金鏈方面的壓力。

03

長三角銷售占7成，TOP48如何應對變局？

弘陽地產2021年年報將于3月30日公布。截至2021年6月30日，弘陽地產土地儲備總面積為2101萬平方米，其中67%位于一二線核心城市。2021年上半年，弘陽地產共獲取21塊新增土地，78%分布在一二線城市。其中，大江蘇地區新增貨值占比達57%。

從銷售額分別來看，弘陽地產長三角合約銷售占比約72%；此外，大灣區和成渝都市圈銷售占比達約17%。

對于城市布局方面，嚴躍進認為：“類似區域市場的集中情況也需要注意，就當前觀察來看，一些東部的三四線城市也開始面臨壓力，尤其是去年行情較好的情況下，更會顯得今年一季度壓力大。企業適當要對布局的城市有新的思考，積極規避城市選擇方面的誤區，積極做好今年的土地投資和項目銷售。”

根據克而瑞發布的《2021年1-12月中國房地產企業銷售榜TOP200》，弘陽地產全口徑金額位列第48位。2020年，弘陽地產實現銷售額865億元，同比增長32.8%，在克爾瑞排名中位列49位，這一年是公司首度進入中國房企TOP50。

大浪淘沙之下，房企洗牌以及兼并潮此起彼伏。如何在危機中，屹立不倒，找尋機會，這可能才真正考驗房企的內部管理能力與市場決策能力。處于銷售額及銷售面積大幅下滑的行業變局態勢中，弘陽地產進一步破局的關鍵能力在哪？以及2022年目標與戰略都有哪些？或許3月30日的年報能讓市場清晰可見。（港灣財經出品）

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