毫無疑問，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場史無前例的壓力測試。在這場大浪淘沙之中，不僅考驗(yàn)的是企業(yè)的產(chǎn)品韌性，還有核心抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而對沖風(fēng)險(xiǎn)的根本在于管理及組織運(yùn)營的升維。

在行業(yè)增速放緩的背景下，2021年，卓越以穩(wěn)健為追求目標(biāo)，不求速度，但求健康度。企業(yè)指標(biāo)良性直接的反饋是，卓越成為2022年首家實(shí)現(xiàn)美元債融資的民營房企，利率低至2.91%，這比部分國央企融資利率還低。

3月18日下午，卓越商管宣布，成功發(fā)行1億美元優(yōu)先票據(jù)，債券期限3年，發(fā)行利率為2.91%，而該利率也創(chuàng)下了卓越商管境外發(fā)債利率的歷史最低記錄。

去年下半年至今，諸多頭部品牌房企因流動(dòng)性被扼住咽喉，美元債交叉違約層出不窮，市場信心蕩到谷底。數(shù)據(jù)顯示，僅2021年1-11月，房地產(chǎn)美元債發(fā)行414億美元，較2020年同期下降32%，加權(quán)平均利率7%。

在美元債面臨集中兌付的當(dāng)口，房企暴雷、裁員等負(fù)面信息集中，疊加房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)回落等因素影響，市場信心仍然不足。此時(shí)，發(fā)債機(jī)構(gòu)對于房企及其旗下物企融資信用度的考量更為嚴(yán)苛。側(cè)面反映卓越商管以較低利率實(shí)現(xiàn)美元債融資實(shí)屬不易。

一家民營企業(yè)，有何種實(shí)力能夠成功拿下利率如此之低的美元債？

踩準(zhǔn)融資窗口期 加固財(cái)務(wù)“安全墊”

從3月16日六部委齊發(fā)聲，穩(wěn)定樓市、化解風(fēng)險(xiǎn)，中概股、地產(chǎn)股迎來企穩(wěn)回升，樓市風(fēng)向暖意盡顯。

央行明確表態(tài)，貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對，新增貸款要保持適度增長。這都為萎靡不振的房地產(chǎn)市場注入“強(qiáng)心劑”。此時(shí)，正準(zhǔn)行業(yè)融資窗口期，利好不斷。這為卓越集團(tuán)贏得了良好的機(jī)遇。

從此前融資端卓越也體現(xiàn)良好的態(tài)勢可以看出，卓越集團(tuán)財(cái)務(wù)健康良性及順暢融資，也為此次美元債發(fā)行增加了助力。

3月7日，深交所固定收益信息平臺(tái)顯示，卓越商管申報(bào)的21.6億元“前海壹號(hào)大灣區(qū)綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）ABS項(xiàng)目”狀態(tài)更新為“已反饋”。 3月3日，深圳市卓越商業(yè)管理有限公司新一期申報(bào)公開發(fā)行的公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“通過”。

事實(shí)上，融資難是眾多民營企業(yè)面對的難題。對此，卓越在經(jīng)營過程中對資金指標(biāo)嚴(yán)格管控，針對標(biāo)準(zhǔn)融資出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的情況已提前演練，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)態(tài)調(diào)整戰(zhàn)略投資成為降低杠桿的抓手之一。

此次低利率融資也是為卓越卸載經(jīng)營負(fù)擔(dān)，通過健康穩(wěn)定經(jīng)營與回款，補(bǔ)充內(nèi)部流動(dòng)性。

從商管板塊延展而來，卓越集團(tuán)加緊了對財(cái)務(wù)安全的篩查。尤其是在“三道紅線”成為衡量房企健康度的重要指標(biāo)之時(shí)，加固財(cái)務(wù)“安全墊”成為當(dāng)務(wù)之急。

一方面多選擇中期或中長期融資產(chǎn)品，進(jìn)而優(yōu)化整體債務(wù)結(jié)構(gòu)，充分保障公司資金鏈安全；另一方面，進(jìn)一步加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，提升債務(wù)周期，把控風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，卓越一直保持位于“綠色檔”行列，一直低杠桿前行，境內(nèi)評級(jí)自2017年以來，一直保持了長期信用最高級(jí)AAA評級(jí)，整體財(cái)務(wù)穩(wěn)健。2021年，卓越位列中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售30強(qiáng)，連續(xù)16年入選“中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)”，榮膺中國房地產(chǎn)城市更新十強(qiáng)企業(yè)TOP2，中國房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP7。

四大航道 多管齊下 提升硬核實(shí)力

企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控可以提升健康度，從而為企業(yè)輸入“現(xiàn)金流”，形成更好的信譽(yù)體系正循環(huán)。但是，真正的“硬實(shí)力”是穿越周期的根本，能夠?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展保駕護(hù)航，也為融資增加了更多背書。

卓越主動(dòng)建立“穩(wěn)定經(jīng)營”與“化解風(fēng)險(xiǎn)”二者互為因果的邏輯關(guān)系，通過多業(yè)務(wù)、多模式的運(yùn)營調(diào)度，強(qiáng)化經(jīng)營性回款，正向現(xiàn)金流保證長期從容發(fā)展。

在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)方面，卓越秉承“商住并舉，綜合發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成了地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營、股權(quán)投資四大核心板塊。以地產(chǎn)開發(fā)為“推進(jìn)器”，城市更新為“發(fā)動(dòng)機(jī)”，自持資產(chǎn)為“壓艙石”，股權(quán)投資為“增長極”，卓越集團(tuán)強(qiáng)調(diào)圍繞主業(yè)適度多元化，強(qiáng)調(diào)管理高效，以此有效控制行業(yè)發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)，做到業(yè)務(wù)“穩(wěn)中求進(jìn)，健康發(fā)展”。

數(shù)據(jù)顯示，2021年卓越集團(tuán)銷售全口徑首過千億，業(yè)績同比增長超20%，年度回款率90%。在交付方面，2021年卓越累計(jì)交付30069套（全口徑）交付套數(shù)，同比增長56%，累計(jì)交付率達(dá)到81%，2021年達(dá)到交付條件37132套（全口徑）。

此種“硬實(shí)力”為卓越的順利融資提供了注腳。

卓越集團(tuán)于2013年成立了全國第一家城市更新集團(tuán)公司——深圳卓越城市更新集團(tuán)有限公司，潛心深耕灣區(qū)更新近十年。更新合作項(xiàng)目已覆蓋深圳各行政區(qū)核心區(qū)域，位于深圳的簽約城市更新項(xiàng)目已達(dá)60余個(gè)，預(yù)計(jì)貨值超過6000億。

2021年卓越集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營核心收入超30億，管理面積約120萬㎡，在管項(xiàng)目38個(gè)，布局全國40余城超200個(gè)項(xiàng)目，商企服務(wù)延續(xù)上市蓬勃?jiǎng)蓊^，吹響外拓號(hào)角。

于市場低谷中呈現(xiàn)韌性，于不確定性中盡顯品牌房企良好根基，此次2.91%的發(fā)債利率也為卓越未來的發(fā)展增加了更多的信心。