經濟觀察網 記者 胡艷明 商業銀行房地產貸款集中度政策迎來小幅松綁。

2月8日，央行、銀保監會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（以下簡稱《通知》），明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。

《通知》出臺后，市場關注的是，目前保障性租賃住房項目的信貸市場體量幾何，以及會對商業銀行的涉房信貸投放產生哪些影響。銀保監會公布的數據顯示，截至2021年3季度末，商業銀行保障性安居工程貸款余額約2.02萬億。

有分析人士認為，保障性租賃住房已成為重點民生項目，有望迎來爆發式增長；也有分析師認為，目前保障性安居工程貸款余額較低，對于銀行集中度指標的改善效果較為有限，難以起到引導銀行加大涉房類貸款投放的作用。

政策鼓勵對保障性租賃住房項目信貸投放

2020年12月31日，人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分檔設置了房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比設置了“兩道紅線”。

當時，央行、銀保監會答記者問時已經提出：“為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，并建立相應統計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。”

此次發布的《通知》，關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，也可以視為是集中度管理的既有安排。

《通知》明確四方面內容。一是自《通知》印發之日起，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理；二是銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，提供金融產品和金融服務；三是銀行業金融機構要嚴格執行人民銀行、銀保監會有關統計制度，確保數據真實準確；四是《通知》適用于執行房地產貸款集中度管理制度的銀行業金融機構。

保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，意味著銀行發放相關貸款不再受集中度管理指標約束，可有充足空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放。

保障性租賃住房信貸市場前景幾何

2021年中央經濟工作會議以“探索新的發展模式”定調房地產市場。1月初，住建部在國新辦新聞發布會上透露，“十四五”期間將擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。

各地陸續發布的“十四五”時期有關規劃顯示，上海計劃“十四五”時期新增保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到新增住房供應總量的45%左右；北京市計劃新增保障性租賃住房套數占比不低于40%；廣州市計劃建設保障性租賃住房60萬套（間），占住房總量的45.8%；深圳市計劃建設籌集保障性租賃住房不少于40萬套（間），占住房建設籌集總量的45%左右。

保障性租賃住房貸款的市場前景有多大？“2022年1月，近20個省份在2022年政府工作報告中披露了年度保障性租賃住房籌建計劃，多地計劃新建的保障性租賃住房規模是去年的2-5倍，保障性租賃住房已成為重點民生項目，有望迎來爆發式增長。”中國銀行(601988)研究院研究員鄭忱陽認為。

截至2021年第三季度末，央行披露的保障性住房開發貸余額為4.64萬億；銀保監會公布的商業銀行保障性安居工程貸款（公租、廉租及棚戶房貸款+經濟適用房開發貸款+限價商品房貸款+農村危房改造+游牧民定居工程貸款）余額約2.02萬億。

以“住房租賃”為三大戰略之一的建設銀行(601939)為例，截至2021年6月末，建行對公住房租賃業務貸款余額 1055.55億元，較上年末增加221.46億元，增幅26.55%。其中，公司住房租賃貸款余額576.91億元，較上年末增加138.92億元，支持住房租賃企業超過300戶；公共租賃房貸款余額478.64億元，較上年末增加82.54億元。

光大證券首席銀行業分析師王一峰認為，假定保障性住房開發貸與安居工程貸款的投放主體結構大體保持一致，預計每家商業銀行保障性租賃住房貸款余額僅為數百億體量，且主要以國有大行為主，體量大體在1~3千億規模。對于商業銀行而言，由于保障性安居工程貸款余額較低，政策允許存量貸款不計入“雙集中度”統計口徑，對于銀行集中度指標的改善效果較為有限，難以起到引導銀行加大涉房類貸款投放的作用。

“該《通知》另一意義在于，以前保障性租賃住房建設主要按照城鎮安居工程專項申請政策性銀行貸款，《通知》出臺后可以更多向商業銀行申請保障房開發貸款，此舉為地方城投公司和國有企業提供了更多資金供給方選擇，一定程度上打開了融資空間，有利于更快推進保障性住房建設。”王一峰認為。