Wind數(shù)據(jù)顯示，申萬房地產(chǎn)行業(yè)披露了上半年業(yè)績的143家房企銷售毛利率算術(shù)平均值為26.9%，較去年同期減少了4個(gè)百分點(diǎn)，近4年來首次跌破30%。盡管提升產(chǎn)品力與品質(zhì)成為眾多房企的共識，但對于行業(yè)毛利率未來表現(xiàn)仍存在較大分歧。

“下滑”成為關(guān)鍵詞

Wind數(shù)據(jù)顯示，上述披露了上半年業(yè)績的143家房企，2018年-2020年同期銷售毛利率算術(shù)平均數(shù)分別為30.7%、30%、30.9%。今年上半年為26.9%，同比減少了4個(gè)百分點(diǎn)，近4年來首次跌破30%。

中國海外發(fā)展上半年毛利率為28.5%，凈利潤率為19.3%;去年同期分別為30.6%、23.2%。對于毛利率表現(xiàn)，中國海外發(fā)展的表述由去年同期的“繼續(xù)維持于行業(yè)領(lǐng)先水平”變?yōu)榱私衲甑?ldquo;保持行業(yè)一流水平”。

上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為18.0%，去年同期為24.1%，下降了6.1個(gè)百分點(diǎn)。保利地產(chǎn)上半年的毛利率為32.5%，同比下降了3.22個(gè)百分點(diǎn);凈利率為16.32%，同比下降了1.75個(gè)百分點(diǎn)。

“下滑”成為眾多房企提到的關(guān)鍵詞。如保利地產(chǎn)稱，“上半年公司毛利率與行業(yè)利潤率下行趨勢一致”;萬科董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，“整個(gè)行業(yè)毛利下降是看得見的。”

但對于行業(yè)未來表現(xiàn)存在分歧。保利地產(chǎn)認(rèn)為，隨著高地價(jià)項(xiàng)目陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。祝九勝則預(yù)測，行業(yè)毛利率會回歸到合理回報(bào)水平。某TOP30房企投資總監(jiān)認(rèn)為，要消化上一輪的行業(yè)“陣痛”預(yù)計(jì)要3-4年。

華僑城A表示，目前行業(yè)毛利率處于下行趨勢，預(yù)計(jì)公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率也會存在一定程度的下滑。公司基于成熟的成片綜合開發(fā)模式，以及包括文旅綜合項(xiàng)目在內(nèi)的各板塊及業(yè)務(wù)相互融合形成有機(jī)整體，產(chǎn)生了明顯的協(xié)同與集群效應(yīng)，未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平會趨于平穩(wěn)。

合理確定溢價(jià)率

8月30日晚，北京第二批集中供地出讓規(guī)則發(fā)布。之前，南京、深圳、廣州等地已陸續(xù)公布相關(guān)規(guī)則。

北京提出，積極響應(yīng)自然資源部最新調(diào)控要求，在綜合考慮項(xiàng)目所在圈層、房價(jià)水平、起始地價(jià)、競爭方式、周邊市場情況等因素的基礎(chǔ)上，合理確定土地溢價(jià)率，通過控房價(jià)、限地價(jià)，為企業(yè)預(yù)留合理利潤空間。

從公布的地價(jià)上限看，北京第二批地塊整體溢價(jià)率控制在10%以內(nèi)，單宗溢價(jià)率不高于15%。競買達(dá)到地價(jià)上限后，除繼續(xù)采取競政府持有商品住房產(chǎn)權(quán)份額、投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等方式確定土地競得人外，北京還提出了“首次采取以搖號方式確定競得人”的方式。

降低競拍名義溢價(jià)率上限是多城落實(shí)新調(diào)控要求的一個(gè)共同措施。成都8月24日發(fā)布了75宗地塊出讓文件，絕大多數(shù)地塊溢價(jià)率未超10%。

同時(shí)，競自持、競配建等可能提高實(shí)際溢價(jià)率的內(nèi)容也有所改變。其中，成都全面取消“競配建”，均采取“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”的競拍規(guī)則。南京的出讓文件明確提出，地塊按“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”的方式出讓。

品質(zhì)“戰(zhàn)”打響

在“競品質(zhì)”方向等因素引導(dǎo)下，提升產(chǎn)品力和品質(zhì)成為眾多房企未來要走的“路徑”。

記者注意到，“競品質(zhì)”的導(dǎo)向體現(xiàn)在南京、杭州、北京等地第二批集中供地出讓規(guī)則中。其中，北京提到，“本次掛牌交易的商品住宅用地繼續(xù)設(shè)置最低品質(zhì)保障要求，未來住宅要實(shí)現(xiàn)綠色建筑二星級標(biāo)準(zhǔn)、采用裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%、設(shè)置太陽能光伏或光熱系統(tǒng)。”等。

同時(shí)，“品質(zhì)”也成為不少房企的發(fā)力方向。中南建設(shè)表示，下半年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將堅(jiān)持大眾主流住宅產(chǎn)品定位，深化健康住宅的核心理念，持續(xù)推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化，提升產(chǎn)品質(zhì)量，在提高運(yùn)營周轉(zhuǎn)效率基礎(chǔ)上，適度控制規(guī)模增速，努力實(shí)現(xiàn)合同銷售合理增長，確保預(yù)售資源竣工和收入確認(rèn)。

融創(chuàng)中國提出，供地政策的不斷優(yōu)化，能夠有效達(dá)到限房價(jià)、控地價(jià)、提質(zhì)量的目標(biāo)，支持企業(yè)在不斷尋求打造高質(zhì)量產(chǎn)品的同時(shí)擁有合理的利潤空間，引導(dǎo)行業(yè)更加健康良性發(fā)展。

世茂集團(tuán)表示，上半年公司秉持“以產(chǎn)品為核心”的理念，從產(chǎn)品端夯實(shí)市場競爭力，多個(gè)項(xiàng)目熱銷。未來公司將堅(jiān)持走穩(wěn)健發(fā)展、品質(zhì)致勝之路，積極擁抱變化。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來“競品質(zhì)”時(shí)代，做好產(chǎn)品與服務(wù)是企業(yè)健康發(fā)展的前提。產(chǎn)品力將成為企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，擁有高品質(zhì)產(chǎn)品的企業(yè)未來在銷售端將嶄露頭角。