今天向大家推薦我們的深圳號：大胡子看深圳

大胡子看深圳是我們旗下一個專注深圳都市圈的賬號，與大胡子說房更宏觀的分析不同，大胡子看深圳會及時更新深圳、東莞、惠州、珠海等城市的最新樓市政策、樓市動態(tài)、區(qū)域分析、價格走勢等等一系列落地且實用的文章，更細節(jié)剖析樓市價值。

以后關(guān)于片區(qū)踩盤分析、同樣預(yù)算如何買、深圳樓市解讀和與猜測等這些問題在深圳號都會有更詳細、更及時、更落地的分析和建議。大家可以點擊下方名片關(guān)注。

今天這篇文章是2022年1月【大灣區(qū)樓市總結(jié)和深圳樓市新盤匯總】。

每個月到我們都會整理過去一個月大灣區(qū)城市的房價和成交信息以及接下來一個月深圳的新盤信息供大家參考，希望大家多多轉(zhuǎn)發(fā)、收藏。

對于文中數(shù)據(jù)和信息有以下說明：

1.房價數(shù)據(jù)來源于中國房價行情網(wǎng)，數(shù)據(jù)為二手房掛牌價格，部分價格數(shù)據(jù)由于是被平均的數(shù)據(jù)，所以和部分市場真實價格數(shù)據(jù)可能會有出入，數(shù)據(jù)僅供參考。

2.當月各城市的成交量數(shù)據(jù)公布會有時間差，部分數(shù)據(jù)可能滯后到月中才會整理出爐，所以文中收集的成交數(shù)據(jù)可能會有一些缺失和偏差。

3.吹風入市的新盤受多種因素影響，可能會出現(xiàn)原本打算當月入市但最終未入市的情況，想要了解具體各個新盤是否準時入市、接下來各個新盤的打新流程、深圳還有哪些撿漏機會？記得掃描下方二維碼，了解最及時的新房資訊，還可以咨詢我們的深圳新房顧問具體的買房建議。

房價走勢

開年第一個月，灣區(qū)城市的房價有漲有跌，但各個城市的漲跌幅都不算大，其中有兩個點值得關(guān)注：

第一個關(guān)注點，房價連續(xù)上漲兩個月的深圳，又開始跌了。

這和年初深圳的行情有很大的關(guān)系，1月份很多新盤的去化都不是很好，二手房也不景氣，樓市熱度再次下滑已經(jīng)是不爭的事實。

價格的波動往往和成交有密切的聯(lián)系，深圳回調(diào)也在情理之中。

第二個關(guān)注點，中山和東莞的房價漲幅比較大。

這兩個城市前幾個月的房價基本都在跌，這一次逆勢反彈我覺得主要是市場的短暫回調(diào)。

尤其是東莞，10月份公布指導價之后，經(jīng)過4個多月的價格調(diào)整，市場已經(jīng)逐漸適應(yīng)調(diào)控，價格稍微回調(diào)也屬于正常現(xiàn)象。

細看1月份深圳各個區(qū)的房價走勢，多數(shù)區(qū)在下跌，少數(shù)在上漲。

在這其中，光明的漲幅比較顯眼，在行情不好的情況下，價格不但不下跌，還逆勢增長了6.17%。

其中最主要的原因還是在于掛牌房源結(jié)構(gòu)的變化。

因為行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)是業(yè)主報價數(shù)據(jù)，每個月的房源不同，業(yè)主的報價數(shù)據(jù)也會受影響，因此，1月光明價格上漲，很可能是因為片區(qū)內(nèi)高報價房源相比上個月有所增加

但無論怎樣，短暫的上漲只是個別現(xiàn)象，深圳的房價我認為接下來依舊會持續(xù)的低位調(diào)整。

成交數(shù)據(jù)

成交方面，從上面這張圖能夠清晰地看出，無論是新房還是二手房，大灣區(qū)各個城市的成交量都在全線下跌！沒有任何一個城市的新房或者二手房成交量能過萬套，下跌幅度基本都在10%以上。

齊齊下跌的原因我認為主要有兩個。

第一，時間段。

年初這個時間段臨近過年，大家多少想存點錢，這個時間段向來是樓市的淡季，大家的買房意愿普遍不高是常態(tài)。

此外，去年12月的時候，樓市整體回暖，開發(fā)商沖了一波業(yè)績、刷了一波數(shù)據(jù)，因此和上個月一對比，1月份的數(shù)據(jù)就有了很大的落差。

第二，政策調(diào)整沒有給足市場信心。

最近這幾個月調(diào)控放松的動作雖然不少，但是力度都不大，更多是在旁敲側(cè)擊。沒有足夠有分量的放開措施，市場的信心始終沒有得到全面的恢復(fù)。

不過值得留意的是，最近各大城市的調(diào)控松綁信號不斷。

像惠州、東莞已經(jīng)大幅下調(diào)了房貸利率，還有廣州也在變相放松限價，中山還有樓盤總價下調(diào)了100多萬出售。

灣區(qū)城市正在以各種方式救市，我相信這個月灣區(qū)的成交一定會在刺激之下有所反彈。

在各個城市中，深圳的數(shù)據(jù)最值得關(guān)注。

首先是新房。

雖然1月份出現(xiàn)了安聯(lián)尚璟府這種開盤只能賣1套的新房。但整個1月深圳的新房成績總體還是維持了穩(wěn)定，畢竟去年最差的時候，新房成交量可是跌到了3000套以下。

再看二手房，那就太慘了。

在連續(xù)回升到2000套以上之后，深圳二手房的成交上漲勢頭沒有持續(xù)，1月份二手房的成交量回落到1557套，這個數(shù)據(jù)創(chuàng)下近10年的新低。

創(chuàng)下新低的原因和前面新盤總結(jié)的很類似，都是因為時間點和市場熱度影響。

這個月如果沒有二手房指導價政策調(diào)整、基本政策也不變的話，下一個月我相信深圳的二手房成交量基本也只會在2000套上下徘徊。

具體看各個區(qū)的成交量，新房和二手房的差異非常明顯。

各個區(qū)的新盤成交量有漲有跌；而二手房方面，深圳各區(qū)全線幾乎都在下跌。

出現(xiàn)這種變化的原因就在于：

二手房通常受市場熱度的影響，而新房的成交量和每個月各個區(qū)新盤的供應(yīng)量有關(guān)系。

雖然現(xiàn)在新盤的熱度也大不如前，但是相比二手，新房的成交量還是更有保證。

入市新盤

2月吹風入市的新盤有16個，以上是新盤的匯總。很多新盤都是1月份打算入市但沒有入市的，根據(jù)不同預(yù)算段，我給大家做一個簡單的分析和推薦。

1000萬以上：

1000萬以上的可選新盤中，三個在福田，一個在南山。

中心天元、佳兆業(yè)佳園都在福田中心，另外一個福田的新盤紅樹灣府可以選一部分大戶型，開云府在南山。

這個價格段的新盤基本只適合改善或者豪宅需求。

4個盤中，中心天元戶型很大，純粹是豪宅配置。其他三個盤中，開云府和紅樹灣府有海景，佳兆業(yè)佳園地段處于會展中心附近，地段和配套更有優(yōu)勢。

有這個預(yù)算的購房者，需求差異很大，如何選擇主要還是看每個人的個性化需求。

800-1000萬：

800-1000萬這個價格段比較尷尬，只有兩個新盤可選，而且紅樹灣府只能選小戶型。

不過這兩個盤的位置都不錯，紅樹灣府處于福保板塊，亞太半山樾府在羅湖界面比較新的筍崗，未來增值空間都很可觀。

相比之下，位于福田的紅樹灣府在地段上會更勝一籌。

600-800萬：

這個區(qū)間段內(nèi)的新盤各有硬傷。

坂田的信義君嘉御山，這個盤最大的問題是遠離地鐵，而且未來也沒有地鐵的規(guī)劃，但小區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)建設(shè)好，就差裝修，相當于是現(xiàn)房銷售，以后不會有暴雷風險。

民治的皇嘉瓏府，獨棟樓、社區(qū)小，雖然靠近4號線的白石龍地鐵站，但周邊的界面不行，農(nóng)民房很多，居住感是很差的。

布吉的招商臻城花園，硬傷一樣是地鐵，距離最近的地鐵站是5號線上水徑地鐵站，距離項目1.3公里，此外，所處位置附近也沒有大型商業(yè)和學校，配套也很差。

細數(shù)一下，這個區(qū)間段也就亞太半山樾府沒什么硬傷，雖然大戶型可能夠不上，但在這個預(yù)算區(qū)間還是可以買小戶型。

如果想要買大一點戶型的，我會推薦坂田的信義君御山居，原因有二：第一，坂田地段好；第二，現(xiàn)房沒有風險

400-600萬：

400-600萬預(yù)算區(qū)間能選的新盤分布在光明、沙井、松崗、觀瀾。

在這個區(qū)間段，能買光明和沙井，就沒必要買松崗和觀瀾。

沙井在1月份可能入市的是招商雍和府，這個盤吹風已經(jīng)吹了兩個月，樓盤的社區(qū)的面積很小，只有3棟樓，均價可能為5.2萬/㎡，和沙井海岸城差不多。

而光明2月要入市的是宏發(fā)萬悅山二期和特發(fā)觀月臺。

宏發(fā)萬悅山一期賣的時候日光，屬于光明片區(qū)內(nèi)的網(wǎng)紅盤，關(guān)注度比較高；

特發(fā)觀月臺，樓盤就在龍光玖瑞府附近，價格也和玖瑞府差不多，靠近光明高鐵站，項目附近2024年會有地鐵13號線經(jīng)過。

這三個盤中，沙井的盤品質(zhì)會稍微差一些，所以更推薦光明的兩個新盤。

400萬以下：

400萬以下可以選3個盤。

這個預(yù)算段能選的樓盤都比較偏，因此地鐵最為關(guān)鍵。

龍崗中心城的信城縉悅花園靠近深圳外環(huán)高速，離地鐵太遠了，距離最近的地鐵站是16號線愉園站，項目距離該地鐵站3公里。

坪山的碧湖春天南花園，雖然靠近坪山大道，但同樣離地鐵太遠，距離最近的地鐵站是14號線的沙湖站，距離接近4公里。

新生的頤峰名庭三期最近的地鐵站是3號線延長線新生站，距離只要1公里上下。

首要選靠近地鐵項目的邏輯下，這個價格段優(yōu)先選頤峰名庭三期。

最后提醒一下，如果想要了解最新的深圳新房信息、想知道各個新盤的打新流程和材料、想知道現(xiàn)在新房有哪些撿漏機會，可以掃描下方二維碼聯(lián)系我們的深圳房產(chǎn)規(guī)劃師，會根據(jù)你的預(yù)算情況做詳細的置業(yè)規(guī)劃。

城市分析：珠海|佛山|惠州|東莞|中山|深圳|廣州

區(qū)域分析：光明| 龍華|羅湖| 鹽田 |大運|布吉 | 沙井 |西麗|前海|坂田|百花|福永

干貨：地鐵盤|土拍|房產(chǎn)稅|學區(qū)房|保障房

不同預(yù)算買房推薦：400萬

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