財聯(lián)社（北京，記者 李潔）訊，在監(jiān)管部門的支持下，房地產(chǎn)并購貸款投放正在提速。

2月15日，有市場消息稱，平安銀行(000001)計劃于近期啟動首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。此前一天，大悅城(000031)控股宣布與招商銀行(600036)簽署100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將建立深度地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作關系。

據(jù)財聯(lián)社不完全統(tǒng)計，今年1月以來，房地產(chǎn)并購融資總金額已超520億元，包括此前華潤置地和華潤萬象生活從招商銀行獲得230億元的并購貸款，招商蛇口(001979)、建發(fā)房產(chǎn)等央國企發(fā)行用于并購的中期票據(jù)，以及浦發(fā)銀行(600000)、廣發(fā)銀行等金融機構已發(fā)行或擬發(fā)行的房地產(chǎn)并購主題債券等。

值得關注的是，盡管并購貸、并購債逐步落地，但目前真正達成并購協(xié)議的項目并不多，更未出現(xiàn)類似此前融創(chuàng)收購萬達文旅資產(chǎn)包、萬科收購廣信資產(chǎn)包這樣的大型收并購案例。

“目前能獲取到并購債/貸的企業(yè)，多數(shù)的風險偏好往往是風險中立甚至風險回避型的，因此在出手方面相對謹慎。同時并購方對于并購標的選擇、盡調(diào)、談判等環(huán)節(jié)也需要一定的周期。”貝殼研究院分析師潘浩對記者表示。

并購貸、并購債逐步落地

在大悅城控股獲得100億元并購融資支持后，業(yè)內(nèi)人士預計，大悅城控股會將并購資金主要投向風險房企的商業(yè)地產(chǎn)項目。

“出險房企也有一些商業(yè)項目，商業(yè)項目運營難度大、收益低、資金占用量大，出險房企相對來說更愿意出售商業(yè)項目回籠資金，減少資金占用。大悅城控股擁有良好的商業(yè)開發(fā)和運營能力，通過收并購能夠快速擴大業(yè)務規(guī)模。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示。

“與招商銀行目前只是簽約，暫時沒有后續(xù)動作。”一位接近大悅城控股的人士告訴記者。

2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會出臺了《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

除上述通知，據(jù)央行旗下金融時報報道，去年12月央行、國資委組織房地產(chǎn)領域的優(yōu)質(zhì)大型民企以及央企、國企開會，傳達了鼓勵市場主體按照市場化、法治化原則，并購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目的政策導向。

在政策的引導下，并購貸以及并購債開始逐步放量。

1月25日，招商銀行與華潤置地、華潤萬象生活分別簽署《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》。據(jù)合作協(xié)議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于并購業(yè)務。

此外，平安銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行已啟動或擬啟動50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行，募集資金將用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

在房企層面，1月20日，招商蛇口發(fā)行12.9億元中期票據(jù)，將用于收購住宅項目公司股權；1月26日，建發(fā)地產(chǎn)完成10億元中票的發(fā)行，其中擬安排4.6億元用于并購2個標的項目公司股權；2月10日，綠城集團發(fā)行30億中期票據(jù)（并購）的注冊報告狀態(tài)顯示為“預評中”，募集資金擬全部用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強的企業(yè)緩解流動性壓力。

“對于優(yōu)質(zhì)房企尤其是央國企，并購融資的新突破有望給其負債端適度松綁。對于出險企業(yè)，并購融資帶來流動性改善的機會。”華泰證券(601688)研究報告指出。

劉水則認為，市場需要更多有經(jīng)營特色的房企獲得收并購貸款，能幫助出險房企轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)，實現(xiàn)市場風險快速出清。

收并購的難點和阻力

業(yè)內(nèi)人士分析，在當前市況下，有資金實力進行收并購的優(yōu)質(zhì)民營房企并不多，因此并購出險和困難企業(yè)項目的主要任務，落到了央國企身上。

據(jù)財聯(lián)社記者了解，盡管不少央國企都在與出險企業(yè)洽談項目收并購，但由于并購各方在資產(chǎn)價格上存在分歧和博弈，以及央國企對自身資金的考慮，房地產(chǎn)行業(yè)的收并購仍面臨一定阻力，目前成功案例仍比較少。

在已經(jīng)進行并購融資的房企中，只有華潤萬象生活收購禹洲物業(yè)、中南服務。而發(fā)行了并購債券的招商蛇口、華僑城，均未將所募集的資金投向出險企業(yè)的項目并購，而是用于歸還自身內(nèi)部之前的并購貸款以及一般運營資金。

“招商蛇口從去年底開始就在接觸出險房企，但因為情況較為復雜，還沒有確定收購標的。”接近招商蛇口的知情人士曾向記者透露。

在今年1月遠洋集團投資者會議上，遠洋集團管理層也表示，并購貸在不納入“三道紅線”后，監(jiān)管機構以及人民銀行旗下的交易商協(xié)會鼓勵優(yōu)質(zhì)房企來做一些并購的專項貸款。遠洋雖然在發(fā)行并購貸的受邀白名單中，公司在嘗試和準備，但要根據(jù)總體戰(zhàn)略考慮，不是為了并購而并購，目前還沒有具體標的，也沒有與風險房企合作的項目。

克而瑞在研究報告中指出，當前收購主力轉(zhuǎn)變?yōu)閲螅瑖箅m具備資金優(yōu)勢，收購意愿大但決策效率偏低，對并購推進較慢。

劉水告訴記者，目前收并購成交進度不快的原因，除了買賣雙方接洽、盡調(diào)需要時間，與一些項目不夠優(yōu)質(zhì)、部分出險房企不愿大幅打折出售資產(chǎn)等因素也有關。“此外，當前市場環(huán)境下，市場需求不振，去化壓力較大，收購方對收并購項目也會比較謹慎。”

平安證券分析師楊侃認為，目前房企資金壓力趨緊，投資意愿不強，承債式收并購雖不納入“三條紅線”，但仍會增加收購方債務。而且相比于開發(fā)項目，房企收并購更傾向輕資產(chǎn)物業(yè)。

“整體來看，房企對于收并購仍有諸多顧慮，預計短期開發(fā)項目收并購仍將以點狀式為主，除相關支持政策持續(xù)落地外，后續(xù)仍需各地政府積極引導撮合。”楊侃表示。