文：向善財(cái)經(jīng)

繼藍(lán)光發(fā)展(600466)、新力控股等多個(gè)合作項(xiàng)目合作撤資之后，弘陽(yáng)地產(chǎn)（01996.HK）又面臨著量?jī)r(jià)齊跌的不利局面。

根據(jù)弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布的公告中未經(jīng)審核的數(shù)據(jù)顯示，公司銷(xiāo)售金額同比下降36.29%，銷(xiāo)售面積同比減少了超過(guò)30%。

在房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步收緊的當(dāng)下，合作方撤資、銷(xiāo)售失速、弘陽(yáng)地產(chǎn)似乎面臨著長(zhǎng)期增長(zhǎng)的困境。

困境中的弘陽(yáng)地產(chǎn)：銷(xiāo)量下滑、評(píng)級(jí)為負(fù)、仍有潛在流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

2月9日，弘陽(yáng)地產(chǎn)（01996.HK）發(fā)布2022年1月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)。公告顯示，2022年1月份，弘陽(yáng)地產(chǎn)及其附屬公司及聯(lián)營(yíng)公司的合約銷(xiāo)售金額為人民幣40.2億元；銷(xiāo)售面積為27.73萬(wàn)平方米；平均銷(xiāo)售價(jià)格約為每平方米人民幣1.45萬(wàn)元。

我們看看2021年1月份同期數(shù)據(jù)：弘陽(yáng)地產(chǎn)合約銷(xiāo)售金額為63.1億元；銷(xiāo)售面積為40.3萬(wàn)平方米；平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米1.56萬(wàn)元。以此計(jì)算，弘陽(yáng)地產(chǎn)2022年1月合約銷(xiāo)售額同比減少36.29%，銷(xiāo)售面積也同比減少了超過(guò)30%，平均銷(xiāo)售價(jià)格也有所下滑。

而美國(guó)著名的債券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪公司早在弘陽(yáng)集團(tuán)發(fā)布未經(jīng)審核的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)之前，就已將弘陽(yáng)地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

同時(shí)，穆迪確認(rèn)了弘陽(yáng)地產(chǎn)的“B2”公司家族評(píng)級(jí)（CFR）和“B3”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)。

穆迪副總裁兼高級(jí)分析師Cedric Lai表示：“負(fù)面展望反映了我們的預(yù)期，即由于融資條件緊張，消費(fèi)者信心減弱，弘陽(yáng)地產(chǎn)的合同銷(xiāo)售額將在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)下降，這將反過(guò)來(lái)導(dǎo)致該公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)和流動(dòng)性惡化”。

眾所周知，很多地產(chǎn)公司都是高負(fù)債率的，恒大暴雷事件就是高負(fù)債所致，當(dāng)銷(xiāo)售額能夠同步跟進(jìn)，地產(chǎn)企業(yè)就有充足的現(xiàn)金流維持高負(fù)債運(yùn)作，可是疫情影響之下，購(gòu)買(mǎi)力下降，很多房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了同比下降，這就會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性惡化，從而存在風(fēng)險(xiǎn)加劇的潛在危機(jī)。

穆迪預(yù)計(jì)，在更為艱難的運(yùn)營(yíng)和融資環(huán)境下，弘陽(yáng)地產(chǎn)的流動(dòng)性將在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)減弱。弘陽(yáng)地產(chǎn)高度依賴(lài)離岸融資，截至2021年6月30日該部分債務(wù)占總債務(wù)的35%。特別是在2023年6月底之前，該公司約有12億美元的離岸債券到期或可回售。

穆迪預(yù)計(jì)，鑒于離岸資本市場(chǎng)波動(dòng)，弘陽(yáng)地產(chǎn)將用內(nèi)部現(xiàn)金償還部分到期債務(wù)。但如果不穩(wěn)定的市場(chǎng)狀況持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間，這將限制其運(yùn)營(yíng)可用資金，比如土地投資。

然而，該評(píng)級(jí)的限制因素包括該公司的中等信用指標(biāo)、高度集中于江蘇省的地域覆蓋范圍以及對(duì)其合資企業(yè)業(yè)務(wù)的重大敞口，最后一個(gè)因素增加了其或有負(fù)債且削弱了公司透明度。

數(shù)據(jù)顯示，截至去年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)光是短期借款這一項(xiàng)，就有104.2億元。除此之外，弘陽(yáng)地產(chǎn)還有64億元的貿(mào)易應(yīng)付款和應(yīng)付票據(jù)等待支付。今年4月，弘陽(yáng)地產(chǎn)還有一筆4.5億美元的代償美元債。

雖然春節(jié)前弘陽(yáng)地產(chǎn)回購(gòu)了4820萬(wàn)美元債，但客觀來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)整體萎靡的大背景下，公司的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)或許依舊存在。如何有效避免風(fēng)險(xiǎn)加速去化，可能是弘陽(yáng)地產(chǎn)面臨的一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題。

市場(chǎng)信心受挫，長(zhǎng)期增長(zhǎng)形勢(shì)仍不明朗？

從行業(yè)的角度來(lái)看，穩(wěn)增長(zhǎng)的本質(zhì)其實(shí)就是穩(wěn)信心，一旦市場(chǎng)信心受挫，就可能影響流動(dòng)性。

有業(yè)內(nèi)人士劉宇（化名）對(duì)向善財(cái)經(jīng)表示：“流動(dòng)性減弱，不少房企便會(huì)傾向于出售資產(chǎn)，比如旗下物業(yè)等，為了增加銷(xiāo)售額降價(jià)銷(xiāo)售也成了常規(guī)手段，對(duì)于購(gòu)房者而言，降價(jià)促銷(xiāo)，看似占了便宜，但是不要因小失大，建議多關(guān)注房企風(fēng)險(xiǎn)性指數(shù)，現(xiàn)在的購(gòu)房考慮因素比之前更為復(fù)雜，地段、價(jià)格、戶(hù)型之外，當(dāng)前最應(yīng)該注重的或許是地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，畢竟恒大暴雷前，也是瘋狂促銷(xiāo)，購(gòu)房者是得到了便宜的住房，恒大事件后，后續(xù)購(gòu)房者的安全性面臨著極大地考驗(yàn)。

“恒大事件后，不少購(gòu)房者踩雷，購(gòu)房人會(huì)更加謹(jǐn)慎，這就會(huì)導(dǎo)致即便部分流動(dòng)性差的開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，也很難像恒大一樣通過(guò)銷(xiāo)售回籠大量資金，因此，如何通過(guò)企業(yè)固定資產(chǎn)售賣(mài)的形式回籠資金是地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急”劉宇對(duì)向善財(cái)經(jīng)表示道。

從當(dāng)下的銷(xiāo)售環(huán)境上來(lái)看，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)而言，去化艱難不僅可能會(huì)進(jìn)一步影響資本市場(chǎng)的信心，可能也會(huì)更直接的影響到銷(xiāo)售端的增長(zhǎng)。

以正榮地產(chǎn)（06158.HK）為例，公司銷(xiāo)售額自今年3月以后連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下降，且6-11月銷(xiāo)售額均不敵去年同期數(shù)額。

反映在資本市場(chǎng)上，2月11日午后，港股上市公司正榮地產(chǎn)、正榮服務(wù)盤(pán)中閃崩。其中，正榮地產(chǎn)盤(pán)中一度跌超80%，創(chuàng)最大跌幅紀(jì)錄;正榮服務(wù)也一度跌逾85%。

從市值上來(lái)看，截止2月11日正榮地產(chǎn)總市值57.22億港元，跌64.2%，正榮服務(wù)總市值19.19億港元，跌54.7%。

“看到（正榮）股價(jià)大跌之后，很是著急。”購(gòu)房者王偉（化名）表示，自己目前已經(jīng)交了定金，但很擔(dān)心項(xiàng)目陷入流動(dòng)性危機(jī)，正在考慮是否另?yè)衿放茦潜P(pán)。

“相比定金，我更關(guān)心最終能不能交房。”王偉表示。“一旦房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，最終承擔(dān)成本的其實(shí)還是我們這些底層的購(gòu)房者，因此即便損失定金也是值得的。”

相比正榮地產(chǎn)股價(jià)大跌，弘陽(yáng)地產(chǎn)至少目前在資本市場(chǎng)上還未出現(xiàn)較大波動(dòng)，但這兩天略微起伏，尚未受到正榮等地產(chǎn)企業(yè)的余震。

天眼查APP顯示，2月11日，其市值顯示為近90億港元。而2月14日收盤(pán)弘陽(yáng)地產(chǎn)市值來(lái)到86.4億港元。

從去化率上來(lái)看，弘陽(yáng)地產(chǎn)部分項(xiàng)目似乎進(jìn)展較為緩慢。

比如，公開(kāi)信息顯示， 2021年8月20日，江山云璟獲得首張預(yù)售許可證，共推出6幢樓405套房源，其均價(jià)達(dá)15572.67元/㎡。根據(jù)徐州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，截至2021年12月5日，江山云璟已售46套，去化率為12.17%。

此外，在廣東佛山，弘陽(yáng)地產(chǎn)旗下嶺南錦苑項(xiàng)目在2021年6月-8月期間獲得3張預(yù)售許可證，截至2021年12月5日其去化率約為25%。

一邊是短期債務(wù)纏身，另一邊是當(dāng)前整個(gè)行業(yè)都面臨的艱難去化壓力，再加上地產(chǎn)行業(yè)融資艱難，如何化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，考驗(yàn)著弘陽(yáng)集團(tuán)決策者的智慧。

寫(xiě)在最后：

從2018年萬(wàn)科喊出“活下去”，到如今地產(chǎn)企業(yè)艱難去化，我們看到很早之前都有地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，而弘陽(yáng)地產(chǎn)如今的困境，與其早期快速擴(kuò)張模式或許不無(wú)聯(lián)系。

宏觀來(lái)看，2022年供需雙弱的周期下行仍在持續(xù)，市場(chǎng)供需難以自發(fā)修復(fù)，未來(lái)增長(zhǎng)形勢(shì)仍不明朗。行業(yè)預(yù)期持續(xù)轉(zhuǎn)弱之下，更考驗(yàn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。從這個(gè)角度來(lái)看，可以預(yù)期的是，高負(fù)債的地產(chǎn)企業(yè)的日子過(guò)得仍然不易。

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