房企融資的暖意接踵而至，優(yōu)質(zhì)房企最先開始感受到這種變化。

2月15日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，平安銀行(000001)計(jì)劃于近期啟動(dòng)首期50億元房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券的發(fā)行工作，就在不久前，浦發(fā)銀行(600000)公布，計(jì)劃發(fā)行50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券。

房企融資動(dòng)作也有了新進(jìn)展。日前，龍湖和旭輝分別取得50億元中期票據(jù)的注冊(cè)通知書，這也意味著，民營(yíng)房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)債融資有了確定的利好消息。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，近期民營(yíng)房企融資環(huán)境得到適度恢復(fù)，按揭貸款的回款節(jié)奏步入正常軌道，頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企的開發(fā)貸也有所改善。

近期監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的態(tài)度亦未發(fā)生改變，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理和規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管的政策陸續(xù)出臺(tái)，一定程度上可以起到緩解房企資金壓力的作用。

但這并不意味著融資全面寬松，分析人士表示，預(yù)計(jì)政策仍將保持“審慎管理”這一主線，房企需要積極縮表出清，重視穩(wěn)定發(fā)展和長(zhǎng)期健康發(fā)展。

并購(gòu)債試水

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，平安銀行于年初向央行報(bào)送2022年金融債券發(fā)行額度申請(qǐng)，將在核定額度內(nèi)，計(jì)劃于近期啟動(dòng)首期50億元房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

平安銀行方面表示，將按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，推進(jìn)募集資金投放，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，有效支持房地產(chǎn)企業(yè)通過并購(gòu)防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及推動(dòng)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

支持房企并購(gòu)融資，平安銀行并非首例。1月21日，浦發(fā)銀行簿記發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，債券規(guī)模為50億元，期限為3年，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星認(rèn)為，銀行機(jī)構(gòu)開展針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)以及加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企債券融資的支持力度，使收并購(gòu)類融資成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道，將有助于修復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期。

房企在并購(gòu)方面的融資動(dòng)作也在開年融資中成為一抹亮色。

1月12日，招商蛇口(001979)30億元并購(gòu)票據(jù)已完成注冊(cè)，首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于收購(gòu)住宅項(xiàng)目公司股權(quán)；同日，建發(fā)地產(chǎn)也公告了其2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行情況，公告稱募資10億元，其中4.6億元將用于并購(gòu)兩個(gè)標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)；1月26日，華潤(rùn)置地及華潤(rùn)萬象生活分別與招商銀行(600036)簽署《并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，招商銀行將分別授予前者200億元、后者30億元并購(gòu)融資額度。

陳星表示，1月份招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)分別發(fā)行并購(gòu)債，表明關(guān)于推動(dòng)收并購(gòu)融資的政策已經(jīng)在央企、地方國(guó)企層面落地，并購(gòu)債的成功發(fā)行可以看出，融資環(huán)境在合理改善，新融資類型的開通將對(duì)信用債發(fā)行起到一定支撐作用。

但陳星進(jìn)一步分析指出，并購(gòu)融資對(duì)“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”的界定前提限制了房企處置資產(chǎn)的特征，因此持有資質(zhì)良好項(xiàng)目但短期流動(dòng)性緊張的房企更能從中獲益，那些債務(wù)壓力大、可售資產(chǎn)質(zhì)量不高的房企，還需擴(kuò)充其他資金來源。

并購(gòu)融資會(huì)如何影響民營(yíng)房企，也尚待考察。

一位知名證券公司債承業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道：“房企并購(gòu)現(xiàn)在的確是鼓勵(lì)的一個(gè)方向，但并購(gòu)債融資主體目前還是央企國(guó)企，并購(gòu)項(xiàng)目都一事一議。”據(jù)他所知，目前并購(gòu)債還沒有民營(yíng)企業(yè)的窗口，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的身影何時(shí)將會(huì)出現(xiàn)在并購(gòu)債融資中，還需要等待。

某上市頭部民營(yíng)房企管理層則向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，民營(yíng)房企對(duì)并購(gòu)貸款的興趣并不高，面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，民營(yíng)房企會(huì)更加謹(jǐn)慎。“倒不是說民營(yíng)房企沒有并購(gòu)貸款的機(jī)會(huì)，我們更多是考慮到自身的安全，需要仔細(xì)計(jì)算成本，新并購(gòu)項(xiàng)目的回款周期值得仔細(xì)考量。”他說。

房企分化

自2021年四季度以來，監(jiān)管層對(duì)金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行層面的信貸收緊進(jìn)行了糾偏，房企融資環(huán)境得到合理改善。

一位全國(guó)性房企的集團(tuán)高管告訴記者，房企按揭貸款的回款有明顯改善，“各地要求銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款的發(fā)放不能無理由阻攔，房企在按揭回款方面得到的寬松對(duì)待是無差別的，這就緩解了原來房子賣出去也回款緩慢的問題。”

“但是類似于開發(fā)貸這種間接融資和發(fā)行債券這樣的直接融資，就比較考驗(yàn)房企的資質(zhì)。”上述房企高管表示，在監(jiān)管層表態(tài)支持房企合理資金需求之后，此前綠檔房企也受限的開發(fā)貸已經(jīng)有機(jī)會(huì)申請(qǐng)下來了，只不過對(duì)房企的要求比較高，頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企更容易獲批。

前述證券公司債承業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，他透露，金融機(jī)構(gòu)的融資存量各自負(fù)責(zé)，并沒有新增空間，導(dǎo)致現(xiàn)有額度會(huì)更多偏向優(yōu)質(zhì)房企，而部分民營(yíng)房企已經(jīng)不具備真實(shí)市場(chǎng)化直接融資的能力，民營(yíng)房企的融資表現(xiàn)出現(xiàn)分化。“優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的融資情況不能代表民營(yíng)房企的基本盤。”他說。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)折射了這種分化。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個(gè)月下降，整體房企的開年融資疲軟。

而上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2022年1月TOP30房企合計(jì)融資規(guī)模254.6億元，環(huán)比上升51.2%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，企業(yè)融資將會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)分化表現(xiàn)，國(guó)企、央企及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企在融資上更具有優(yōu)勢(shì)，“資金將會(huì)更多地流向優(yōu)質(zhì)房企，而高杠桿、高負(fù)債房企融資難度仍會(huì)很大”。

東興證券也認(rèn)為，融資端的呵護(hù)政策將推動(dòng)高信用房企在土地和并購(gòu)市場(chǎng)獲得優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。

“當(dāng)前仍是經(jīng)營(yíng)狀況良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的機(jī)會(huì)，房企仍應(yīng)積極推動(dòng)自身降負(fù)債，并加大現(xiàn)金回款保證企業(yè)資金鏈安全，購(gòu)房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設(shè)。”克而瑞地產(chǎn)研究分析師房玲強(qiáng)調(diào)說。

（作者：孔海麗 編輯：張星）