房企融資的暖意接踵而至，優質房企最先開始感受到這種變化。

2月15日，21世紀經濟報道記者獲悉，平安銀行(000001)計劃于近期啟動首期50億元房地產并購主題債券的發行工作，就在不久前，浦發銀行(600000)公布，計劃發行50億元房地產項目并購主題債券。

房企融資動作也有了新進展。日前，龍湖和旭輝分別取得50億元中期票據的注冊通知書，這也意味著，民營房企在銀行間市場發債融資有了確定的利好消息。

21世紀經濟報道記者在調研中發現，近期民營房企融資環境得到適度恢復，按揭貸款的回款節奏步入正常軌道，頭部優質房企的開發貸也有所改善。

近期監管層對房地產行業長期健康發展的態度亦未發生改變，保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理和規范預售資金監管的政策陸續出臺，一定程度上可以起到緩解房企資金壓力的作用。

但這并不意味著融資全面寬松，分析人士表示，預計政策仍將保持“審慎管理”這一主線，房企需要積極縮表出清，重視穩定發展和長期健康發展。

并購債試水

21世紀經濟報道記者獲悉，平安銀行于年初向央行報送2022年金融債券發行額度申請，將在核定額度內，計劃于近期啟動首期50億元房地產并購主題債券的發行工作，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

平安銀行方面表示，將按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，推進募集資金投放，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目，有效支持房地產企業通過并購防范債務風險及推動行業結構優化。

支持房企并購融資，平安銀行并非首例。1月21日，浦發銀行簿記發行房地產項目并購主題債券，債券規模為50億元，期限為3年，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星認為，銀行機構開展針對優質房企的并購貸款業務以及加大對優質房企債券融資的支持力度，使收并購類融資成為優質房企新的融資渠道，將有助于修復房地產行業預期。

房企在并購方面的融資動作也在開年融資中成為一抹亮色。

1月12日，招商蛇口(001979)30億元并購票據已完成注冊，首期發行25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權；同日，建發地產也公告了其2022年度第一期中期票據發行情況，公告稱募資10億元，其中4.6億元將用于并購兩個標的房地產項目公司股權；1月26日，華潤置地及華潤萬象生活分別與招商銀行(600036)簽署《并購融資戰略合作協議》，招商銀行將分別授予前者200億元、后者30億元并購融資額度。

陳星表示，1月份招商蛇口、建發地產分別發行并購債，表明關于推動收并購融資的政策已經在央企、地方國企層面落地，并購債的成功發行可以看出，融資環境在合理改善，新融資類型的開通將對信用債發行起到一定支撐作用。

但陳星進一步分析指出，并購融資對“優質項目”的界定前提限制了房企處置資產的特征，因此持有資質良好項目但短期流動性緊張的房企更能從中獲益，那些債務壓力大、可售資產質量不高的房企，還需擴充其他資金來源。

并購融資會如何影響民營房企，也尚待考察。

一位知名證券公司債承業務負責人告訴21世紀經濟報道：“房企并購現在的確是鼓勵的一個方向，但并購債融資主體目前還是央企國企，并購項目都一事一議。”據他所知，目前并購債還沒有民營企業的窗口，優質民營房企的身影何時將會出現在并購債融資中，還需要等待。

某上市頭部民營房企管理層則向21世紀經濟報道表示，民營房企對并購貸款的興趣并不高，面對市場的不確定性，民營房企會更加謹慎。“倒不是說民營房企沒有并購貸款的機會，我們更多是考慮到自身的安全，需要仔細計算成本，新并購項目的回款周期值得仔細考量。”他說。

房企分化

自2021年四季度以來，監管層對金融機構在執行層面的信貸收緊進行了糾偏，房企融資環境得到合理改善。

一位全國性房企的集團高管告訴記者，房企按揭貸款的回款有明顯改善，“各地要求銀行對個人按揭貸款的發放不能無理由阻攔，房企在按揭回款方面得到的寬松對待是無差別的，這就緩解了原來房子賣出去也回款緩慢的問題。”

“但是類似于開發貸這種間接融資和發行債券這樣的直接融資，就比較考驗房企的資質。”上述房企高管表示，在監管層表態支持房企合理資金需求之后，此前綠檔房企也受限的開發貸已經有機會申請下來了，只不過對房企的要求比較高，頭部優質房企更容易獲批。

前述證券公司債承業務負責人對21世紀經濟報道表達了同樣的觀點，他透露，金融機構的融資存量各自負責，并沒有新增空間，導致現有額度會更多偏向優質房企，而部分民營房企已經不具備真實市場化直接融資的能力，民營房企的融資表現出現分化。“優質民營房企的融資情況不能代表民營房企的基本盤。”他說。

機構數據折射了這種分化。

根據中指研究院監測，2022年1月房地產企業融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環比下降16.6%，單月融資規模同比連續11個月下降，整體房企的開年融資疲軟。

而上海易居房地產研究院的統計數據則顯示，2022年1月TOP30房企合計融資規模254.6億元，環比上升51.2%。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪表示，企業融資將會繼續呈現分化表現，國企、央企及財務穩健的優質民企在融資上更具有優勢，“資金將會更多地流向優質房企，而高杠桿、高負債房企融資難度仍會很大”。

東興證券也認為，融資端的呵護政策將推動高信用房企在土地和并購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。

“當前仍是經營狀況良好、資產優質企業的機會，房企仍應積極推動自身降負債，并加大現金回款保證企業資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續建設。”克而瑞地產研究分析師房玲強調說。

（作者：孔海麗 編輯：張星）