城市更新大拆大建、老舊小區“博拆遷”的時代逐步成為過去。

近日，廣東省住房和城鄉建設廳、廣東省發展和改革委員會、廣東省財政廳發布《關于進一步促進城鎮老舊小區改造規范化提升質量和效果的通知》（以下簡稱《通知》）。

“以城鎮老舊小區改造為名，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，隨意改建具有歷史價值的公園，隨意更改老地名”等行為被列入老舊小區改造工作負面清單（試行）。

從去年10月開始，廣州首先響應住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。此后，廣州的舊改行動就被按下了暫停鍵，一大批舊改項目被評估核查。

去年底以來，除了舊改項目被核查、舊改計劃變動等政策層面原因，部分房企由于出現流動性問題等新情況，也導致了廣州舊改市場的變動。《每日經濟新聞》記者采訪了解到，廣州已經有部分舊改項目的改造計劃發生變化，亦有部分房企或被動或主動退出。

廣州黃埔區一舊改項目 每經記者 黃婉銀 攝

另據羊城晚報，“想借大拆大建、舊改搏拆遷補償？這種想法很危險！”某業內人士跟記者分析，之前老城改造是風口，也有利好政策，不少人準備擇機進場，想賺個盆滿缽滿。“但現在不同，政策風口變了。”

今后老舊小區以微改造為主

“吃到舊改紅利的人未必是你”

2020年正是廣州黃埔區舊改推進轟轟烈烈的時候，黃埔區、高新區召開決勝三年完成舊村拆遷任務工作推進大會，向各街鎮下達攻堅責任書，力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷。

如今暫停鍵的按下和“防止大拆大建”的政策指導令廣州整體舊改節奏放緩，但這并不意味著不改造，而是會更看重改造質量和效果提升，以及推進有機更新。

《通知》列出的老舊小區改造工作負面清單有11項分類，除了隨意拆除老建筑、搬遷居民等行為，值得注意的還有關于科學合理確定改造計劃、改造方案充分征求居民意見等。

負面行為包括：

1、確定年度改造計劃未從當地實際出發，超過當地資金籌集能力、組織實施能力，盲目舉債鋪攤子、增加政府隱性債務；

2、將不符合當地城鎮老舊小區改造對象條件的小區納入改造計劃；

3、(對于有歷史價值的老城區)破壞老城區傳統格局和街巷肌理，隨意拉直拓寬道路，修大馬路、建大廣場；

4、以城鎮老舊小區改造為名，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹。隨意改建具有歷史價值的公園，隨意更改老地名。

5、小區改造方案未經法定比例以上居民書面（線上）表決同意等。

簡而言之，今后，老舊小區以微改造為主，如水電煤氣、外立面整飾，以及對商業、物業等環節的升級完善，以提高居民生活質量。

這些負面行為可印證2021年12月流傳的《廣州市住房和城鄉建設局關于全市城市更新項目核查工作情況報告》（穗建更新〔2021〕727號）文件內容。文件顯示，部分舊改項目的核查意見是需優化調整，調整內容包括完善遷移文物保護手續、拆建比大于2.5等。

廣州南沙某舊改項目?每經記者 黃婉銀 攝于2020年

由于政策的變動，廣州已經有舊改項目變更了改造計劃。去年12月底，有廣州市越秀區南洋電器廠更新改造二期項目的戶主在領導留言板詢問，自去年9月底南洋電器廠拆遷停工以及簽約停辦以來已經過了三月有余，但新的改造方案遲遲沒出。

對此，廣東省委辦公廳信息綜合室在2022年1月14日回復稱，經廣州市核查，南洋電器廠及周邊更新改造項目位于越秀區建設街轄內，原計劃分兩期實施。根據上級部門關于防止大拆大建的要求，現南洋電器廠更新改造二期項目不再實施拆除，一期項目中南洋電器廠內剩余建（構）筑物拆除工作正在有序進行。

廣州越秀區五羊新城則走向了“微改造”。

五羊新城自2020年就傳出要進行舊改，當時越秀區在領導留言板對五羊新城更新改造的回復是，根據區房管局（更新局）組織編制的五羊新城更新改造方案（階段性成果），該片區將通過微改造、混合改造和全面改造相結合的方式提升城市空間載體。

到2021年11月，對五羊新城更新改造的回復則變為：關于微改造越秀區將結合小區情況進行評估，按照“盡力而為、量力而行”的原則，確定微改造的范圍、方案和計劃時序。

這會帶來什么影響？據羊城晚報，“最直接的影響，就是短期拆遷預期如果沒有了，那么其價值也必將會重構。”該業內人士跟記者舉例，五羊新城在傳出改造消息前，該片區的老舊小區二手房掛牌價一般在4-5萬元/平方米左右。傳出改造消息后，其價格一度站上了7萬+，同比上漲19%。

如今五羊新城改造有變，相關的預期沒有了，流通性也會打折扣。該業內人士總結道：“能吃到舊改紅利的人，未必就是你。”

即使前期投入很多，也放棄了

部分房企出現流動性問題也導致了廣州舊改市場的變動。

廣州黃埔區知識城何棠下舊改的原股東方之一是雪松集團，但目前雪松集團已將持有項目股權的公司雪松文化旅游開發有限公司，轉讓給區屬國企科學城集團。啟信寶數據顯示，雪松集團在2021年12月退出了雪松文化旅游開發有限公司。

另外，科學城集團還接手了寶能前期曾介入的舊改項目——黃埔區知識城楓下舊改。

而廣州荔灣舊改項目海南村意向改造企業為佳兆業，主體公司為廣州市佳倫房地產開發有限公司（以下簡稱廣州佳倫）。2021年12月，廣州白鵝潭二號城市更新投資發展中心入股廣州佳倫，持股為48.9796%，佳兆業方面持股51%。廣州白鵝潭二號城市更新投資發展中心背后亦有國資持股。

據克而瑞廣佛區域不完全統計，2021年合計有16村（舊改）有主體異動（傳聞退出、暫緩、國企介入）等的情況，大部分由國企接手。

自身原因之外，也有房企是因為舊改政策環境改變，選擇主動退出。在廣州擁有舊改項目的一名華南本土房企人士告訴《每日經濟新聞》記者，2021年底，公司已經裁掉了大部分舊改方面的人員，“公司幾個舊改項目前期即使投入了很多，也都放棄了。”

城市更新賽道的確有誘人之處，但收益往往跟風險對等，城市更新領域本身具有較強的不確定性，當中存在的利益糾紛、漫長的拆遷談判周期、程序的正當性、資金壓力等等，都是開發商們需要一步一步邁過的坎坷。

記者|黃婉銀

編輯|程鵬?陳夢妤?易啟江

校對|盧祥勇

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

部分綜合自羊城晚報

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