財聯(lián)社（廣州，記者 陳業(yè)）繼收購藍光嘉寶、富力物業(yè)及彩生活核心資產(chǎn)后，物管行業(yè)“并購?fù)酢北坦饒@服務(wù)再次出手。

2月12日，財聯(lián)社記者從不同渠道獨家獲悉，碧桂園服務(wù)已收購中梁物業(yè)全部股份，目前雙方已簽署相關(guān)收購協(xié)議。據(jù)知情人士透露，價格方面雙方均較為滿意。

據(jù)了解，中梁物業(yè)上市主體中梁百悅智佳并非中梁控股（02772.HK）旗下子公司，其實控人為中梁控股董事長楊劍。

中梁百悅智佳于2021年4月29日首次遞表港交所，招股書于半年后失效。該公司于同年11月24日二度遞表，并于12月23日通過上市聆訊，但遲遲未在港交所敲鑼。

中梁百悅智佳第二次遞交的招股書顯示，截至2021年6月30日，其在管項目291個，簽約管理項目508個，覆蓋18個省、兩個直轄市及三個自治區(qū)的154個城市；在管建筑面積為3320萬平方米，超過半數(shù)來自中梁控股開發(fā)的物業(yè)。

招股書披露，2021年上半年，中梁百悅智佳收益為6.63億元，同比增長207.3%；凈利潤為1.06億元，同比增長307.7%。

對于楊劍為何將已通過上市聆訊的物管企業(yè)轉(zhuǎn)讓出去，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，或與其急于變現(xiàn)，為地產(chǎn)板塊解困有關(guān)。

最近一年，房企融資“三條紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策，重塑了整個房地產(chǎn)行業(yè)的格局。去年下半年以來，全國樓市成交急劇降溫，加之個別大型房企風(fēng)險暴露引發(fā)全行業(yè)信用收縮，部分民營房企流動性出現(xiàn)階段性緊張的狀況。

在此背景下，部分房企實控人開始變賣旗下物管企業(yè)“救急”，物業(yè)行業(yè)并購潮涌。

同不少前幾年激進擴張的民營房企類似，中梁控股目前的資金情況亦不容樂觀。今年1月28日，標(biāo)普將中梁控股的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B”，其認(rèn)為，由于融資渠道收緊和銷售放緩，中梁控股在未來6個月面臨的流動性壓力將越來越大。

“中梁控股匯出資金以償還1月份到期的2.5億美元高級票據(jù)之后，其在2022年仍有大約10億美元的海外到期票據(jù)，主要集中在第二季度和第三季度，需要依靠內(nèi)部現(xiàn)金流償還到期債務(wù)。”標(biāo)普表示。

記者查詢獲悉，今年中梁控股到期美元債共有3筆，最早到期的是一筆發(fā)行規(guī)模為3億美元的票據(jù)，將于5月11日到期，票面利率為8.5%。

而中梁控股實控人選擇將中梁百悅智佳全部股份轉(zhuǎn)給碧桂園服務(wù)，或因雙方關(guān)系較為密切。招股書顯示，2021年3月30日，碧桂園服務(wù)與中梁現(xiàn)代服務(wù)（中梁百悅智佳的前身）訂立投資協(xié)議，前者通過附屬公司碧桂園物業(yè)香港以約2.4億港元的價格入股后者，成為中梁現(xiàn)代服務(wù)持股比例達6.24%的股東。

業(yè)內(nèi)人士分析，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境，資本市場對物管企業(yè)的估值已有所降低，中梁百悅智佳如果選擇登陸港股，能否獲得理想估值存在較大不確定性。而楊劍選擇直接將中梁百悅智佳全部股份轉(zhuǎn)給碧桂園服務(wù)，不僅能快速獲得資金，同時由于碧桂園服務(wù)已是中梁百悅智佳的戰(zhàn)略投資者，雙方在估值、流程方面更容易達成一致。

去年11月，碧桂園服務(wù)再次配售約80億港元。彼時，一位接近碧桂園服務(wù)的知情人士表示，當(dāng)前市場存在很多機會，碧桂園服務(wù)或是為潛在收并購做資金上的準(zhǔn)備。

財聯(lián)社記者獲悉，碧桂園服務(wù)曾與奧園健康接洽，有意收購奧園健康物業(yè)板塊，但因交易條件未達成，其暫時退出了收購事宜。此次碧桂園服務(wù)收購中梁百悅智佳，在管面積將進一步擴大，有助于其實現(xiàn)5年營收超千億的目標(biāo)。