近日，有媒體報道稱，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺，該辦法對預(yù)售資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進行了明確。預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”，由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

據(jù)了解，去年底以來，受部分區(qū)域預(yù)售資金監(jiān)管政策不斷收緊影響，房企資金壓力加大，過度監(jiān)管等相關(guān)問題受到監(jiān)管部門關(guān)注，并開始研究預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)舉措，針對此政策，中指有以下幾點解讀和預(yù)判，供各方參考。

1、全國性的監(jiān)管指導(dǎo)意見出臺，有利于對當(dāng)前過度監(jiān)管的政策進行糾偏，在一定程度上有利于緩解企業(yè)資金壓力

2021年下半年以來，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約，這部分企業(yè)的項目竣工交付的風(fēng)險增加，在中央維護購房者合法權(quán)益的要求下，各地政府“保交樓”力度提升，對企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管明顯趨嚴(yán)，部分地區(qū)出現(xiàn)過度監(jiān)管的情況，進一步加大了企業(yè)的資金壓力。

本次全國性的監(jiān)管政策出臺，通過統(tǒng)一對重點額度的監(jiān)管限定，市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定，確保項目竣工所需的資金額度，在保障項目竣工的同時，之前過度監(jiān)管的部分資金或?qū)⒌玫结尫牛欣诰徑馄髽I(yè)資金壓力，提高這部分資金的使用效率。

同時，監(jiān)管額度內(nèi)資金專款專用可以使上下游供應(yīng)商權(quán)益得到保障，打通房地產(chǎn)上下游的資金鏈，有利于促進行業(yè)良性循環(huán)，亦有利于穩(wěn)定和提振市場情緒。

2、去年下半年以來部分房企違約導(dǎo)致地方政府對房企的信任度明顯減弱，因城施策下，本次政策出臺對監(jiān)管資金釋放的額度或有限

根據(jù)報道，本次管理辦法明確了預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)和原則，對資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進行了明確，要求各地在此基礎(chǔ)上因城施策制定細則。

去年下半年以來，隨著出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)不斷增加，各地政府“保交付”的壓力明顯上升，政府與企業(yè)之間的信任度明顯減弱。對于資金壓力較大或者負債較高的企業(yè)來說，政府預(yù)售資金監(jiān)管或難有明顯改善。“保交付”的目標(biāo)不僅僅局限在一個樓棟，項目相關(guān)配套建設(shè)的順利完成同樣重要，因此，預(yù)售資金監(jiān)管范圍很難大幅放松。而對于經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)，本次政策的出臺或有利于企業(yè)資金的循環(huán)使用。

整體看，全國性的預(yù)售資金管理辦法較為寬泛，各地仍將因城施策，不同企業(yè)、不同項目的情況不同，地方“一樓一策”“因企施策”進行預(yù)售資金監(jiān)管或是未來的重要方向，短期看，本次政策出臺對企業(yè)資金壓力的緩解或有限。

3、近年來合作開發(fā)項目較多，合作方風(fēng)險導(dǎo)致部分項目受到影響，合理的資金監(jiān)管有助于保障項目順利竣工

近幾年，房企合作開發(fā)的項目不斷增多，部分企業(yè)合作開發(fā)項目的比例甚至超過半數(shù)。2021年下半年以來，由于合作方資金承壓或出現(xiàn)債務(wù)違約的情況，部分企業(yè)的項目開發(fā)進程受限或開發(fā)資金受到一定拖累，合理的預(yù)售資金監(jiān)管有利于保障項目順利竣工，從而保障合作各方的權(quán)益和利益。與此同時，當(dāng)前合作開發(fā)企業(yè)之間信任度偏弱，各方對共管賬戶下的資金監(jiān)管要求提升，本次政策出臺，對這部分監(jiān)管資金的釋放亦有限。

綜合來看，本次政策意在推動行業(yè)監(jiān)管回歸理性，結(jié)合當(dāng)前時點來看，有利于穩(wěn)定市場及企業(yè)預(yù)期。但合理的預(yù)售資金監(jiān)管是保障項目順利竣工的關(guān)鍵，政策仍明確各地資金監(jiān)管要“保交付”，維護購房者合法權(quán)益。預(yù)計在各地政府因城施策下，基于房企流動性風(fēng)險尚未完全出清等情況，本次政策對企業(yè)資金壓力的緩解或?qū)⑾鄬τ邢蓿瑢τ诟鞯貓?zhí)行尺度及實際政策效果仍需理性看待。