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房企暴雷持續(xù)上演，企業(yè)自救努力堅(jiān)持不懈，但在行情冷卻，調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，企業(yè)自救努力尚未有較為明顯效果呈現(xiàn)，所以當(dāng)有任何政策向好跡象出現(xiàn)時(shí)，人們的期待值便會(huì)被無(wú)限放大。

在企業(yè)可依仗的資金中，回款是確定性最高的類別，所以一旦有任何關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管放松的消息出現(xiàn)，即使只是傳言，人們也愿意相信不會(huì)空穴來(lái)風(fēng)。當(dāng)“中國(guó)正在起草全國(guó)性規(guī)定，放松對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用預(yù)售監(jiān)管賬戶資金的限制，以作為緩解地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性壓力的最新舉措。新規(guī)將允許開(kāi)發(fā)商使用由各地政府控制的資金管理賬戶，從而幫助開(kāi)發(fā)商償付債務(wù)、支付供應(yīng)商等”這一消息出現(xiàn)時(shí)，行業(yè)的情緒空前高漲。

但是，預(yù)售資金是否會(huì)放松？即使能夠放松，放松的力度又會(huì)有多大？哪些群體又會(huì)受益于政策的放松？即使放松，執(zhí)行上又將如何保障與初衷的一致性？眾多問(wèn)題都有待理清，過(guò)多期待可能也帶有盲目性。

01

絕對(duì)數(shù)雖再創(chuàng)新高，但隱憂重重，

增長(zhǎng)是否能持續(xù)仍有很大不確定性

2022年1月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年年度數(shù)據(jù)，包括經(jīng)濟(jì)、投資、人口、居民可支配收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售數(shù)據(jù)等。絕對(duì)數(shù)上來(lái)看，形勢(shì)看似喜人，但從相對(duì)數(shù)據(jù)和走勢(shì)上看，形勢(shì)仍不容樂(lè)觀。

2021年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為1143670億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)8.1%，完成了全年6%以上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)；兩年平均增長(zhǎng)5.1%。不容忽視的是，2020年由于受疫情影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增速已經(jīng)處于較低水平，考慮到2020年的低基數(shù)效應(yīng)，2021年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不完全樂(lè)觀。2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力仍不容小覷。而且，從人均GDP來(lái)看，雖然也在上行通道中，但是放眼全球，差距仍然較大，競(jìng)爭(zhēng)力依舊偏弱。

2021年末，全國(guó)人口為141260萬(wàn)人，比2020年末增加48萬(wàn)人，仍然保持在14億的高位上，中國(guó)仍是全球范圍內(nèi)人口最多的國(guó)家，但人口增長(zhǎng)減速的趨勢(shì)已經(jīng)比較確定，相較于14億的人口體量，48萬(wàn)的人口增長(zhǎng)數(shù)接近人口增長(zhǎng)的停滯。常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%，比2020年末提高0.83個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程有序穩(wěn)定推進(jìn)，但另一方面，城鎮(zhèn)化紅利也在逐步走弱。

2021年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）544547億元，比2020年增長(zhǎng)4.9%；比2019年增長(zhǎng)8.0%，兩年平均增長(zhǎng)3.9%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147602億元，比2020增長(zhǎng)4.4%；比2019年增長(zhǎng)11.7%，兩年平均增長(zhǎng)5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長(zhǎng)6.4%。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍在向上增長(zhǎng)，但長(zhǎng)周期來(lái)看，4.4%的增速已經(jīng)是除去2015年1%的增速外的最低增速，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是否能夠繼續(xù)保持增長(zhǎng)動(dòng)力仍是未知數(shù)，倘若開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始下行，那么對(duì)投資，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將造成不可忽視的影響。

拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三大要素中，消費(fèi)，投資占有絕對(duì)權(quán)重。2021年，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為65.4%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)5.3個(gè)百分點(diǎn)。資本形成總額對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為13.7%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)，所以對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，核心仍在于提內(nèi)需，穩(wěn)投資上，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條對(duì)于提升消費(fèi)，穩(wěn)定投資的作用不容忽視。

一來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展將有助于提升相關(guān)品類的消費(fèi)，家居、家電、建材，包括房屋本身的消費(fèi)等；

二來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展不僅能夠帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)，也能對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)形成拉動(dòng)作用。

而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展已然面臨較大的不確定性，房企暴雷不斷，而且仍在持續(xù)。2022年1月19日，一行業(yè)40強(qiáng)的房企發(fā)布公告表示，2021年全年銷售業(yè)績(jī)同比減少9%，截止公告日，未來(lái)將到期的尚未償還的票據(jù)總額達(dá)到10.86億美元，而最近一筆到期日就在2022年1月20日，這家企業(yè)前期已經(jīng)出現(xiàn)理財(cái)暴雷，至于要到期的美元票據(jù)是否能夠按時(shí)兌付，只能說(shuō)壓力很大，隨時(shí)可能啟動(dòng)債務(wù)重組。這或只是房地產(chǎn)行業(yè)壓力的冰山一角，所以行業(yè)對(duì)于政策救市的期待與日俱增。

02

即使房企無(wú)力自救，預(yù)售資金監(jiān)管

大范圍放松的可能性也并不大

縱觀企業(yè)表現(xiàn)，不論是已經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)爆出的企業(yè)，還是風(fēng)險(xiǎn)尚未爆發(fā)的企業(yè)，整體上，大家都是保持著一種積極自救的姿態(tài)，無(wú)論是是賣資產(chǎn)，還是賣股權(quán)，配股，收縮等等，但難點(diǎn)在于哪里呢？即使企業(yè)積極自救，但是仿佛已經(jīng)陷入到無(wú)力自救的境地，或者說(shuō)自救的效果并不明顯。行業(yè)一定會(huì)經(jīng)歷陣痛，在這個(gè)過(guò)程中，一定會(huì)有企業(yè)退去，有些企業(yè)趕上，但是其中可能伴隨的風(fēng)險(xiǎn)，還是需要保持在可控范圍，這也就需要將一些偏離較大的政策重新拉回正軌，給行業(yè)增信，增強(qiáng)企業(yè)的信心，增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，共克時(shí)艱。

2.1

預(yù)售資金合理、理性監(jiān)管，給企業(yè)信心

2021年，企業(yè)經(jīng)營(yíng)承壓最重要的一個(gè)變量就是預(yù)售資金監(jiān)管的異常嚴(yán)格，當(dāng)然預(yù)售資金監(jiān)管之所以嚴(yán)厲有其合理理由存在，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)基本的居住需求，然而政策的嚴(yán)厲程度似乎超出了大眾的預(yù)期，而且有層層加碼的傾向，這對(duì)于企業(yè)而言，無(wú)疑是雪上加霜的，若是能在既能實(shí)現(xiàn)住房順利交付的基礎(chǔ)上，預(yù)售資金監(jiān)管適度合理化，無(wú)論是對(duì)市場(chǎng)和企業(yè)，可能都將注入一劑良藥。

也許是心誠(chéng)則靈，也許是念念不忘，必有回響。1月18日，山東煙臺(tái)市住建局發(fā)布了一則“關(guān)于對(duì)煙臺(tái)市2020年度守信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施激勵(lì)措施的通知”，文件顯示，將按照《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》、《山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》、《煙臺(tái)市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定》，對(duì)守信企業(yè)落實(shí)相應(yīng)激勵(lì)措施。對(duì)信用等級(jí)為AAA級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn)（工程單體施工結(jié)束的不予減免）；對(duì)信用等級(jí)為AA級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn)（工程單體施工結(jié)束的不予減免），上述3%-5%的預(yù)售資金監(jiān)管解除后，須優(yōu)先用于農(nóng)民工工資支付。

另外，1月19日，彭博社也有一則振奮人心的消息呈現(xiàn)，消息內(nèi)容為“路透社援引知情人士稱，中國(guó)正在起草全國(guó)性規(guī)定，放松對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用預(yù)售監(jiān)管賬戶資金的限制，以作為緩解地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性壓力的最新舉措。新規(guī)將允許開(kāi)發(fā)商使用由各地政府控制的資金管理賬戶，從而幫助開(kāi)發(fā)商償付債務(wù)、支付供應(yīng)商等”。

若消息為真，預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)則本身及具體執(zhí)行上能有較大程度的放松，則無(wú)疑將一定程度上減輕企業(yè)資金負(fù)擔(dān)，部分企業(yè)也將可以有一定的資金余量去償付債務(wù)，避免引起更大范圍的債務(wù)違約，威脅金融體系的穩(wěn)定性；企業(yè)也可以通過(guò)調(diào)用預(yù)售資金去支付供應(yīng)商欠款等，最大化程度上保障上下游產(chǎn)業(yè)鏈的安全，促使風(fēng)險(xiǎn)不蔓延，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

但是消息也僅僅表示會(huì)放松限制，具體詳情仍未明確，細(xì)則如何，力度如何，適用對(duì)象有哪些，哪些城市適合放松，即使放松，如何保證政策執(zhí)行與初衷的一致性等等都是未知數(shù)。所以現(xiàn)在談?wù)咦饔糜卸啻螅欠衲軌蛄ν炜駷懀绕髽I(yè)于水火都為時(shí)尚早：

1

預(yù)售資金監(jiān)管放松幅度會(huì)有多大？

預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)本身就是為了防止項(xiàng)目爛尾，項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)交付問(wèn)題的產(chǎn)生，根本上是為了保障消費(fèi)者權(quán)益，即使是放松也大概率在保障房屋正常交付的基礎(chǔ)上做適度的調(diào)整，不會(huì)有大范圍的松動(dòng)，適度的調(diào)整之后的資金用于支付農(nóng)民工工資等。像煙臺(tái)幾個(gè)百分點(diǎn)的調(diào)整來(lái)說(shuō)，對(duì)企業(yè)本身的幫助或并不大，更談不上緩解資金壓力。

2

放松的對(duì)象是否具有針對(duì)性？

當(dāng)前信用鏈條遭遇挑戰(zhàn)的并非個(gè)別企業(yè)，多數(shù)企業(yè)，特別是高杠桿的民營(yíng)企業(yè)，信用已經(jīng)崩潰，對(duì)于這種企業(yè)，預(yù)售資金監(jiān)管大概率不可能有所松動(dòng)，松動(dòng)之后，怎能保證企業(yè)能夠順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目交付呢？即使有放松，主要對(duì)象仍將是信用較高的、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健型的企業(yè)，不可能出現(xiàn)針對(duì)所有企業(yè)群體的放松。

3

哪些城市適合做預(yù)售資金監(jiān)管的放松？

哪些城市會(huì)跟進(jìn)？

不同城市的基本面和房地產(chǎn)市場(chǎng)行情有較大差異，若城市內(nèi)爛尾項(xiàng)目普遍，大概率政策不會(huì)出現(xiàn)放松跡象，核心城市由于需求支撐力更強(qiáng)，未來(lái)也將是人口集聚的重點(diǎn)區(qū)域，大概率也很難出現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管政策的松動(dòng)。

4

即使政策有所松動(dòng)，如何保證

政策具體執(zhí)行與政策初衷的一致性？

即使政策能夠出現(xiàn)適度的放松，但是仍有可能存在政府、合作方、企業(yè)多方的博弈，有何機(jī)制能夠保證政策具體落實(shí)上能夠未有偏離？

我們都可以理解大家對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管放松的期待，但是在維護(hù)消費(fèi)者合理權(quán)益的宗旨下，也不太容易說(shuō)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管做出過(guò)多的放松調(diào)整，畢竟當(dāng)前各方之間并不存在多么緊密的信任關(guān)系，所以也不該對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管放松抱有過(guò)多的期待。

2.2

消費(fèi)者的力量不容忽視，增強(qiáng)信心刻不容緩

買賣能夠成交，買方和賣方缺一不可。當(dāng)下的新房市場(chǎng)上，消費(fèi)者無(wú)疑是掌握主動(dòng)權(quán)的一方，如果消費(fèi)者不愿意買房，或者沒(méi)有能力買房，開(kāi)發(fā)商即使拿地，即使有供給，也沒(méi)有什么大用，有貨賣不出去，又有何意義。

消費(fèi)者為何對(duì)于房屋交易持觀望態(tài)度？

一來(lái)，主觀層面上，由于房企不斷暴雷，消費(fèi)者對(duì)房屋的正常交付和房屋質(zhì)量存疑，不敢貿(mào)然做出決策。如果開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，反而會(huì)適得其反，消費(fèi)者更不敢去買房。

二來(lái)，客觀層面上，按揭貸款額度緊張，貸款利率高、公積金貸款發(fā)放嚴(yán)格、行政性的政策偏嚴(yán)執(zhí)行等都會(huì)限制消費(fèi)者的購(gòu)房行為，難免會(huì)有部分群體的合理住房需求被打壓，針對(duì)于此，政策也在保持積極糾偏。

大方向上，利率下調(diào)，按揭貸款正常發(fā)放，對(duì)全行業(yè)形成利好。2022年1月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年1月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，上月3.8%，5年期以上LPR為4.6%，上月4.65%。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾1月18日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，“2021年末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額52.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.9%，增速比9月末提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中四季度房地產(chǎn)貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元”。住房按揭貸款正常發(fā)放對(duì)于新房成交確有一定的促進(jìn)作用，市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)亦能及時(shí)有所反映，但是后期的持續(xù)性如何，是否能夠精準(zhǔn)的保障好居民合理住房需求持續(xù)釋放仍有待繼續(xù)觀察。而且利率的降低是否能夠真正惠及到購(gòu)房者，仍需要看后續(xù)政策具體操作和執(zhí)行。

公積金貸款額度升，行政性政策松綁跟進(jìn)。為了提升消費(fèi)者的購(gòu)房能力和意愿，接連有城市發(fā)布相關(guān)支持政策，1月19日，南寧調(diào)整公積金貸款額度，首套房公積金貸款的最高額度從60萬(wàn)元提高至70萬(wàn)元，第二套房公積金貸款的最高額度從50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元。支持繳存職工家庭購(gòu)買首套自住住房或第二套改善居住條件的自住住房，不支持購(gòu)買第三套及以上自住住房等。1月12日，北海市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》指出：“繳存職工家庭購(gòu)買第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%”。2022年1月18日，自貢市住房公積金管理中心官方微信公眾號(hào)發(fā)文《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策相關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)公積金相關(guān)細(xì)則進(jìn)行調(diào)整，其中提到：“既無(wú)住房公積金貸款記錄又無(wú)尚未完清的住房商業(yè)貸款，按首套房貸款政策執(zhí)行；有一筆已結(jié)清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業(yè)貸款，按二套房貸款政策執(zhí)行”。政策調(diào)整之后，自貢將進(jìn)入“只認(rèn)貸不認(rèn)房”階段，將有部分群體購(gòu)房貸款首付比例由40%降至20%。這將一定程度上提升消費(fèi)購(gòu)房的積極性，但若只是個(gè)別城市不觸及根本的政策微調(diào)，對(duì)于消費(fèi)者信心的提振效果也難明顯。

給予信心是重要的，但是如何給予信心又是較大的難題，政策一定會(huì)有適度的扶持，但是大家所期冀的大范圍救市行為很難出現(xiàn)，保持清醒，積極自救或者說(shuō)保持安全才是最佳姿勢(shì)。

行文至此，偶然看到關(guān)于融創(chuàng)的一則消息，融創(chuàng)如期償還兩筆合計(jì)約42.5億元債務(wù)，包括一筆33.15億元境內(nèi)可回售私募債，一筆9.36億元境內(nèi)ABS。此消息一出，融創(chuàng)股價(jià)也即時(shí)有所表現(xiàn)，這于投資者而言，無(wú)疑是最大的信心。看到企業(yè)積極作為，仿佛希望的曙光在前。

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