每經記者 吳若凡 每經編輯 陳夢妤

國內地產圈終于迎來了一絲曙光。

中原地產研究院開年調研數據顯示，在全國28個城市中，房貨政策春節后全面寬松，已基本恢復正常水平。相比去年四季度初按揭貸款放款周期以3個月以上為主，當下新房、二手房貸款基本都集中在2個月以內。

與此同時，受累資金困擾的房企自去年下半年以來展開了轟轟烈烈的“自救運動”，從出售物業等優質財產到低價配股，再到“老板自掏腰包”，多家房企積極自救。

行業整體形勢依舊嚴峻

2022年伊始，三大評級機構惠譽、標普、穆迪分別對2022年的房地產行業發布了信用展望。

根據克而瑞報告，從銷售端來看，三大評級機構均表示2022年的銷售將呈現同比下滑趨勢。其中，穆迪預測2022年全國合約銷售額將下降5%~10%；標普預測2022年商品房銷售額將下滑7%左右。而惠譽較為悲觀，預計2022年合同銷售額將較2021年縮減10%~15%。

三大評級機構均指出，2022年國內房企的境內外融資環境依然嚴峻。據不完全統計，自2021年12月至2022年1月14日，三大評級機構信用評級依舊以下調為主，下調事件共出現11起，撤銷評級事件6起，多針對已爆雷或發生違約的房企；僅有少部分房企獲得評級的維持，評級上調未有出現。

同時，房企依然面臨著較大的海外還債壓力。

克而瑞統計數據顯示，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規模高達627億元，為近兩年中的最高。

疊加銷售疲軟，預計2022年仍會有房企發生違約事件，屆時或會進一步打擊債權人信心，使得房企再融資環境更趨于緊張。

目前，國內金融機構暫停新批借款，甚至還出現對房企的抽貸行為，再加上海外債務發不出，預售資金被嚴格監管，多處來源都處于半關閉狀態。

在此背景下，預計2022年出現房企負面評級或評級下調的可能性依然較高。其中，低信用評級的房企會受到更多影響，主要體現在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等方面。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，此前開發企業過度依賴非標類融資，如資管、信托等，成本高，賬期短，一旦市場下行，銷售受阻、回款受制，“快周轉”走不通，企業大概率會深受其害；收并購也是企業常常使用的擴張之法，短期有助于提高企業規模，但由于信息不對稱等原因，輕者犧牲企業利潤，重者規模與利潤并失。

這種背景下，在融資、銷售端，企業之間的分化還是會非常明顯，即便是現階段，分化還在加劇。

除了國企、央企和少數優質民企，其余房企現在融資非常困難。

克而瑞研究中心總經理林波告訴記者，即便國家要求銀行加大對房企資金支持，但對那些沒有還債能力和充足現金流的房企，也不會給予支持，政策好轉對這類企業用處不大。

房企自救行動紛紛展開

2月9日晚，華夏幸福(600340)發布關于公司債務重組的進展公告，目前已簽約實現債務重組的金額累計為429.18億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計28.69億元。

目前來看，兩種自救模式成為主流：首先是諸多房企新發債券的“借新還舊”模式，資金用途包括項目建設、償還項目貸款、補充流動資金等；其次，通過拋售手中的項目、業務以期快速獲得現金。后者例如富力地產接連兩次出讓廣州國際機場綜合物流園股權，出讓總價近57億元。

除了恒大、富力，奧園、新力外，陽光城(000671)、世茂、新城、首開等也都有項目在打包出售。

此外，暫緩拿地或不拿地；引入戰投，借力分擔風險，回購股權、債務展期均成為房企的自救手段。

自去年10月以來，已接連有包括世茂、富力、禹洲、祥生等在內的近30家房企采取配股、出售資產等不同方式融資。

林波告訴記者，目前大多數房企都面臨類似局面，目的都是讓公司保持現狀，讓公司撐得久一點。

林波指出，面對如期而至的債務，國企央企可以靠融資解決問題。相較之下，部分民企只能通過出讓股權、變賣資產項目這些斷臂求生的方式來自我造血，因此，甩賣資產成為最快的方法。

集中償債期有望平穩度過

林波告訴記者，資產出售、引入戰投、債務展期等一系列動作，就是以時間換空間。對于部分企業來說，的確到了生死存亡的關頭，需要資金流入來解燃眉之急。

但大部分企業通過資產騰挪和債務調整，留出更多時間，來等待政策市場的轉變。

“能展期最好，不能的話通過其他渠道還利息，這對資本市場也是一種信心的提振。”林波表示。

值得注意的是，新一輪融資放松確實已經開始了。

此前，保利發展在銀行間市場啟動20億元中票發行、招商蛇口(001979)擬發行30億元超短期融資券、金地集團(600383)完成發行15億元中期票據。從目前的情況來看，融資渠道正在逐步寬松，但對于當前整個地產行業而言仍是杯水車薪。雖然評級機構未來預期偏悲觀，但仍有部分房企獲得了偏正面的評價。這類房企的共同點主要體現在再融資空間較大、存貨質量良好等，未來有望在逆勢中維穩發展，甚至是逆勢破局。

張波告訴記者，去年以來，房企通過加速資產轉讓以及大股東輸血等方式維持現金流穩定，提前做好償債應對。從目前房企應對壓力的態度來看，絕大部分房企都積極自救，不少房企甚至通過優秀核心資產的轉讓來大幅度增強償債能力。

總體來看，預計房企整體可平穩渡過3月集中償債期，市場不會出現大面積違約現象，但不排除部分房企會因債務問題被拆分甚至兼并，行業集中度仍然會進一步提升。

企業的自救行為短期內未必會有明顯成效，但也必不可少。在政策和市場的雙重壓力下，不斷有企業退出是比較確定的，這個過程可能會持續較長時間。當行業風險有序釋放之后，行業面貌或迎來新的變化，屆時行業格局也將出現改變。經歷風險考驗的企業將占有更高市場份額，本身自帶信用優勢的央企國企或占據更高權重。