（文/解紅娟 編輯/馬友友）2月10日，杭州集中出讓35宗商辦用地，包括39宗商服用地和7宗工業(yè)用地，總出讓面積60.5萬(wàn)平方米，總建筑面積176.7萬(wàn)平方米，總起價(jià)106.4億元。

出讓當(dāng)天35宗商業(yè)用地全部成交，其中8宗地塊溢價(jià)成交，27宗地塊底價(jià)成交，總成交價(jià)112.63億元。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，商業(yè)地塊本身并沒(méi)有相應(yīng)限價(jià)的要求，因此分化就顯得更為明顯，熱門(mén)地塊關(guān)注度高、溢價(jià)率高的情況并不鮮見(jiàn)。杭州出讓商業(yè)地塊也是如此。

值得一提的是，2021年杭州合計(jì)成交80宗商辦用地，成交面積為196.56萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為304.93億元。據(jù)此計(jì)算，此次集中出讓商辦用地，相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)去年成交總價(jià)的36.94%。

8宗地塊溢價(jià)成交

48輪競(jìng)拍后，杭州文泓建設(shè)有限公司以總價(jià)2.09億元競(jìng)得橋西拱宸橋單元GS0603-B1/B2/B4-31地塊，樓面價(jià)18535元/平方米，溢價(jià)率106.46%，成為此次競(jìng)拍中溢價(jià)率最高的地塊。

資料顯示，該地塊出讓面積4520平方米，容積率2.5，建筑面積1.13萬(wàn)平方米，為商務(wù)金融用地，規(guī)劃建設(shè)集商務(wù)、辦公于一體的商業(yè)商務(wù)建筑。

“之所以出現(xiàn)較高的溢價(jià)率，是由于運(yùn)河邊的橋西板塊地理位置優(yōu)越。”張波表示，該地塊東至杭州市地鐵5號(hào)線(xiàn)大運(yùn)河站，南至橋弄街，西至杭州市拱宸橋幼兒園，北至LOFT49創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不僅可以承接產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，還與地鐵無(wú)縫連接。

“此外，區(qū)域內(nèi)不乏中高品質(zhì)住宅小區(qū)。”張波介紹，由于有京杭大運(yùn)河、拱宸橋、橋西歷史街區(qū)等自然人文景觀(guān)，同時(shí)基礎(chǔ)配套又相對(duì)完善，橋西區(qū)域的各小區(qū)入住率普遍較高，這就為商業(yè)提供有效的人群基礎(chǔ)，因此這類(lèi)商業(yè)地塊受熱捧也在情理之中。

同樣出現(xiàn)高溢價(jià)的還有臨平崇賢新城陸家橋C-1-2地塊。資料顯示，該地塊出讓面積2143平方米，容積率1.6，建筑面積3428.80平方米，起價(jià)2394萬(wàn)元，樓面起價(jià)6982元/平方米。

12輪競(jìng)價(jià)后，杭州臨平新農(nóng)村建設(shè)有限公司以總價(jià)4594萬(wàn)元競(jìng)得該地，樓面價(jià)13398元/平方米，溢價(jià)率91.90%。

從四至范圍來(lái)看，該地塊東至相鄰?fù)恋亍⒛现料噜復(fù)恋亍⑽髦列呛Ｂ贰⒈敝羺R賢路，為商業(yè)用地。觀(guān)察者網(wǎng)了解到，該地塊周邊居住氛圍成熟，對(duì)商業(yè)需求較高。

與此同時(shí)，望江、臨平、蕭山等核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)商地也出現(xiàn)溢價(jià)。其中，蕭山城區(qū)橋南單元XSCQ1104-B1B2-02地塊被杭州盛德建筑工程有限公司競(jìng)得，總價(jià)1.29億元，樓面價(jià)4704元/平方米，溢價(jià)率20.62%；臨平新城臨喬路以西、湯聯(lián)街以南地塊則被杭州遠(yuǎn)華絲綢有限公司收入囊中，總價(jià)1.06億元，樓面價(jià)4558元/平方米，溢價(jià)率17.77%。

值得一提的是，雖同為火爆的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)商地，但部分地塊因附加條件勸退不少競(jìng)爭(zhēng)者。例如望江單元SC0404-A2/A4/A6/B-10地塊，需要建一處體育中心和文化中心，無(wú)形中抬升了房企拿地成本。

正因如此，該地塊經(jīng)2輪報(bào)價(jià)后被杭州九天文旅發(fā)展有限公司拿下，總價(jià)1億元，樓面價(jià)17057元/平方米，溢價(jià)率僅2.03%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類(lèi)似地塊的溢價(jià)，也還是說(shuō)明一些企業(yè)對(duì)于杭州市場(chǎng)是持看好態(tài)度的。事實(shí)上，杭州市場(chǎng)也是屬于全國(guó)少數(shù)幾個(gè)持續(xù)堅(jiān)挺的城市，和亞運(yùn)會(huì)的概念有很大的關(guān)系，同時(shí)也和杭州這兩年人口加快導(dǎo)入等有關(guān)，所以房地產(chǎn)方面總體上持續(xù)強(qiáng)勁，土地市場(chǎng)方面也會(huì)出現(xiàn)各類(lèi)搶地的現(xiàn)象。

有區(qū)域地價(jià)上漲3402元/平

在出現(xiàn)溢價(jià)率的同時(shí)，部分區(qū)域的商業(yè)地塊價(jià)格上漲。

以慶隆小河單元區(qū)域地塊舉例：2020年9月出讓的慶隆小河單元GS0304-B1/B2-15地塊，被杭州中家房地產(chǎn)有限公司以4.25億元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)僅9069元/平方米。

此次被杭州拱宸建設(shè)發(fā)展有限公司競(jìng)得的慶隆小河單元GS0304-B1/B2-16地塊，總價(jià)6.22億元，溢價(jià)率51.03%，樓面價(jià)12471元/平方米，較此前出讓地塊每平方米上漲3402元。

無(wú)獨(dú)有偶，臨平新城核心軸上的九宮格地塊同樣出現(xiàn)上漲。經(jīng)過(guò)30輪競(jìng)價(jià)后，浙江青創(chuàng)圖麥科技有限公司以總價(jià)2.36億元競(jìng)得臨平新城核心區(qū)B-5-02地塊，樓面價(jià)6055元/平方米，溢價(jià)率38.88%。

資料顯示，該地塊東至許莊路，南至崇韻街，西至雪海路，北至汀城街南側(cè)，是臨平新城核心軸上的九宮格地塊之一。此前該區(qū)域辦公地塊曾被小米競(jìng)得，計(jì)劃打造浙江小米生態(tài)鏈創(chuàng)新中心。

可以參考的是，2020年3月，香港萬(wàn)米科技發(fā)展有限公司以底價(jià)9059萬(wàn)元競(jìng)得余政儲(chǔ)出〔2020〕3號(hào)地塊，樓面價(jià)僅4200元/平方米。

“由于商辦地塊的特殊屬性，單個(gè)區(qū)域內(nèi)不會(huì)在短時(shí)間頻繁出讓地塊，因而會(huì)出現(xiàn)一個(gè)時(shí)間差，出現(xiàn)地價(jià)上漲的可能性很大。”業(yè)內(nèi)人士告訴觀(guān)察者網(wǎng)，影響地價(jià)上漲的核心因素還是地塊地理位置、周邊配套等。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)直言，出現(xiàn)溢價(jià)率或地價(jià)上漲的商業(yè)地塊，位置相對(duì)較好，受到企業(yè)青睞并不意外。此外，此次推出的高溢價(jià)地塊起始地價(jià)并不高，總價(jià)較低提高了房企參與的積極性。

從出讓結(jié)果上看，14宗地塊由杭州城投、杭州拱墅投資發(fā)展、杭州蕭山城區(qū)建設(shè)、杭州西投、杭州鋼鐵集團(tuán)等國(guó)企競(jìng)得，占比40%；其余地塊由民企競(jìng)得，濱江拿下三宗底價(jià)地塊，浙江中南建設(shè)(000961)集團(tuán)、杭州啟昊新能源、杭州廣日電梯、養(yǎng)生堂等公司皆有收獲。