作者： 吳俊捷

“沒有最差，只有更差”可以說是深圳樓市春節(jié)的集中體現(xiàn)。

深圳福田區(qū)一中介門店的負責人表示，年前門店員工離職一半，年后又有幾個同事尋求轉行。

“門店人員差不多是樓市行情景氣時期的三分之一左右，主要是樓市行情比較差，開單少，撐不下去。”該人士表示。

剛剛過去的1月，深圳樓市再度跌至近年的最低谷，并將2021年底翹尾行情反噬掉了。據深圳市房地產信息平臺，2022年1月，深圳全市二手商品住宅共計成交1557套，同比下滑64.38%，該數(shù)據為近十年來最低值；成交面積為14.73萬平方米，同比大跌75.04%。

這固然有1月中下旬進入春節(jié)氛圍的影響，作為移民城市，不少深圳人陸續(xù)返鄉(xiāng)過年，直接影響了深圳樓市1~2月的成交，樓市進入了傳統(tǒng)的淡季。但是更多的市場人士認為，這仍受制于二手房參考價格發(fā)布機制的深層次影響。

2021年2月，深圳推出二手房參考價之后，當月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環(huán)比下降40%。深圳房地產信息網統(tǒng)計數(shù)據顯示，深圳2021年共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%。全年二手住宅成交量在4月~10月之間曾出現(xiàn)七連跌，而10月成交量更是僅為1605套。在11月出現(xiàn)小幅上漲后，12月又繼續(xù)走低，二手住宅成交僅2076套。

拉至更長的時間軸來看，2021年深圳二手住宅成交量，相比2020年的95273套同比減少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，創(chuàng)下近15年新低。

從部分熱點小區(qū)成交價格來看，“2·8新政”后一個月內，成交均價下跌了10%~20%，“2·8新政”半年內，成交均價下跌了12%~23%，“2·8新政”1年后，成交均價下跌了20%~30%。部分小區(qū)相當于打了7折。

多個機構數(shù)據顯示，越來越多的房源向指導價靠攏。

樂有家研究中心數(shù)據顯示，二手房參考價出臺后，二手住宅成交議價率整體波動上漲，尤其是2021年三季度后，隨著政策調控的深化，業(yè)主對于價格也逐漸松動，議價空間上升，議價率達到10%左右。比如業(yè)主掛牌價500萬元，議價率10%，即讓利了50萬元，最終成交價為450萬元。

樂有家營銷總裁孟凡振表示，“2·8新政”，短期對市場沖擊較大，深圳市場由“賣方市場”轉為“買方市場”，長期看，利于市場預期的穩(wěn)定。2022年，政策、資金環(huán)境有所緩和，是買房、換房的機會。

至于外部多方揣測的二手房參考價是否存在松動的可能，市場普遍認為這一可能性較小。

有深圳房企人士表示，深圳樓市雖然被二手房指導價冰封，但基本面仍較為穩(wěn)固，交由市場自行調節(jié)即可。樂有家研究中心數(shù)據顯示，1月深圳樓市新房去化周期縮短至5.8個月，創(chuàng)下5個月的新低，顯示市場需求仍極為旺盛。

但也有分析人士表示，不排除松動可能。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，按照參考價政策規(guī)定，今年應該重新制定，但現(xiàn)在面臨兩難的困境：一方面，如果按真實價格的變動，就應該下調參考價，但這會帶來市場預期不穩(wěn)，買家更加謹慎。重要的是，價格下跌意味著，無法向銀行借到更多錢，在房價居高不下的情況下，這對需求釋放是一個巨大的阻礙。對賣方來說，也不是一個好消息。目前，促消費、穩(wěn)預期，促進房地產良性循環(huán)，成為樓市政策的新重點。因此，下調參考價不太合時宜。另一方面，如果上調參考價格，這不太符合目前的市場運行態(tài)勢，與國家公布的深圳房價運行指數(shù)不相符，而且可能會傳達托底和救市的信號。