作 者丨李愿

編 輯丨馬春園

圖 源丨圖蟲(chóng)

2月10日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，近日相關(guān)部門(mén)下發(fā)了關(guān)于城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)意見(jiàn)。據(jù)了解，該文件與1994年發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定最大不同之處在于明確對(duì)預(yù)售資金的規(guī)定進(jìn)行了全國(guó)統(tǒng)一，進(jìn)而有利于規(guī)范預(yù)售資金的使用，夯實(shí)地方相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管責(zé)任。

最新文件明確預(yù)售資金監(jiān)管額度由市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定，以確保項(xiàng)目竣工所需資金，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。

在知名房企事件之后，部分地方政府對(duì)于預(yù)售資金存在過(guò)度監(jiān)管的問(wèn)題，上述文件將對(duì)這些行為進(jìn)行矯正，有利于幫助一些資金面臨困難的房企緩解資金流狀況。

預(yù)售資金迎全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定

1994年出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，“商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定”，同時(shí)“省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政管理部門(mén)可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。”

中泰證券首席固定收益分析師周岳表示，從預(yù)售資金監(jiān)管來(lái)看，由于沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)定，意味著在預(yù)售資金監(jiān)管方面，各地區(qū)基本施行“一城一策”的思路，即各地區(qū)基本會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的“預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”和“預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則”，導(dǎo)致各地預(yù)售資金的管理方式差異較大。

從各地實(shí)際情況來(lái)看，部分地區(qū)對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行全額監(jiān)管，部分地區(qū)是重點(diǎn)資金監(jiān)管，知名房企事件之后出現(xiàn)了預(yù)售資金0撥付的情況。最新文件將預(yù)售資金進(jìn)行全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定后，預(yù)計(jì)部分地區(qū)執(zhí)行過(guò)嚴(yán)的情況將會(huì)有所改善，釋放出部分資金。

據(jù)了解，最新文件明確，項(xiàng)目預(yù)售款包括定金、首付款、購(gòu)房款等，均需全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，確保專款專用于項(xiàng)目建設(shè)、施工款等相關(guān)支出。

而對(duì)于預(yù)售款的撥付進(jìn)度，文件明確要根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度來(lái)進(jìn)行，具體由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)確定。同時(shí)，新文件要求加強(qiáng)信息共享，商業(yè)銀行按照三方監(jiān)管協(xié)議加強(qiáng)賬戶監(jiān)測(cè)，定期和住建部門(mén)做好對(duì)賬。

上述規(guī)定有利于改善此前各地監(jiān)管部門(mén)對(duì)于監(jiān)管賬戶監(jiān)管責(zé)任不清的問(wèn)題，督促市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)履行預(yù)售資金的監(jiān)管職責(zé)。

多地優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，2021年下半年以來(lái)因房企資金鏈緊張而引起的在建房屋爛尾事件不斷出現(xiàn)，使得預(yù)售資金監(jiān)管開(kāi)始引起重視，隨后包括北京、成都等多個(gè)地區(qū)發(fā)布了預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)。

如2021年11月4日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同北京銀保監(jiān)局、人行營(yíng)管部（北京）發(fā)布的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（2021年修訂）公開(kāi)征求意見(jiàn)稿顯示，要確保預(yù)售資金“管好不管死”。

安信證券首席固定收益分析師池光勝總結(jié)認(rèn)為，北京預(yù)售資金新規(guī)側(cè)重于“優(yōu)化”條款，方向有“松”有“緊”：一方面，部分條款收緊，包括明確重點(diǎn)監(jiān)管資金下限，強(qiáng)調(diào)定金需直接存入監(jiān)管賬戶，提出對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目實(shí)施封閉管理等；另一方面，部分條款放松，包括允許開(kāi)發(fā)企業(yè)按單一樓棟或多樓棟分別申請(qǐng)用款，縮短放款時(shí)限等。

對(duì)于上述最新文件提到的預(yù)售資金監(jiān)管額度方面，北京規(guī)定，在項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度每平方米不得低于5000元限值的基礎(chǔ)上，各區(qū)可根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)“三線四檔”管理，綜合企業(yè)信用水平、經(jīng)營(yíng)狀況、交付條件等因素確定各項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度。

不過(guò)據(jù)周岳總結(jié)，各地商品房預(yù)售監(jiān)管額度的確定方式不同，目前主要包括以預(yù)售款總額為基準(zhǔn)、以工程造價(jià)總額為基準(zhǔn)、以每平方米的建造成本為基準(zhǔn)等幾種模式。

而2021年11月3日成都發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》提出，出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售商品房項(xiàng)目，納入?yún)^(qū)（市）縣重點(diǎn)監(jiān)管，指定單位另設(shè)監(jiān)管專戶（原則上監(jiān)管銀行不變），確定監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格監(jiān)督預(yù)售款收存、支取，對(duì)每筆資金審核用途后，直接劃轉(zhuǎn)至施工、材料等收款單位銀行賬戶。

“近年來(lái)北京、成都等地都對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策進(jìn)行了優(yōu)化，細(xì)化了預(yù)售監(jiān)管資金的額度與留存比例，并且越來(lái)越多的城市允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑銀行出具的保函，免除同等額度的資金監(jiān)管，緩解企業(yè)的資金鏈壓力。”周岳表示。

社科院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立此前也在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道撰文表示，在預(yù)售資金管理方面，各地采取有效措施提高資金使用效率，既要從嚴(yán)監(jiān)管預(yù)售資金，防止出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾，又要考慮到目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金緊張的現(xiàn)實(shí)情況，部分地區(qū)住房監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行了積極的探索。

房地產(chǎn)業(yè)接連迎利好

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”后，這是房地產(chǎn)業(yè)再次迎來(lái)利好。

去年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

隨后央行、國(guó)資委組織房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)大型民企以及央企、國(guó)企開(kāi)會(huì)，傳達(dá)了鼓勵(lì)市場(chǎng)主體按照市場(chǎng)化、法治化原則，并購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的政策導(dǎo)向。此外，央行、銀保監(jiān)會(huì)也組織主要銀行開(kāi)會(huì)，推動(dòng)銀行積極穩(wěn)妥推進(jìn)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)于出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和困難的大型房企不盲目抽貸、斷貸。

2月8日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

接近監(jiān)管層人士表示，上述《通知》釋放了加大金融支持保障性租賃住房發(fā)展的積極信號(hào)，有利于推動(dòng)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》關(guān)于加大金融支持保障性租賃住房有關(guān)要求的具體落地，有助于支持我國(guó)住房保障體系建設(shè)，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

本期編輯 劉巷

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