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快評|降準穩經濟先穩地產,政策暖風助二季度樓市局部復蘇

來源:克而瑞地產研究微信號 時間:2022-04-18 08:34:14

預計市場底或將在二季度到來,成交有望企穩回升,但各城市市場或將加劇分化。

◎ 作者 / 楊科偉、柏品慧

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4月15日晚間,央行如期發布降準公告。決定于4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。并對沒有跨省經營的城商行和存款準備金率高于5%的農商行,再額外多降0.25個百分點,此次降準共計釋放長期資金約5300億元。貨幣政策、房地產信貸政策將如何走向?對房地產市場有何影響?

降準釋放長期資金5300億助力穩增長

LPR預計將下調進一步拉低房貸利率

2022年,我國主要經濟發展目標整體是穩中求進,并把經濟穩增長放在更加突出的位置。全年GDP目標增速設在5.5%左右,意味著單季度GDP增速要達到6%乃至7%以上。

3月,受國內疫情反彈影響,制造業、服務業景氣度大幅轉弱,預示著短期經濟下行壓力加大。中國制造業PMI為49.5%,較上月下降0.7個百分點;財新中國服務業PMI降至42%,創2020年3月以來新低,較上月下降8.2個百分點。

在短期經濟下行壓力加大的檔口,此番降準可謂是“及時雨”,共計釋放長期資金約5300億元,引導資金更多流向重點領域和薄弱環節,緩解中小微企業融資難、融資貴困境,助力穩增長。

就在降準當日,市場利率定價自律機制召開會議,鼓勵中小銀行存款利率浮動上限下調10個基點(BP)左右;這一要求并非強制,但做出調整的銀行或將對其宏觀審慎評估(MPA)考核有利。預計4月20日的LPR大概率將適度下調,而此番將進一步拉低主要城市房貸利率水平。據央行統計,自3月以來,全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況,自主下調了房貸利率,平均幅度在20個到60個基點不等。

居民按揭貸款繼續松綁

尤其支持約3億新市民購房

降首付更為直接有效

類比于2014-2016年,房地產行業能夠迅速好轉,這與央行接連放松限貸政策不無關系。“330”、“930”政策落地后,首套、二套首付比例大幅降低,在一定程度上刺激居民加杠桿購房。

我們認為居民按揭貸款有望繼續松綁,主要涉及以下幾方面內容:

其一,下調商貸首付比例。不限購城市首套房首付比例可以參照央行規定的最低20%執行,限購城市局部放松限貸政策,例如鄭州認貸不認房,已有一套房且貸款結清的,再次申請按揭貸款執行首套房貸款政策。

其二,調降房貸利率。首套房貸利率或將向五年期以上LPR4.6%靠攏,甚至可以享受一定幅度的利率優惠,二套房貸利率或將下調上浮比例。

其三,縮短按揭放款周期。無論是首套還是二套置業群體,只要具備購房及還貸能力,均能正常辦理按揭貸款,商業銀行則依據合規的操作流程予以審核盡早放貸。

其四,放松公積金貸款。在城市公積金資金池相對充裕的情況下,適當提高公積金貸款額度,并下調公積金貸款首付比例等。倘若城市公積金資金池告急,可以將公積金貸款轉入商業貼息貸款。

相對而言,下調商貸首付比例更能刺激居民購房消費,其對房地產市場影響或將更為直接有效。

更為重要的是,因城施策執行好差別化住房信貸政策,保障剛需滿足改善及新市民購房消費,并給予新市民一定力度的信貸政策支持。具體而言,新市民是指農村人口通過就業、就學等方式轉入城鎮。目前,新市民規模約3億人,市場需求相對充裕,但購買力不足乃是最大制約因素。有鑒于此,針對新市民購房要應保盡保,適當降低新市民首套房按揭貸款的標準,首付比例、房貸利率可以參照最低標準執行。

二季度將迎市場底:

滬杭熱度保持、京深加速回暖

強二三線輪動復蘇

回顧央行每輪降準周期,房地產行業或多或少均有所受益。典型如2015-2016年,央行連續5次降準,累計降準300bps。受此影響,全國商品房銷售面積單月同比增速由2015年前2月谷底的-16.3%大幅回升至2016年4月峰值的44.1%。

此番央行降準,房地產行業同樣將有所受益。預計市場底或將在二季度到來,成交有望企穩回升。但城市基本面、樓市供求、市場需求及購買力等多方面因素,各城市市場或將加劇分化:

其一,滬杭熱度保持、京深加速回暖。一線城市市場需求及購買力最為堅挺,房地產市場或將率先轉暖,成交也將率先企穩回升。例如上海,2022年以來房地產市場熱度不減,新開盤項目平均去化率高位保持在80%附近。北京供求兩旺,房企供貨積極性提升,供應節奏加快,節后每周成交規模都在攀升,市場整體已經修復。深圳在售項目去化率40%,較2月回升,市場逐步回暖。

其二,強二三線城市或將輪動復蘇。成都、佛山、南通等強二三線城市市場需求或購買力適度透支,房地產市場或將輪動復蘇,成交或將止跌回升,同比跌幅也將明顯收窄乃至轉正。惠州、珠海、南京、無錫、常州等城市有望在二季度率先復蘇。

其三,弱二線及多數三四線城市或將繼續盤整。大連、南昌、太原等弱二線城市以及菏澤、煙臺、北海等多數三四線城市市場需求及購買力明顯透支,房地產市場或將繼續盤整,成交整體提升幅度著實有限。

排版 | 土木

責任編輯:

標簽: 政策暖風

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