上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在2022年開(kāi)年整體保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，但在三月份的疫情沖擊下，市場(chǎng)活動(dòng)按下“暫停鍵”，各物業(yè)類型受到不同程度影響。“今年一二月份，上海辦公樓租賃需求保持旺盛，主要得益于市場(chǎng)上活躍的多元化租戶，其中以制造貿(mào)易、生命科學(xué)、金融及專業(yè)服務(wù)企業(yè)最為突出”，仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示。零售物業(yè)市場(chǎng)方面，原計(jì)劃于一季度入市的新項(xiàng)目受疫情影響面臨延期開(kāi)業(yè)，使得一季度整體空置率進(jìn)一步下降。物流地產(chǎn)市場(chǎng)整體維持了強(qiáng)勁的租賃需求與租金增長(zhǎng)勢(shì)頭。住宅市場(chǎng)方面，整體市場(chǎng)需求較為穩(wěn)健，但疫情使一季度市場(chǎng)成交活動(dòng)中斷。投資市場(chǎng)方面，投資者對(duì)長(zhǎng)租公寓、生物醫(yī)藥和物流板塊依舊保持高度關(guān)注。

甲級(jí)辦公樓

2022年第一季度全市凈吸納量仍錄得29.5萬(wàn)平方米，其中全市中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量錄得4.4萬(wàn)平方米。盡管浦西地區(qū)不同行業(yè)的需求依然旺盛，但由于可租賃面積稀缺，市場(chǎng)整體凈吸納量有限。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人王岳表示：“一季度，上海中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，浦東凈吸納量貢獻(xiàn)顯著，內(nèi)資金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)公司在陸家嘴(600663)和竹園板塊的租賃需求尤其活躍。” 一季度非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量達(dá)到25.2萬(wàn)平方米。制造貿(mào)易和生命科學(xué)行業(yè)的企業(yè)表現(xiàn)活躍。與此同時(shí)，部分內(nèi)資金融和專業(yè)服務(wù)公司也正積極尋求高品質(zhì)辦公樓內(nèi)的升級(jí)及擴(kuò)張機(jī)會(huì)。然而，疫情的爆發(fā)將影響租賃活動(dòng)以及地產(chǎn)決策，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑥D(zhuǎn)弱。

在無(wú)新增供應(yīng)的情況下，上海中央商務(wù)區(qū)的空置率持續(xù)下降。浦西中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至5.8%，同時(shí)即將竣工的項(xiàng)目收到大量預(yù)租問(wèn)詢。在強(qiáng)勁租賃勢(shì)頭的帶領(lǐng)下，浦東中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至8.9%。一季度三個(gè)新竣工交付項(xiàng)目均位于非中央商務(wù)區(qū)，共計(jì)23.3萬(wàn)平方米。盡管有新增供應(yīng)面積入市，但活躍的問(wèn)詢與租賃活動(dòng)持續(xù)推動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至23.9%。

新一輪疫情爆發(fā)前，租金持續(xù)增長(zhǎng)。由于業(yè)主心態(tài)持續(xù)向好，浦西中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比增長(zhǎng)2.4%。在浦東中央商務(wù)區(qū)，伴隨著市場(chǎng)復(fù)蘇，部分相對(duì)老舊樓宇的租賃活動(dòng)也較為活躍，帶動(dòng)浦東中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比上漲2.0%。在非中央商務(wù)區(qū)，多個(gè)板塊的復(fù)蘇帶動(dòng)平均租金環(huán)比增長(zhǎng)2.5%。但在短期內(nèi)需求轉(zhuǎn)弱的影響下，預(yù)計(jì)租金表現(xiàn)也將面臨壓力。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)

一季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體需求延續(xù)了2021年的活躍態(tài)勢(shì)，凈吸納量錄得8.2萬(wàn)平方米。生命科學(xué)、集成電路以及高端制造等戰(zhàn)略性新興行業(yè)的需求在園區(qū)中保持活躍。例如，海力士半導(dǎo)體在漕河涇科技綠洲三期租賃了3,300平方米的面積。大疆在張江暢星大廈一期擴(kuò)租了4,000方的面積。得益于成熟的產(chǎn)業(yè)聚集及豐厚的人才基礎(chǔ)，張江板塊持續(xù)收到生命科學(xué)企業(yè)的租賃問(wèn)詢。同時(shí)，金橋及周康板塊承接部分外溢需求，也受到更多生命科學(xué)企業(yè)的關(guān)注。

新增供應(yīng)方面，一季度僅一個(gè)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積錄得約5.1萬(wàn)平方米。同時(shí)，漕河涇等核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的即將竣工項(xiàng)目收到大量租賃問(wèn)詢。活躍的租賃需求繼續(xù)推動(dòng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體空置率下降至10.4%。一季度整體租金小幅上升，環(huán)比增長(zhǎng)0.9%至4.6元每平方米每天。

零售物業(yè)

2022年前兩個(gè)月上海消費(fèi)需求和整體零售租賃活動(dòng)保持穩(wěn)定，但3月份上海疫情的爆發(fā)擾亂了市場(chǎng)正常活動(dòng)。在此影響下，上海市區(qū)2022年一季度的凈吸納量為46,700平方米，低于2021年一季度的95,000平方米。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪表示：“一、二月份的新租賃面積主要來(lái)自于咖啡茶飲及甜品店、新能源汽車展廳、國(guó)際護(hù)膚香水品牌、和獨(dú)立設(shè)計(jì)師時(shí)尚品牌。” 此外，品牌集合店等將銷售與展示空間相結(jié)合的新興零售業(yè)態(tài)也出現(xiàn)一定擴(kuò)張勢(shì)頭。預(yù)計(jì)近期的疫情爆發(fā)和防疫措施將繼續(xù)影響零售業(yè)務(wù)，零售品牌的擴(kuò)張速度短期內(nèi)將放緩，但長(zhǎng)期擴(kuò)張計(jì)劃暫不會(huì)受到影響。

一季度核心商圈及非核心商圈沒(méi)有新增供應(yīng)交付。由于疫情影響，一些原定于3月開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目面臨延期。一季度核心商圈空置率環(huán)比持平于9.0%。由于前一季度新開(kāi)業(yè)的位于非核心商圈的項(xiàng)目迎來(lái)租賃新進(jìn)展，本季度非核心商圈空置率從9.6%環(huán)比下降至9.2%。

由于大部分租賃交易已于2021年底完成，而2022年的新交易仍在談判中，因此一季度的租金并無(wú)明顯波動(dòng)。核心商圈底層租金環(huán)比小幅上漲0.1%至51.1元每平方米每天，而非核心商圈租金基本持平于19.2元。疫情影響之下，租賃勢(shì)頭正在放緩，預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)將面臨空置率和租金方面的雙重壓力。

物流地產(chǎn)

盡管上海最近出現(xiàn)新一輪的新冠肺炎疫情，但第一季度上海物流地產(chǎn)租賃活動(dòng)仍保持平穩(wěn)。本季度上海物流地產(chǎn)凈吸納量共錄得8.4萬(wàn)平方米，整體非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的空置率也從9.7%下降至8.5%。 具體來(lái)看，不同子市場(chǎng)的表現(xiàn)存在差異。雖然包括浦東機(jī)場(chǎng)在內(nèi)位于上海東部的子市場(chǎng)空置率保持在低位，但部分位于上海西部的子市場(chǎng)由于短期內(nèi)將出現(xiàn)較多的新增供應(yīng)，空置率或?qū)⒚媾R上升的壓力。與此同時(shí)，受部分位于上海西部的成熟子市場(chǎng)租金不斷上漲的影響，部分租戶正考慮選擇位于衛(wèi)星城的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)作為替代。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部聯(lián)席總監(jiān)黃暉表示：“第三方物流公司貢獻(xiàn)了大部分的租賃需求，其中，我們觀察到在奉賢和松江等子市場(chǎng)有單個(gè)體量較大的租賃成交。”本季度，來(lái)自電商平臺(tái)的租賃需求也很活躍。例如，一家本地電子商務(wù)公司在青浦租賃了超過(guò)1萬(wàn)平方米面積。

盡管需求持續(xù)增長(zhǎng)，但一季度新增供應(yīng)有所放緩，未有新項(xiàng)目完工入市。然而，預(yù)計(jì)未來(lái)九個(gè)月仍有大量項(xiàng)目計(jì)劃交付，或?qū)⑼聘呤袌?chǎng)空置率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)將有七個(gè)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積達(dá)80.3萬(wàn)平方米。

在穩(wěn)定需求的帶動(dòng)下，一季度市場(chǎng)整體租金繼續(xù)保持上漲。一季度，上海物流地產(chǎn)租金環(huán)比上漲0.7%，達(dá)到1.54元每平方米每天。租金同比上漲3.8%，且大部分子市場(chǎng)的租金均出現(xiàn)上漲。

住宅市場(chǎng)

2022年開(kāi)年上海住宅市場(chǎng)成交勢(shì)頭穩(wěn)健，但受到兩月春節(jié)假期及三月疫情爆發(fā)影響，整體住宅成交活動(dòng)陷入滯緩。在一月份較高成交量的支撐下，一季度上海一手商品住宅整體成交量仍錄得267萬(wàn)平方米，較上季度小幅上漲5.1%。高端一手住宅市場(chǎng)本季度共成交1,069套，較上季度環(huán)比小幅下滑3.3%。但高端住宅市場(chǎng)情緒整體仍然穩(wěn)定，大部分高端樓盤(pán)都在認(rèn)籌階段獲得購(gòu)房者的追捧。

繼去年四季度大批量供應(yīng)釋放后，本季度整體市場(chǎng)供應(yīng)回歸至正常水平，但大部分供應(yīng)均在春節(jié)前入市。一季度整體商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)273萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑10.7%。在高端住宅市場(chǎng)，一季度共6個(gè)高端項(xiàng)目合計(jì)1,482套高端商品住宅入市，平均售價(jià)在人民幣11.5萬(wàn)元至13.2萬(wàn)元區(qū)間內(nèi)。其中，有四個(gè)入市項(xiàng)目坐落于虹口區(qū)北外灘板塊，一個(gè)頗具潛力的新興商務(wù)及新興高端居住區(qū)域。

在持續(xù)的限價(jià)調(diào)控下，本季度一手高端住宅價(jià)格與上季度基本持平，單價(jià)維持在人民幣12.6萬(wàn)元每平方米左右。在貨幣端與信貸端放松信號(hào)明顯的激勵(lì)下，市場(chǎng)情緒小幅回暖，高端二手房?jī)r(jià)迎來(lái)初步止跌跡象，較上季度小幅增長(zhǎng)0.4%至人民幣10.5萬(wàn)元每平方米。

預(yù)計(jì)上海的樓市調(diào)控政策仍將保持緊縮。但在信貸端放松信號(hào)明顯的利好下，首套房及改善型購(gòu)房需求有望釋放，而投資需求將繼續(xù)被抑制。我們預(yù)計(jì)2022年全年一手高端住宅市場(chǎng)的成交將整體保持平穩(wěn)，但近期上海疫情的沖擊可能使今年上半年的成交活動(dòng)延遲至下半年。我們預(yù)計(jì)在持續(xù)的限價(jià)政策下，一手高端住宅價(jià)格將保持平穩(wěn)。在信貸放松的支撐下，在疫情得到有效控制后，預(yù)計(jì)上海二手房成交量及成交價(jià)格將有望繼續(xù)復(fù)蘇。但未來(lái)二手住宅項(xiàng)目表現(xiàn)將繼續(xù)分化，因?yàn)槿藗儠?huì)更傾向于升級(jí)購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)更佳、物業(yè)管理更好的小區(qū)，這些要素在本輪疫情中顯得尤為重要。

投資市場(chǎng)

自2021年四季度開(kāi)始，隨著利率降低、放款周期縮短及暫緩房產(chǎn)稅征收等政策的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一系列積極緩和的跡象。此前機(jī)構(gòu)投資者預(yù)期開(kāi)發(fā)商將大幅減價(jià)出售其資產(chǎn)來(lái)?yè)Q取資金流動(dòng)性，在實(shí)際退出案例中其價(jià)格大多仍保持市場(chǎng)水平。預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)投資者將保持觀望態(tài)度，收購(gòu)機(jī)會(huì)或向國(guó)有企業(yè)傾斜。

在當(dāng)前上海等地新冠疫情沖擊下，能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的物業(yè)及社區(qū)受到了租房者的追捧。隨之，擁有較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力并能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的長(zhǎng)租公寓板塊受到投資者的持續(xù)關(guān)注。

從行業(yè)來(lái)看，自2020年發(fā)生全球疫情以來(lái)，整個(gè)生物醫(yī)藥行業(yè)崛起并蓬勃發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張需求，激發(fā)了投資者對(duì)生命科學(xué)園的積極布局態(tài)度。物流市場(chǎng)表現(xiàn)依舊強(qiáng)勁，倉(cāng)儲(chǔ)需求保持高增長(zhǎng)。盡管受疫情影響短期內(nèi)物流市場(chǎng)面臨一定壓力，物流項(xiàng)目的投資收益率有所縮減，但長(zhǎng)期而言，投資者仍將持續(xù)追捧物流投資機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)2022年將有大量物流資產(chǎn)包的出售計(jì)劃。

仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場(chǎng)總監(jiān)孫翎表示：“雖受到當(dāng)前疫情及眾多不確定因素的影響，投資者對(duì)長(zhǎng)租公寓、生物醫(yī)藥和物流板塊依舊保持高度關(guān)注。我們預(yù)計(jì)，隨著前幾年投資機(jī)構(gòu)入市的標(biāo)的投資周期接近尾聲，今年下半年將會(huì)有大量資產(chǎn)退出市場(chǎng)，為市場(chǎng)帶來(lái)更多投資機(jī)遇。”