2022年以來，伴隨樓市下行壓力加劇，全國(guó)各地政策暖風(fēng)頻吹，但從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，3月，全國(guó)百城成交同比跌幅仍有擴(kuò)大趨勢(shì)，降幅高達(dá)51%。

從項(xiàng)目開盤去化情況來看，3月，全國(guó)重點(diǎn)32個(gè)城市項(xiàng)目的開盤去化率仍在低位徘徊。CRIC調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)32城平均去化率僅為35%，其中上海去化最高，達(dá)到90%以上，3月上海單項(xiàng)目最高去化率也達(dá)到了100%，最低去化率為86%。

項(xiàng)目去化高于平均值的城市有14個(gè)，但開盤去化率超六成的城市只有5個(gè)。在市場(chǎng)尚未全面回暖的情況下，各城市的市場(chǎng)熱度分化在加劇。

表：全國(guó)部分城市2022年3月開盤去化率變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC調(diào)研

鄭州積極修復(fù)，福州、南寧行情平淡

隨著政策逐漸落地，各個(gè)城市政策效應(yīng)顯現(xiàn)出差異化。

當(dāng)前，作為較早出臺(tái)樓市利好政策的鄭州市，進(jìn)入了政策引導(dǎo)下的積極修復(fù)期，而福州、南寧整體延續(xù)了平淡行情。

鄭州新房市場(chǎng)項(xiàng)目來訪量和銷售流速穩(wěn)步提升。CRIC數(shù)據(jù)顯示，3月單項(xiàng)目月均到訪量和月均流速分別達(dá)到325組，合計(jì)20套，較1月低點(diǎn)增長(zhǎng)超1倍。二手房市場(chǎng)恢復(fù)速度明顯快于新房市場(chǎng)，客戶購房信心穩(wěn)步提升，3月二手房帶看量高達(dá)5萬余組，環(huán)比2月上漲140%，成交近2000套，環(huán)比2月上漲80%。

與鄭州不同，福州、南寧政策放寬并未帶來預(yù)期中的回暖，市場(chǎng)反應(yīng)平淡。調(diào)研顯示，福州多數(shù)項(xiàng)目認(rèn)購率不足20%，市場(chǎng)并無實(shí)質(zhì)回暖。而南寧則表現(xiàn)出供需疲軟態(tài)勢(shì)，以價(jià)換量營(yíng)銷方式層出不窮。

顯然，政策利好的落地效果不僅與政策寬松程度密切相關(guān)，更主要取決于各城市行業(yè)基本面的好壞。

此外，隨著政策深入，城市內(nèi)部也顯現(xiàn)出分化跡象。以最近發(fā)布樓市新政的蘇州為例，3月，共有9個(gè)項(xiàng)目推售，開盤去化率達(dá)到60%，但單項(xiàng)目最高去化率為100%，最低去化率只有7%。蘇州市內(nèi)部區(qū)域板塊分化行情持續(xù)加劇，核心板塊去化表現(xiàn)最好，園區(qū)更是有兩個(gè)倒掛項(xiàng)目成受追捧的“日光盤”；新城板塊去化率保持在60%~80%之間。但蘇州相城區(qū)去化堪憂，即便是項(xiàng)目在8.5~8.8折的基礎(chǔ)上，同時(shí)附加贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、車位抵用券等措施，整個(gè)區(qū)域去化率仍然較低。

上海、北京熱度維持，蘇州、西安分化

3月，市場(chǎng)表現(xiàn)火熱的城市主要集中在上海、北京和杭州。蘇州、西安等區(qū)域板塊表現(xiàn)“冷熱不均”，分化加劇。

自3月中旬以來，上海疫情暴發(fā)，但開盤去化率依然居不同城市之首，高達(dá)90%以上。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月，上海在9個(gè)已入市項(xiàng)目中，5個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分搖號(hào)，認(rèn)籌率200%左右，入市項(xiàng)目平均去化率在90%以上，即便銷售最差的項(xiàng)目去化率也高達(dá)80%，市場(chǎng)熱度可見一般。

再如北京，在供應(yīng)持續(xù)放量的情況下，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，3月，北京雖然整體開盤去化率僅為36%，但仍有部分單項(xiàng)目熱銷。二手房帶看量明顯提升、成交周期縮短，成交量隨之攀升，市場(chǎng)呈現(xiàn)整體修復(fù)態(tài)勢(shì)。

在熱點(diǎn)二線城市中，杭州整體的去化率高達(dá)63%，主城區(qū)市場(chǎng)熱度較高，而西安市場(chǎng)受疫情影響，表現(xiàn)兩極分化，主城區(qū)熱度顯著高于西咸新區(qū)，且兩個(gè)區(qū)域內(nèi)部各項(xiàng)目間分化差異也很明顯。

廣州、成都、武漢市場(chǎng)仍在“筑底”

一線城市廣州和成交熱度較高的成都、武漢兩地，目前整體表現(xiàn)仍較為低迷，市場(chǎng)觀望情緒相對(duì)濃厚。

以廣州為例，3月開盤去化率為20%，僅為2021年同期的一半，部分項(xiàng)目認(rèn)購率不足10%。

事實(shí)上，廣州、武漢均表現(xiàn)出供應(yīng)量的大幅萎縮，房企推盤積極性普遍不高。

比如武漢，按推貨節(jié)奏來看，一季度僅供應(yīng)260萬平方米，這與其高庫存、低迷的開盤去化率密切相關(guān)，一方面廣狹義庫存去化周期分別達(dá)到了22個(gè)月和5年，另一方面項(xiàng)目去化率持續(xù)走低，新盤去化率由1-2月的30%腰斬至3月的14%，成為近一年來的低點(diǎn)。

3月，成都開盤去化率為58%，但供應(yīng)和成交量仍處底部運(yùn)行，顯著低于2021年上半年的月均值。目前，成都相關(guān)政策從嚴(yán)，首套房貸利率高達(dá)5.6%，購房者當(dāng)前承擔(dān)的購房壓力仍較大，一定程度上導(dǎo)致購房者對(duì)后市信心不足。

整體來看，尚有多數(shù)城市處于筑底階段，市場(chǎng)修復(fù)仍需時(shí)間。

一季度，盡管有各種利好“托市”政策頻出，但市場(chǎng)效果尚未達(dá)到預(yù)期。疫情多地集中暴發(fā)的影響下，購房需求或?qū)⑦f延至4、5月份釋放。

可以預(yù)見的是，各地市場(chǎng)分化格局仍將延續(xù)。待政策利好持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)發(fā)展基本面較好的城市勢(shì)必率將先回暖，諸如深圳、惠州、珠海、南京、無錫、常州等有望在二季度率先迎來轉(zhuǎn)機(jī)；武漢、鄭州、廈門等或?qū)⑤唲?dòng)傳導(dǎo)而筑底企穩(wěn)；對(duì)于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春等城市而言，短期內(nèi)市場(chǎng)下行壓力依舊較大。