有的銀行或貸款中介甚至動員此前已經申請了房貸的老用戶，可以先把房貸還了，再置換為經營貸，降低利息以減輕還款的壓力。

有“套利”，就有生意。

去年底以來，在系列因素推動下，市場上“物美價廉”的貸款產品悄然增多。各大銀行紛紛推出了各類利率低廉、條件友好、操作便捷、放款快速、還款靈活的經營貸、抵押貸、消費貸產品。由此興起一個“套利”空間，用利率低廉的經營貸置換利率較高的房貸按揭。

比如，記者看到，一位貸款中介發布的推介信息顯示，“2022年迎來首次降息，房貸利率低至首套5.5%，經營貸利率3.2%起”。一家規模較小的股份行的貸款經理也在四處宣傳其貸款產品，“抵押經營貸最高3000萬，先息后本，授信3年，無還本續貸最長30年”。

多位貸款中介稱，最近幾個月接到客戶的咨詢越來越多，包括購房者、小企業主以及普通人群等。咨詢的問題集中在抵押貸款要求、金額、利率、期限等，已經還清再抵押的具體操作等。

上海地區的一位貸款中介提供的信息顯示，根據不同的需求，抵押貸款產品有多種形式，比如側重長期限的，有可貸20年期的產品，利率最低達到3.85%；有可按照20年計算月供同時還款方式靈活的，利率多在4.15%、4.75%，優質客戶最低也可做到3.85%；有在征信和流水等貸款要求方面較為寬松產品，如期限3年，利率4.05%、4.25%；貸款金額則根據所抵押房產的性質和一抵、二抵情況有所不同，整體而言，貸款金額大概在所抵房產評估價值的七成左右。

如同此前每一輪信貸潮，隨之而來的是關于貸款流向樓市的操作和討論。如果說過去的焦點集中于將經營貸等資金挪用進樓市，那么這一輪則有所“進化”，將已經按揭中的貸款轉換成經營貸，或通過還清再抵押的方式獲得更多現金，甚至再還清再抵押的多輪循環操作。

那么，這樣的操作對于購房者來說有哪些風險？究竟是否合規？

案例：先付全款，再以房產抵押申請企業經營貸

今年初，家住北京市朝陽區的張女士賣了朝陽區的一套房子，計劃在東西城購買一套房子為孩子上學做準備。在換房過程中，有貸款中介建議她：“借錢或者通過過橋資金先全款買房后，再用房產抵押申請銀行經營貸，不僅利息更低，貸款額度也更高。”

這一說法頗令人心動。按照北京市的政策，購房者此前有過貸款記錄的，無論是否還清，再貸款都算二套。二套房貸款，普通住宅貸款的比例最高為40% ，非普通住宅的貸款比例為20%。所謂的“普通”和“非普”，并不是商品房的性質，而是政策意義上的劃分。據房地產中介介紹，2014年調整的普通住房認定標準為，五環內總價超過468萬元或者面積超過140平方米即屬于非普通住宅。即便是一套90平方米左右的房子，總價800萬元，也屬于非普通住宅，首付高達八成，貸款只能貸160萬元，這對很多購房者來說都面臨很大壓力。

由于二套房能貸款的比例太低，也就催生了將“房貸”轉化為“經營貸”的需求。此前首付不夠的情況下，很多購房者會挪用信用貸、消費貸等資金來湊。后來由于監管要求，一年內有一大筆消費貸的購房者，個人住房按揭貸款將不能獲批。至此，消費貸這一方式被堵住，很多購房者轉而選擇經營貸。

貸款中介告訴張女士：“一套價值800萬元的房產，如果借款人或者近親屬名下有企業，以房產抵押，向銀行申請企業‘經營貸’，保守能貸款500萬元，采用先息后本的方式，最長期限可到10年。而且貸款的利率最低可以做到3.85%，相比二套房貸的利率5.65%，利息要便宜很多。”

類似的貸款操作方案在其他地區也悄然流行，從當前情況看，銀行、中介、客戶對此都十分積極。有的銀行或貸款中介甚至動員此前已經申請了房貸的老用戶，可以先把房貸還了，再置換為經營貸，降低利息以減輕還款的壓力。

小趙去年剛剛在上海地區購買了一套住房，由于此前在其他城市購買過住房有貸款記錄，此套必須作為二套房付70%的首付比例，購房的資金壓力較大，因此他打算通過多方籌措舉債完成購房。

對于小趙而言，由于放款總額中貸款比例僅30%，按揭期限30年，因此月供壓力并不大，但由于前期舉債較多，短期內面臨較大的集中還債壓力，對于現金需求較大。對于這種情況，銀行客戶經理建議：“可以將所有按揭貸款全部還清，還清之后再將房子作為抵押物申請一筆抵押經營貸，這樣可以一次性貸出較大額度的現金，解決眼前的負債壓力。”

操作：需借過橋資金，并“買”來一家小微公司

張女士和小趙均是普通的個人購房者，自己和家人名下都沒有公司，而當前市場上大力推廣的抵押貸、經營貸，貸款對象一般是小微企業主，如何完成將房貸按揭替換成經營貸的操作呢？

張女士的貸款中介表示：“買房的錢可以借過橋資金，一個月成本大約2% 。也可以幫忙‘買’一個公司過戶到張女士名下進行貸款，成本不超過1萬元。”再三權衡之下，張女士因為擔憂新受讓的公司存在其他經營和債權債務風險而作罷。

不過，這樣的操作不難實現，特別是此前從事企業經營或者注冊為個體工商戶的購房者，輕易就能實現。

上海的小趙情況類似，不同的是，需要先借一筆過橋資金將剩余的抵押貸款還清，同時“搞定”一家小微公司，然后再向銀行申請經營貸。

相比正常的個人住房按揭貸款，采用經營貸的流程更復雜，相關的風險也不容忽視。

正常按揭流程：買賣雙方簽訂購房合同、買家支付首付款并向銀行申請貸款、銀行貸款審批、辦理過戶、銀行辦理房產抵押登記、放款給賣家 。

經營貸的流程：買家暫借過橋資金、全款購買房產、買家抵押房屋向銀行申請企業經營貸 、銀行審核后放款、買家挪用經營貸償還過橋資金 。

成本：總體費用相加，利息優勢并不明顯

按照貸款中介等推銷者的說法，經營貸的利率比按揭貸的利率要低很多，因此建議購房者考慮如此操作。

但事實并不一定如宣傳那么美好，這與不同貸款產品的還款方式有關，房地產按揭貸款最長期限30年，一般采用等額本息（每月等額還款）或者等額本金（逐月遞減還款）兩種方式。面向企業主的經營貸/抵押貸往往采取先息后本的方式，期限較為靈活，有3年、5年的，也有10年、20年的，個人購房者用來替代按揭貸的自然需要選擇長期10年、20年的貸款產品。

到底能便宜多少，可以算一筆賬，假設貸款金額100萬：

在按揭貸款下，作為二套房（典型的適用案例）利率一般為5.65%，期限30年，等額本金方式下支付的利息總計85萬，每月還款5772元；等額本息方式下利息總計108萬，首月還款7486元（每月遞減13.08元）。在經營貸下，先息后本的還款方案，若利率4.25%、20年的情形下，則利息總計85萬；若利率3.85%、期限20年的情形，則利息總計77萬。如果期限10年，則利息總額會更少一些。

從利息總額上看，經營貸的貸款成本有一定的優勢，但是也并不明顯，并且這是建立在貸款期限更短的基礎上，這就意味著，對購房者的現金流要求更嚴。如果再考慮上“買公司”的費用，以及前期過橋拆借資金的各種成本費用，對比來看幾乎沒有比較優勢。

不過，記者在采訪中得知，雖然貸款中介以“利率更低、成本更少”為噱頭進行貸款營銷，但事實上，很少有客戶出于這種考慮進行類似操作。“賬算下來很清楚，根本節約不了多少利息成本，也很少人是為了節約利息把按揭貸換成經營貸的。”小趙對記者表示。

那么，市場上那些蠢蠢欲動的人，動機是什么？

動機：個人獲取大額現金、機構拓展客戶

從小趙和張女士的案例來看，二者的共同點在于，都是有購房需求但已經失去首套購房資格，只能按照二套的首付比例和貸款利率購房。這并不意味著他們是有實力在一線城市購置兩套房的實力人群，事實上剛需者在北京、上海購房就完全有可能陷入這種困境。

這種情況下，購房者對現金需求較大，他們在首付階段需要一次性支付大額現金，并且保持在辦理按揭貸款之前不能在銀行有其他未還清貸款。因此，購房者會想方設法通過各種非銀行渠道籌措資金。這些拆借來的資金不像按揭貸款，可以在未來長達數十年的時間里慢慢償還，所以完成購房后還有一個集中還債的壓力，而消費貸、經營貸、抵押貸等產品正是滿足這類人群一次性獲得大額現金的方式。

除了這種解決負債壓力的考慮，也有另一情形。在過去十幾年中，房產無疑是升值最快、產生最大財富效應的資產，這種致富方式簡單、快速，讓經歷過的人念念不忘，未能經歷的人也伺機而動。

過去多年，每一輪上漲都為持有房產者沉淀了更多的財富，而當初向銀行借的貸款，即負債，則慢慢稀釋了。在持續的寬松趨勢下，更多人的選擇是繼續負債，套取現金，買入有升值潛力的資產。對于普通個人而言，對此最常規的踐行方法，就是抵押房產，貸出大額現金。

由于所購住房大多仍在按揭中，無法辦理抵押貸款，因此不少購房者就聽從中介的建議，還掉按揭，轉換成抵押貸。這一做法的另一個動機是，房子經歷了升值，按照新的市場價值可以貸出更多現金。

另一方面，銀行也有其動機。近年來，監管大力引導銀行機構開展普惠金融，要求金融支持實體經濟，扶持小微企業，國有大行、股份制銀行紛紛推出各類小微經營貸款產品，一再壓低貸款利率。

而小型商業銀行，也有其考量。“我們最近就在大力向其他銀行的按揭客戶營銷我們的經營貸款產品。”某城商行在上海地區的支行一位相關負責人對記者表示。對于中小銀行而言，這類操作能為其拓展業務空間，獲取更多客戶，搶占市場份額。

風險：風控很嚴未必操作成功

也有房地產中介人士告訴21世紀經濟報道記者：“我們是不贊成這樣操作的，即使客戶自己找貸款中介這樣做，我們也覺得有風險。因為有些貸款中介之前告訴客戶一定能貸下來，結果從銀行申請不到貸款，客戶最終不得已借的是一些非正規貸款公司的資金，成本會更高。”

經營貸真的能隨便拿去買房嗎？是否合規？如果操作不通會遭遇什么后果？

21世紀經濟報道記者以客戶身份詢問了多家銀行的客戶經理，他們均表示，貸款需要滿足公司一定時間的持續經營和個人持有房產超過一年等條件。且有的“循環貸”需要一年還本一次，中間涉及借新還舊及過橋等問題。

工行一支行客戶經理表示，按照監管規定，經營貸款不能違規流入樓市、股市。如果是“新房本、新公司”申請經營貸的，幾乎批不下來。按照該行的貸款要求：企業經營一年以上，個人成為公司股東或者法定代表人一年以上，持有房產原則上也需要一年以上，不滿一年則需要提供購房款為自有資金的證明。

據該客戶經理介紹，工行會核查企業的經營情況和資金的用途，原則上要求企業一年的經營流水達到貸款總額的2倍。至于貸款的期限，他表示有兩種產品，貸款三年期，每月還息，到期后一次性歸還本金；另外一種，是六年期的“循環貸”，每年需要歸還一次本金，利息最低3.4%-3.5%。

建行一支行客戶經理也表示，申請經營貸需要有真實的經營。有房產抵押的經營貸款，如果是10年期限的，也需要一年還一次本再申請新貸款，利率3.85%。準入條件是持有房產時間超過1年，個人成為公司股東也需要半年以上。

郵儲銀行一名客戶經理也表示，申請經營貸需要貸款者本人或者直系親屬是公司的股東，且經營時間超過1年，銀行貸款審核中還會關注企業的采購合同、銷售額、納稅等情況。貸款額度最高為1000萬，授信期限最長為5年，需要三年還一次本或者一年還一次本金，貸款利率為4.5%。

貸款中介向21世紀經濟報道記者坦言，風控比較嚴的大銀行確實很難申請，不過部分股份制銀行和一些中小銀行的條件沒有那么苛刻。他表示：“小銀行風控松，利息也會高一點。”

挪用經營貸買房被發現后，會有何后果？前述多家銀行的客戶經理均表示，經營貸的貸款用途是企業經營，如果監管查到或者銀行發現資金流向了房地產，就會要求客戶提前結清。而住房按揭貸款是比較確定的長期貸款，相比之下短期經營貸投資長期房產，若要一下子還清所有貸款對購房者來說壓力很大，還不上存在房產被拍賣的風險。

（作者：方海平,李玉敏 編輯：李玉敏,統籌）