經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 符小茵 納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍9個月后，保障性租賃住房在REITs發(fā)行上取得了突破。

4月中旬，深圳市人才安居集團(tuán)項目報送國家發(fā)展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

對此，一家頭部長租企業(yè)相關(guān)人員向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，“它證明這個事情能跑通了”。

首個保障性租賃住房REITs

深圳市人才安居集團(tuán)有限公司董事長趙宏偉介紹，首單保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)是4個位于深圳核心區(qū)域或核心地段的項目，且項目均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書。

此外，趙宏偉還透露，4個項目整體出租率達(dá)99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。項目產(chǎn)權(quán)清晰，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可滿足發(fā)行REITs的收益率要求。

REITs，英文全稱是Real Estate Investment Trusts，即房地產(chǎn)信托投資基金，是以不動產(chǎn)為底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

2021年6月29日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房正式納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的行業(yè)范圍。

在此之前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)限定于交通設(shè)施、市政工程、污染治理項目、新基建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特定領(lǐng)域。

而公租房資產(chǎn)證券化的方式是發(fā)行類REITs產(chǎn)品。2021年8月，北京成功發(fā)行了全國首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品“國開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項計劃”，該專項計劃的底層資產(chǎn)為北京保障房中心持有的公共租賃住房，發(fā)行總額4億元，優(yōu)先級票面利率3.35%，創(chuàng)下當(dāng)年以來不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品新低。

類REITs和REITs有著明顯的區(qū)別，簡單來說，類REITs一般是私募基金，面向合格投資者（凈資產(chǎn)不低于1000萬元的機(jī)構(gòu)或金融資產(chǎn)不低于300萬元的個人），投資者通過回收本金和利息的方式獲得收益；REITs則屬于公募基金，必須在交易所上市，可以面向一般投資者，投資者每購入一個份額的金融產(chǎn)品相當(dāng)于擁有一個份額的項目計劃，因此獲取收益的方式主要是分紅，而REITs項目強(qiáng)制分紅的利潤比例為90%。

回到保障性租賃住房相關(guān)的長租公寓行業(yè)。世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，公募REITs將拓寬長租公寓事業(yè)的融資和退出渠道，降低整體融資成本和間接融資比例，加速資本循環(huán)，增加市場透明度，并促進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營水平和投資回報的提升。

此外，納入公募REITs試點(diǎn)將進(jìn)一步利好長租公寓類資產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場上的活躍。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2021年下半年以來，上海、北京等城市的長租公寓投資意向明顯提升，總交易金額近40億元人民幣。

花落深圳市人才安居集團(tuán)

根據(jù)去年6月發(fā)改委發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs) 試點(diǎn)項目申報要求》，對于REITs試點(diǎn)項目發(fā)起人，優(yōu)先支持有一定知名度和影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)。

全國首個保障性租賃住房REITs由深圳市人才安居集團(tuán)（以下簡稱“人才安居集團(tuán)”）攬得。

實(shí)際上，人才安居集團(tuán)對公租房資產(chǎn)證券化的探索早已有之。2018年12月14日，人才安居集團(tuán)和深創(chuàng)投集團(tuán)曾聯(lián)合發(fā)起全國首單公共人才租賃住房類REITs——“深圳市人才租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃”，首期31億元產(chǎn)品在深交所掛牌交易。

人才安居集團(tuán)是由深圳市國資委出資的國有獨(dú)資公司，成立于2016年6月，業(yè)務(wù)涵蓋人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的投資、建設(shè)以及運(yùn)營，已累計籌建公共住房15.8萬套，供應(yīng)公共住房5.8萬套，占全市同期總量的1/3，是深圳市公共住房建設(shè)籌集的主要實(shí)施主體。

《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》顯示，到 2025 年，深圳將建設(shè)籌集公共住房 54 萬套（間），其中保障性租賃住房40萬套。

目前，深圳的公共住房供給依舊面臨較大缺口。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)梳理，當(dāng)前深圳公租房輪候人數(shù)達(dá)37萬，安居房輪候人數(shù)達(dá)17萬。

申報難點(diǎn)與準(zhǔn)備

得知全國首個保障性租賃住房REITs項目已報送發(fā)改委后，某頭部長租企業(yè)相關(guān)工作人員林瀟向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，“它證明這個事情能跑通了，跑通的過程值得借鑒”。

林瀟認(rèn)為，公募REITs的好處是可以拓寬保障性租賃住房的資金來源，更好地吸引社會資本參與，這也可能成為一個契機(jī)，促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過，林瀟也表示，其所在公司尚沒有推進(jìn)到REITs項目的申請工作中，其中的難點(diǎn)就在于，發(fā)起REITs需要長租公寓先獲得保障性租賃住房的認(rèn)定，而目前大多數(shù)城市對納保事項尚未出臺具體實(shí)施細(xì)則。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)不完全梳理，青島在2021年11月，上海、襄陽分別在今年1月和2月發(fā)布了有關(guān)保障性租賃住房項目認(rèn)定及管理的辦法或試行辦法，而南京、廣州、南寧等城市目前發(fā)布的只是征求意見稿。

至于之后申報REITs項目需要做的準(zhǔn)備，林瀟認(rèn)為，從申報細(xì)則來看，長租企業(yè)需要保證“硬件”合規(guī)，以及“軟件”合格。所謂“硬件”合規(guī)包括經(jīng)營項目產(chǎn)權(quán)清晰、手續(xù)齊全等；“軟件”合格則要求經(jīng)營提效以確保項目的投資回報率達(dá)標(biāo)。

對REITs試點(diǎn)項目，發(fā)改委確實(shí)在質(zhì)量上有著高要求。根據(jù)發(fā)改委去年6月發(fā)布的申報要求，REITs試點(diǎn)項目要滿足的條件不限于：基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確；近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，且預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于 4%；首次發(fā)行的當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元，且擴(kuò)募不低于擬首次發(fā)行時資產(chǎn)規(guī)模的2倍。

（應(yīng)采訪者要求，林瀟為化名）