觀點(diǎn)網(wǎng)4月14日，中交地産開(kāi)盤迅速拉升，再獲一個(gè)漲停闆，從當(dāng)日收盤數(shù)據(jù)看，該公司報(bào)價(jià)22.2元，漲幅10.01%，換手率11.15%，成交量77.52萬(wàn)手。

這是中交地産近段時(shí)間錄得的第12次漲停。

事實(shí)上，3月以來(lái)，房地産政策暖風(fēng)頻吹，地産股亦出現(xiàn)了回暖的跡象。不過(guò)，類似中交地産這種快速提升的實(shí)屬不多。

而這次股價(jià)提升，也讓市場(chǎng)的目光再度聚焦到這家低調(diào)的央企身上。

日前，中交美好生活1-5期資産支持專項(xiàng)計(jì)劃的狀態(tài)更新為“已反饋”，該筆專項(xiàng)計(jì)劃的發(fā)行金額為20億元。

與此同時(shí)，今年以來(lái)，中交地産已經(jīng)通過(guò)公司債、中期票據(jù)、信托貸款等多種方式進(jìn)行融資，涉及資金額度超過(guò)280億元。

ABS融資

受海外融資擱淺影響，近兩年，房企海外債迅速減少，相比之下，信用債、ABS成為房企彌補(bǔ)資金缺口的重要方式。

有數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房地産企業(yè)非銀融資總額2309.0億元，其中，信用債占比50.4%，同比提升21.5個(gè)百分點(diǎn)；ABS占比29.4%，同比提升7.7個(gè)百分點(diǎn)；而海外債占比僅為5.4%，同比下降15個(gè)百分點(diǎn)；信托占比14.9%，同比下降14.2個(gè)百分點(diǎn)。

最新消息顯示，4月13日，據(jù)深圳證券交易所披露，中交美好生活1-5期資産支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。

資料顯示，該筆債券最早于2022年3月4日受理，債券類別為ABS，擬發(fā)行金額20億元，發(fā)行人為中交地産股份有限公司，承銷商/管理人為五礦證券有限公司。

不過(guò)，由于專項(xiàng)計(jì)劃處于交易所受理階段，並未真正發(fā)行，具體的底層資産及發(fā)行利率還未披露。

據(jù)了解，資産證券化是指以特定基礎(chǔ)資産或資産組合所産生的現(xiàn)金流為償付支持，通過(guò)結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行信用增級(jí)，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資産支持證券的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

當(dāng)下，供應(yīng)鍊金融ABS、購(gòu)房尾款A(yù)BS、類REITs和CMBS是房企較常發(fā)行的資産證券類産品。

“現(xiàn)階段，地産行業(yè)更加強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金為王，ABS可以通過(guò)盤活存量資産或未來(lái)收益，來(lái)給企業(yè)提供現(xiàn)金流支持”，分析人士向觀點(diǎn)新媒體表示。

他續(xù)稱，ABS有一定的發(fā)行門檻，既要有公司信用也要有資産信用，中交地産作為央企，有較高的主體信用評(píng)級(jí)。

年內(nèi)，中交地産已經(jīng)擬定發(fā)行三筆ABS。

其中，2月11日，中交地産宣布，擬在不超過(guò)人民幣30億元的總規(guī)模內(nèi)開(kāi)展供應(yīng)鍊金融資産支持票據(jù)，各期資産支持票據(jù)存續(xù)期預(yù)計(jì)不超過(guò)1年，發(fā)行載體管理機(jī)構(gòu)為交銀國(guó)際信托有限公司。

無(wú)獨(dú)有偶，3月24日，中交地産公告稱，公司計(jì)劃開(kāi)展供應(yīng)鍊金融資産證券化業(yè)務(wù)，涉及資金35億元。

上述供應(yīng)鍊金融資産證券化業(yè)務(wù)的原始權(quán)益人/資産服務(wù)機(jī)構(gòu)為深圳聯(lián)合保理有限公司，受托人為光大永明資産管理股份有限公司，初始債務(wù)人為中交地産股份有限公司及並表項(xiàng)目公司。

公告提及，上述資産支持計(jì)劃采取申請(qǐng)儲(chǔ)架額度分期發(fā)行方式，發(fā)行總額不超過(guò)35億元，每期規(guī)模以各期資産支持計(jì)劃實(shí)際成立時(shí)的公告為準(zhǔn)，發(fā)行期限不超過(guò)一年，預(yù)計(jì)融資成本不超過(guò)我司年度融資計(jì)劃利率額度。

中交地産表示，通過(guò)開(kāi)展非標(biāo)供應(yīng)鍊金融資産證券化業(yè)務(wù)，可以延長(zhǎng)公司應(yīng)付賬款的付款期限，有效緩解公司短期現(xiàn)金流壓力，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

事實(shí)上，近年來(lái)，供應(yīng)鍊金融業(yè)務(wù)的資産證券化産品發(fā)展如火如荼。觀點(diǎn)新媒體了解，2021年中交地産已以AA+信用首次成功注冊(cè)儲(chǔ)架20億元，通過(guò)購(gòu)房尾款A(yù)BS業(yè)務(wù)提前變現(xiàn)應(yīng)收購(gòu)房尾款，呈現(xiàn)明顯拓展融資渠道的方式。

觀點(diǎn)指數(shù)此前發(fā)布的報(bào)告提到，今年一季度，CMBS以及購(gòu)房尾款A(yù)BS的發(fā)行規(guī)模均同比有所降低，個(gè)人住房抵押貸款CLO的發(fā)行規(guī)模也隨著住房抵押貸款新增余額的降低而降低。

因這類非標(biāo)融資受限，傳統(tǒng)融資渠道也不盡暢通，房企青睞的應(yīng)收賬款融資規(guī)模可觀，使得供應(yīng)鍊金融資産證券化發(fā)行市場(chǎng)保持一定的熱度。

不過(guò)，目前，供應(yīng)鍊金融資産證券化在我國(guó)處于初步發(fā)展階段，依舊存在諸多難點(diǎn)。

回到中交地産本身，直至發(fā)稿，本次計(jì)劃發(fā)行的兩筆供應(yīng)鍊金融ABS，還有待後續(xù)觀察。

中交規(guī)模策

不止是ABS，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，中交地産已經(jīng)通過(guò)公司債、中期票據(jù)、信托貸款等多種方式進(jìn)行融資，涉及資金額度超過(guò)280億元。

其中，2月11日，該公司調(diào)用武漢、北京、廈門三家項(xiàng)目公司富余資金，合計(jì)17.7億元，期限從一年到三年不等，調(diào)用資金的年利率最高6%，最低4.18%。

這樣的內(nèi)部資金支持動(dòng)作還出現(xiàn)在3月30日，彼時(shí)，中交集團(tuán)董事會(huì)審議通過(guò)，中交地産可在期限內(nèi)向地産集團(tuán)的借款額度新增至100億元，利率不超過(guò)10%。而本次借款金額為45.8億元，期限均為兩年，其中5.8億元借款年利率8%，40億元借款年利率7.5%。

此外，年內(nèi)，該公司陸續(xù)發(fā)行公司債券兩筆、中期票據(jù)一筆、信托貸款一筆，同時(shí)于3月24日計(jì)劃分期進(jìn)行債務(wù)融資，總金額不超過(guò)50億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

除了關(guān)聯(lián)方借款、多渠道融資，中交地産還通過(guò)擔(dān)保方式獲取融資以保證資金彈性。年內(nèi)，該公司為旗下項(xiàng)目公司提供近21億元擔(dān)保融資。

此外，截至2021年12月31日，中交地産為控股子公司及控股子公司之間提供擔(dān)保余額137.37億元，占2020年末歸屬母公司淨(jìng)資産的448.73%。對(duì)不在合並報(bào)表範(fàn)圍內(nèi)的參股公司擔(dān)保余額為29.92億元，占2020年末歸屬母公司淨(jìng)資産的97.72%。

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對(duì)中交地産而言，近期行業(yè)政策有所回暖，利用窗口期快速成長(zhǎng)是企業(yè)需要采取的策略。

據(jù)了解，早在2019年，中交地産宣布3年內(nèi)做到500億元，5年做到1000億元，提出要做到“央企前三”的目標(biāo)。

出于做大規(guī)模的策略，中交地産過(guò)去幾年積極購(gòu)地，其中，2019年中交地産新增土地共15宗，計(jì)容建築面積為229.54萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置總價(jià)款達(dá)181.59億元，其中權(quán)益價(jià)款達(dá)118億元。

2020年，中交拿地力度進(jìn)一步加大，年內(nèi)該公司新增30宗土地的購(gòu)置總價(jià)款為535.80億元，超出當(dāng)期533億元的全口徑銷售額，而拿地成本則由上一年度的7911.04元/平方米上升至8429.96元/平方米。

大闊步之下，中交地産獲得了快速發(fā)展，年內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額533億元，完成了全年銷售目標(biāo)。

另?yè)?jù)中交地産4月14日披露的年報(bào)，2021年全年，該公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額560億元，銷售回款591億元，同比分別增長(zhǎng)5.07%、56.35%。期內(nèi)，該公司獲取新項(xiàng)目24個(gè)。