作 者丨張敏

編 輯丨包芳鳴

圖 源丨視覺中國(000681)

今年以來一系列緊鑼密鼓的穩(wěn)樓市政策，進一步為房地產(chǎn)市場提振了信心。

4月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年3月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)減少，同比下降城市個數(shù)增加；各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。

其中，3月一線城市新房價格環(huán)比漲幅縮小，二線城市繼續(xù)持平，三線城市新房價格仍然下降，但降幅收窄。這也體現(xiàn)出房價總體趨穩(wěn)的局面。

進入2022年以來，房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)優(yōu)化，個人按揭貸款的利率不斷下降，審批時長也在縮短。且在“一城一策”的背景下，今年已有超過70個城市出臺了各類穩(wěn)樓市政策。受此影響，房地產(chǎn)市場在3月受季節(jié)性因素影響，出現(xiàn)升溫。這也成為房價回溫的重要背景。

分析人士指出，外部環(huán)境可能會影響市場修復過程，但在現(xiàn)有的政策基調(diào)下，市場整體回暖的大勢不會改變。這也將繼續(xù)為房價帶來利好。

二手房市場率先回暖

房價環(huán)比下降的城市數(shù)量減少，上漲的城市數(shù)量增加，是3月70城房價走勢的重要特征之一。

數(shù)據(jù)顯示，今年3月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個；價格環(huán)比上漲的城市分別有29個和21個，比上月增加2個和11個。

不難看出，在整體價格回溫的同時，二手房價格的反彈力度要強于新房。分析人士指出，這是由于二手房價格受“限價令”的限制較少，對市場變化的反應更加敏感。

今年以來，房地產(chǎn)市場處于緩慢升溫過程中，其中，二手房市場的復蘇力度較為明顯。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，今年第一季度，50個熱點城市二手房成交量環(huán)比增長約7%，其中2、3月連續(xù)環(huán)比回升，3月環(huán)比增速超過40%，“3月成交量恢復至去年7月的水平”。

支撐市場回暖的因素，主要在于政策層面。一方面，自去年末以來，房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)優(yōu)化。央行金融市場司司長鄒瀾4月14日表示，3月，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了個人房貸利率，平均下調(diào)幅度在20個到60個基點。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，今年3月，103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套房貸利率為5.60%，分別較去年12月回調(diào)30個、31個基點。其中，3月分別環(huán)比回落13個、15個基點，為2019年以來月度最大降幅。

放款周期方面，3月103城平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度時的最快速度。目前近五成的城市放款周期不足一個月，19城放款周期低于20天。

另一方面，在“一城一策”的思路下，多個城市出臺穩(wěn)樓市措施。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至3月底，今年已有超過50個城市出臺了優(yōu)化樓市環(huán)境的相關政策，主要涵蓋降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進力度、發(fā)放購房補貼等方面，對剛需和改善性需求同時進行支持。

進入4月，類似的嘗試還在持續(xù)。截至目前，今年已有超過70個城市出臺了穩(wěn)樓市政策。

這些動作的效果不可忽視。例如，鄭州、哈爾濱、福州等二線城市均在今年3月出臺了優(yōu)化樓市環(huán)境的政策，當月，這三個城市二手房價格環(huán)比跌幅收窄0.1至0.2個百分點。此外，一些三線城市房價降幅收窄，也被認為是出臺了穩(wěn)樓市政策所致。

樓市仍處于“修復期”

受外部因素影響，一線城市房價漲幅出現(xiàn)回落。今年3月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅回落0.1個百分點。其中，與2月相比，廣州新房價格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，北京、上海也有所收窄；二手房方面，僅北京漲幅擴大，其余三城均出現(xiàn)漲幅收窄或降幅擴大的現(xiàn)象。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，一線城市房價整體環(huán)比漲幅回落主要是受疫情影響。而這一因素也導致了整體市場預期較弱，市場修復力度不強。

“市場預期較弱的內(nèi)在原因有兩方面：一是當前疫情反復給國內(nèi)經(jīng)濟增長增加了更多不確定性，居民預期收入降低導致居民風險偏好降低；二是二手房交易量雖有所好轉(zhuǎn)但仍處于歷史低位，新房市場銷售未有明顯起色，房企流動性風險未得到有效緩解，這些加重了市場觀望情緒。”許小樂說。

多家機構發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，熱點城市新房交易規(guī)模同比下降約40%。樓市并未出現(xiàn)真正意義上的“小陽春”。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，今年春節(jié)后，其公司所在項目的帶看量有所回升，但客戶的購買意愿并不強烈，導致項目的整體轉(zhuǎn)化率有所下降。究其原因，該人士認為，“客戶的購買力還是受到了一些影響，而且政策支持的力度也不夠大。”

該人士指出，當前的市場仍處于底部修復期，買賣雙方既存在一定程度的博弈，又都期待政策層面的利好繼續(xù)釋放。

多數(shù)機構認為，從支持合理需求、優(yōu)化樓市環(huán)境的方向上，未來將有更多城市出臺相關的政策。4月11日和12日，蘇州、南京先后發(fā)文，對現(xiàn)有的限購、限售政策予以調(diào)整。這也被解讀為，對樓市限制性政策的調(diào)整，已經(jīng)延伸到強二線城市。

與此同時，監(jiān)管部門開始釋放支持民營企業(yè)融資的信號，加之降準預期強烈，行業(yè)的流動性有望得到改善。

許小樂指出，雖然疫情等外部環(huán)境會延長市場修復過程，但市場修復的大趨勢不會改變。4月15日，降準的“靴子”落地，央行宣布自4月25日起下調(diào)金融機構存款準備金率0.25個百分點。許小樂認為，這有助于釋放流動性，增強市場主體信心，改善和擴大總需求。

中指研究院認為，整體來看，短期購房需求并未消失，在信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下，購房者預期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)。預計樂觀情形下，二季度核心城市回暖，并帶動重點區(qū)域三四線完成筑底，年中實現(xiàn)全國企穩(wěn)。

本期編輯 劉雪瑩 實習生 詹惠楠

本文首發(fā)于微信公眾號：21世紀經(jīng)濟報道。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。