紅周刊 編輯部 | 熊穎

國企央企背景的地產股在股價提振上能夠走得比較久，至少今年還是有貫穿全年投資機會的可能性，他們更符合地產股中的價值股。因為伴隨地產行業的洗牌，一半以上的地產公司都會倒下，剩下的市場就會主要由這些國企央企瓜分。

近一個月來（3月16日～4月14日），地產股拉升明顯，不光地產指數（399241.SZ）漲幅33.45%，更有多家房企股價翻倍。市場有人喊出“地產股機會能演繹全年”。《紅周刊》在采訪中，不少職業投資人表示，地產股投資機會會呈現兩極分化，這緣于基本面的分化。由于政策的邊際放松，房地產板塊會有短期的貝塔機會，但普漲時間不會持續太長；而國企、央企背景的地產股，基本面更優秀，投資機會仍可能貫穿2022全年。

二季度地產股會迎來方向性復蘇

但整個板塊普漲周期不會長期持續

近期地產股的大幅拉升，背后主要受到政策的影響。微木資本創始人呂曉彤告訴《紅周刊》：“2022年5.5%的GDP增速，意味著必須要把地產這一支柱產業做好，并且帶動上下游產業鏈。所以我們可以看到，現在各地政策都在松綁，貸款利率下行、貸款比例上升等一系列利好信息的釋放。這也向市場明確，國家整體仍要穩住房地產這一支柱產業。

此外，近期摩根大通報告也指出，在銷售改善和需求端政策放松推動下，今年第二季中國地產股應該會迎來方向性復蘇，盡管波動性可能會很高。并認為迄今為止2021財年業績不佳、停牌、銷售疲弱及違約等利空應該都已出盡。若以2021年10月峰值為基準，地產股可能有15～20%的上漲空間。

不過，呂曉彤同時也向《紅周刊》表示，地產板塊的普漲并不會持續太長時間。首先，我國現在城市化率65%，和歐洲國家70%相比，城市化進程基本結束；第二，中國人口已達到高峰并開始衰退，老齡化越來越嚴重；第三，現在市場還有6億平方米的存量，人均住房面積50平方米，這一均量已大大超過發達國家；第四，中國老舊城市改造和醫院學校建設基本完成，有些地方小學甚至都招不到學生，所以也不需要那么多房子了。

綜上四方面，他認為除了北上廣深等一線城市，中國的房子已經冗余，高速增長時期已過，再加上房住不炒是基本國策，房子作為投資品的時代已一去不返。后續房地產每年的新增開發面積也非常少了，且基本上市場份額也是被國企央企“吃掉”，所以地產板塊普漲難持續。

去年四季度資金開始流向地產

國企、央企投資機會或貫穿2022全年

從去年四季度開始，資金開始明顯流入地產板塊。《紅周刊》對比2021年三季度和2021年報基金前十大重倉股發現，部分地產股無論是它的持股基金數，還是基金持股股數，都出現了明顯增幅（見表1）。

通過表格可以發現，保利發展的持有基金數和對應的基金持股總量依然位列房企排行榜榜首，且持有基金數從去年三季度的312只增至2021年末的388只，與之相對應的同期基金持股數量也從11.29億股增至13.46億股。

此外，萬科A的基金持股總量從去年三季度的7.12億股增至2021年末的8.17億股；金地集團(600383)基金持股總量從去年三季度的2.21億股增至2021年末的5.04億股；招商蛇口(001979)基金持股總量從去年三季度的1.61億股增至2021年末的3.80億股。

更加值得一提的是，基金不僅僅將目光聚焦于“招保萬金”，其他規模房企也吸引了不小關注，如，此前鮮少有人問津的廣宇發展(000537)、華發股份(600325)、旭輝控股等房企。其中，關注度增長最為明顯的要數華發股份，2021年三季度末時，華發股份持有基金數僅有3家，且對應基金持股總量為328.97萬股；而到了2021年年末，該地產股的持有基金數增至15家，對應基金持股總量也增至1.37億股。

不過，《紅周刊》梳理發現，從房企規模來看，基金多看好市占率較高的大型、中型房企，相反，小型房企相對較少；而從公司屬性上來看，基金又普遍看好國企、央企或國資背景的地產股，民營背景所占比重相對較少。比如，在地產股中基金持股總量排名前十榜單中，僅有新城控股(601155)、萬業企業(600641)、金科股份(000656)三家屬于民營企業。

此前，中歐基金經理曹名長在接受《紅周刊》專訪時就表示，地產行業具有Alpha機會。雖然增長速度較慢，但競爭格局很好，龍頭公司仍在提升市場份額。這一投資邏輯和基金的地產持倉特點一脈相承。

而呂曉彤也持續看好國企央企背景的地產股。他表示，國企央企更安全，且本身預期也都很充分。國企央企大概率會每年保持10%～15%的增長速度，但其他地產股的股價波動可能更多是炒作成分。

深諳地產行業的財經知名博主@朱酒向《紅周刊》表示，國企央企背景的地產股在股價提振上能夠走得比較久，至少今年還是有貫穿全年投資機會的可能性，它們更符合地產股中的價值股，帶著很強的成長基因，因為伴隨地產行業的洗牌，一半以上的地產公司都會倒下，連拿地的能力都沒有，那么剩下的市場就會主要由這些國企央企瓜分。

中交地產等部分地產股漲幅顯著

背后或系游資炒作

《紅周刊》梳理發現，3月16日至今（4月14日），基金青睞的地產股TOP20區間漲跌幅多維持在30%～40%漲幅左右，這一區間漲幅和地產指數基本保持一致。

不過，近期地產板塊表現更為出色的并非受基金青睞股。如此前股價長期維持在7元/股上下的中交地產(000736)于3月16日開始爆發多日連續漲停，4月14日收盤，區間漲跌幅高達246.33%，位居近期地產股漲幅榜首。這期間，中交地產的區間換手率高達157.89%（見表2）。

而中交地產的基本面并不出色。其2021年年報顯示，2021年實現營收145.42億元，同比增長18.23%；實現歸母凈利潤2.36億元，同比減少32.19%。且同一年時間，雖然中交地產簽約銷售額微增5.07%至560億元，但銷售面積實則同比下滑5.79%，至228.51萬平方米。根據Wind數據，中交地產剔除預收賬款后的資產負債率為87.36%，“三道紅線”仍處于踩線狀態。多位投資人向《紅周刊》分析表示，中交地產這種股票炒作的可能性很大。

《紅周刊》還注意到，此前連續多年十大流通股股東未出現較大變動的中交地產在2021年年報中出現了“三減一退”，其中大股東重慶渝富資本運營集團有限公司減持0.76%總股本。且根據中交地產近期披露的兩則減持公告，重慶渝富在2021年9月11日到4月12日之間，持股比例從10.69%降至8.96%，占到中交地產總股本的1.72%。減持均價為7.07元/股，合計套現8463.3萬元。而后續，重慶渝富還將繼續減持，在公告后15個交易日的6個月內，計劃減持中交地產股份不超過2086.30萬股，占公司總股本比例3%。

值得關注的是，和中交地產類似，同樣具備高換手率、高漲幅的地產股不在少數。如，3月16日～4月14日期間，天保基建(000965)區間漲幅為171.53%，區間換手率為410.42%；渝開發(000514)區間漲幅86.3%，區間換手率為189.43%；陽光城(000671)區間漲幅44.3%，區間換手率為310.41%。

@朱酒向《紅周刊》表示，當前地產板塊雖然也存在一個恢復過程，企業也屬于未來向好，但地產股里面有一半以上的成分都是在炒作。

他認為，當前上漲的地產股可以劃分為三大類別：一類是真正的能夠保持長期較好發展的房企，主要是央企國企；一類是困境反轉型，比較典型的特征就是從去年下半年開始到現在跌幅特別大的房企；最后就是純炒作類型，一般市值不大換手率特別高。比如說換手率高到連續每日都是兩位數漲幅，有的甚至連續好幾天都是20%的換手率，這種是投資資金的可能性較小，都是游資炒一把就走。

呂曉彤也提醒表示，當前地產板塊炒作居多，且大多也已經炒到位了。

基本面是區分炒作和成長股的試金石

國企、央企“三道紅線”更經得起考驗

呂曉彤認為，要區分被炒作還是被長期投資的地產股，還要看基本面。地產的高速增長已經過去，基本面差的房企無法維持股價的持續拉升，拉到最后還是回調、后撤。

@朱酒也表示，用PE來衡量股票投資價值的方式，對當前地產股來說參考性不大，因為從剛剛發布的2021年年報來說，大部分地產公司都有計提減值，所以整體PE是偏高的，并不能客觀真實地反映一家房企的企業現狀，投資人要結合房企的自身債務表現、自身經營以及拿地能力來看。

自2020年8月，“三道紅線”政策新規出臺后，就一直被視為衡量房企債務表現的硬指標。而根據目前已對2021年年報對應“三道紅線”進行披露的房企數據來看，相比民營企業，絕大多數的國企、央企三道紅線更趨安全穩健，如中國海外發展剔除預收賬款后的資產負債率53.6%、凈負債率31.1%、現金短債比3.42；招商蛇口發展剔除預收賬款后的資產負債率61.67%；凈負債率42.82%；現金短債比1.25。可以看到，上述房企的三大指標不光都在“安全線內”，還都實現了較為明顯的優化效果。

而在拿地方面，也可以看到，今年前3個月的土地市場主要也都被國企、央企以及國資背景房企包攬。據中指數據，在2020年前3月的房企拿地排行榜中TOP10中，國資背景的綠城中國拿地金額208億元，位列榜首；國企央企背景的華潤置地、建發房產，上海地產集團拿地金額也都在百億以上；而僅有3家民營企業上榜前十，且拿地金額相對較少（見表3）。

（本文已刊發于4月16日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）