中新經緯4月17日電題：加速推進保障性租賃住房REITs試點

作者 盧大彪 上海證券交易所黨委委員、副總經理

自2021年6月首批基礎設施落地以來，基礎設施REITs共上市11單，市值447億元。首批REITs項目上市即將迎來一周年，近期，首單央企REIT中交建項目也將在上海證券交易所上市。總體來看，基礎設施REITs試點整體符合預期，試點工作取得了階段性成效，主要體現在以下四個方面。

一是在現有法律法規供給條件下找到了可落地、可操作的實施路徑和方案。自試點以來，各項配套制度和規則陸續推出，搭建了一整套制度體系。在國家發展改革委和證監會及各方共同推動下，通過“公募基金+資產支持證券”的創新產品結構，實現了中國基礎設施公募REITs的成功落地。

二是挖掘出優質的試點項目，聚集效應初步顯現。基礎設施公募REITs比商業地產、租賃住房等運營結構復雜，中國靈活務實地走出跨越式發展道路，已上市項目具有較強的示范性和代表性。以上海證券交易所的產品為例，中關村(000931)產業園、張江產業園、蘇州產業園都是知名的科技創新園區；中交高速是重要的交通網絡主干道；首創水務是污水處理領域的優質資產。

三是REITs市場運行平穩有序，投資者認可度相對比較高。截止到目前，REITs項目上市以來的平均上漲幅度大約是30%，平均流通換手率是2%，整體比信用貸換手率高，投資結構比較合理，主要是以配置型機構投資者為主。

四是基礎設施運營穩健，業績表現超預期。從首批REITs年報來看，基礎設施資產業績表現優異，形成了穩定的可供分配現金流和分紅收益。實際可供分配金額合計約18億元，均超預期值。

關于REITs市場建設的幾點思考

公募REITs市場建設剛剛起步，發展空間大，需要各方合力支持。

第一，REITs是資本市場的大類金融產品，在服務國家經濟建設方面可大有作為。REITs本質上是資產上市，不同于股票和債券；又兼具股票和債券的特性，具有穩定的收益回報，與股票債券類資產價格走勢相關性較低，尤其是2022年一季度REITs和股票債券的價格走勢一致性較小，與股票的互補性很強。因此，有必要從新的大產品的角度看待REITs的發展。當前，我國基礎設施領域規模龐大，沉淀了大量優質資產，REITs產品在盤活存量資產、暢通投融資循環方面大有可為。

第二，REITs市場建設很難一蹴而就，需要各方協同推進。REITs試點的成功落地，離不開方方面面共同努力。在試點過程中，我們也體會到，每一單項目、每一個細小的改革，都不容易，需要監管機構統籌協調，相關政府部門大力支持，優質企業積極準備，中介機構履職盡責，投資者理性參與，共同建設好REITs市場。最近，國家財政部和稅務總局發布明確了相關稅收配套制度，就是對市場建設很大的支持。

第三，REITs市場的下一步改革還須保持開拓進取、主動創新的拼搏精神。基礎設施REITs是個新事物，仍在試點階段，還有很多問題需要探索，市場長期健康發展任重道遠，仍須保持改革創新的勇氣，主動作為。例如，在REITs的治理結構、二級市場建設方面還有諸多的工作要做。上海證券交易所將積極發揮市場組織者的作用和功能，和各方一起，立足國情，借鑒國際最佳實踐，推動REITs市場向縱深發展。

上海證券交易所下階段在REITs方面的重點工作和考慮

一是圍繞服務國家戰略，抓好重點項目、示范項目落地。充分發揮上海證券交易所資本市場樞紐功能，推動優質項目資源持續供給，加速推進保障性租賃住房REITs試點，大力發展清潔能源等方面的REITs項目，科技產業園等創新驅動領域、文化旅游等民生保障領域也是我們的工作重點。

二是以制度建設為牽引，持續完善REITs配套機制。在證監會的指導下，上海證券交易所正抓緊制定擴募規則，已經向全社會公開征求意見；健全適配的業務系統和交易系統，做好擴募儲備工作；同時，持續完善治理機制，優化信息披露，提升REITs運營效率；適時推動相關方面就REITs開展專項立法。

三是不斷提高審核的質量和效率，堅持開門辦審核，送服務上門，傾聽市場的意見，吸納各方智慧，抓緊完善審核流程和標準，不斷增強市場主體的滿意度和獲得感。

四是做好市場監管和投資者教育，包括持續優化日常監管體系，督促規范運營，提高信息披露和風險揭示的針對性和有效性，保持中小投資者的合法權益，優化做市商制度，做好投資者教育，引導投資者正確認識REITs的金融屬性和風險特征。

中國REITs市場已經成功起步，相信在各方努力下REITs市場一定會行穩致遠。(本文根據盧大彪在2022清華五道口全球金融論壇上的發言整理而成。)(中新經緯APP)

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