弘陽(yáng)地產(chǎn)作為腰部房企的代表，2021年可謂業(yè)績(jī)鮮亮。

在樓市資本論看來(lái)，參照2021年的業(yè)績(jī)，弘陽(yáng)地產(chǎn)已逐漸歷練成一家穩(wěn)健增長(zhǎng)型的房企。

2021年度，弘陽(yáng)地產(chǎn)不僅營(yíng)收實(shí)現(xiàn)266.67億元，大增32.3%，毛利和毛利率也分別達(dá)到50.81億元及19.1%。

更關(guān)鍵的是，各項(xiàng)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)也在持續(xù)向好，“三道紅線(xiàn)”持續(xù)綠檔。

樓市資本論深入探究，認(rèn)為弘陽(yáng)地產(chǎn)這份質(zhì)地堅(jiān)實(shí)的年報(bào)里，蘊(yùn)藏著四大穩(wěn)健發(fā)展的積極信號(hào)。

信號(hào)

1

產(chǎn)品力持續(xù)升級(jí)

如何找尋一只質(zhì)地堅(jiān)實(shí)的地產(chǎn)股？銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是不變的估值邏輯。

尤其對(duì)以穩(wěn)健為名的房企而言，這絕非大環(huán)境不好就可以掉隊(duì)的借口，而是業(yè)績(jī)向穩(wěn)、財(cái)務(wù)扎實(shí)的結(jié)合體。弘陽(yáng)地產(chǎn)顯然做到了。

財(cái)報(bào)顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)2021年全年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積516萬(wàn)平方米，累計(jì)合約銷(xiāo)售金額872.2億元，銷(xiāo)售金額位列行業(yè)TOP48。

其中，2021年弘陽(yáng)的合約銷(xiāo)售均價(jià)為16887元/平方米，實(shí)現(xiàn)了同比15.5%的雙位數(shù)增長(zhǎng)。

要知道，去年疊加疫情和調(diào)控的雙重影響，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售增速為負(fù)的3.2%；能夠維持銷(xiāo)售均價(jià)不下降的就寥寥無(wú)幾，更不用說(shuō)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)的同時(shí)還提價(jià)十幾個(gè)百分點(diǎn)。

表面是遠(yuǎn)超同業(yè)的定價(jià)能力，實(shí)則是弘陽(yáng)地產(chǎn)已靠產(chǎn)品力和服務(wù)力，形成了夠深的護(hù)城河。

比如當(dāng)反復(fù)的疫情，和難以預(yù)判的隔離，成為不少人后疫情時(shí)代生活的常態(tài)時(shí)，弘陽(yáng)地產(chǎn)開(kāi)拓出極社區(qū) 2.0產(chǎn)品體系升級(jí)，重點(diǎn)打造以景觀、智能、服務(wù)為核心的產(chǎn)品體系。

其中，2021年全新打造“弘鵠系統(tǒng)”產(chǎn)品IP，涵蓋3個(gè)子IP--弘鵠立面、零感住區(qū)、生態(tài)公園，在多個(gè)項(xiàng)目全面落地。

再比如當(dāng)延期交付成為行業(yè)嚴(yán)峻形勢(shì)下的“新常態(tài)”時(shí)，弘陽(yáng)地產(chǎn)不僅實(shí)現(xiàn)了94.3%的總體交付率，交付套數(shù)40579套，還推出了“透明工地”，供業(yè)主全程監(jiān)督。

值得一提的是，2021年弘陽(yáng)地產(chǎn)在健康住宅領(lǐng)域也取得進(jìn)展。淮安生態(tài)新城泓著大觀項(xiàng)目首個(gè)獲得WELL健康住宅認(rèn)證，南通 · 君蘭天悅交付大區(qū)也獲得綠色建筑二星認(rèn)證，業(yè)內(nèi)矚目。

淮安生態(tài)新城泓著大觀

對(duì)此，亞布力智庫(kù)專(zhuān)家武亮表示，七普數(shù)據(jù)顯示我國(guó)人口紅利已基本結(jié)束，因而基于供需關(guān)系就可得知，地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不會(huì)再野蠻增長(zhǎng)。對(duì)于房企而言，要想在爭(zhēng)搶市場(chǎng)的存量階段脫穎而出，圍繞客戶(hù)需求，聚焦產(chǎn)品力、開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)服務(wù)并重是關(guān)鍵。

顯然，對(duì)于弘陽(yáng)地產(chǎn)而言，產(chǎn)品力已經(jīng)成為其捅破行業(yè)規(guī)模天花板，那把最鋒利的“匕首”，也將成為未來(lái)持續(xù)拉動(dòng)其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，最有力的“牽引繩”。

信號(hào)

2

一二線(xiàn)土儲(chǔ)占比超7成

樓市資本論注意到，撇開(kāi)產(chǎn)品力帶來(lái)的溢價(jià)能力，銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)優(yōu)化也是弘陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的一大原因。

年報(bào)顯示，2021年弘陽(yáng)地產(chǎn)深耕的長(zhǎng)三角都市圈，合約銷(xiāo)售占比高達(dá)74.4%，成為為其貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額的主要區(qū)域；此外，大灣區(qū)、成渝都市圈銷(xiāo)售也穩(wěn)步增長(zhǎng)，合約銷(xiāo)售占比達(dá)到16.1%。總體來(lái)看，弘陽(yáng)地產(chǎn)一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比已達(dá)86%。

原因不難理解，在行業(yè)步入調(diào)控深水期的當(dāng)下，一二線(xiàn)城市憑借對(duì)流入人口的虹吸效應(yīng)，需求依然強(qiáng)勁，房企產(chǎn)品銷(xiāo)售自然更有保障。

因此，房企土儲(chǔ)的比拼也從單純的規(guī)模競(jìng)賽，轉(zhuǎn)化到結(jié)構(gòu)押注上。弘陽(yáng)地產(chǎn)也做足了準(zhǔn)備。

截至期末，弘陽(yáng)地產(chǎn)土儲(chǔ)面積1878萬(wàn)方，按照2021年的銷(xiāo)售面積計(jì)算，可支撐公司近4年的持續(xù)發(fā)展。

其中，不僅長(zhǎng)三角土儲(chǔ)長(zhǎng)期維持在67%以上，一二線(xiàn)城市土儲(chǔ)也較2020年的67%提升到73%，弘陽(yáng)地產(chǎn)可輕松收割一波地塊的增值效應(yīng)。

在樓市資本論看來(lái)，經(jīng)歷“成長(zhǎng)陣痛”是不少房企必經(jīng)階段，但房企則因不同的基本面表現(xiàn)不同，對(duì)未來(lái)發(fā)展的影響也不同。

對(duì)弘陽(yáng)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，超7成的一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，正成為其跨越周期的有力支撐。

信號(hào)

3

三道紅線(xiàn)穩(wěn)居綠檔

弘陽(yáng)地產(chǎn)已形成正向循環(huán)：以低成本在窗口期獲得高能級(jí)土儲(chǔ)，進(jìn)而通過(guò)提升產(chǎn)品力獲得高溢價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款的高周轉(zhuǎn)，來(lái)獲取更優(yōu)質(zhì)的土地和回報(bào)率更高的項(xiàng)目。

年報(bào)顯示，2021年弘陽(yáng)地產(chǎn)簽約回款率達(dá)93%，成為其最健康的現(xiàn)金流入來(lái)源。截至2021年末，在手現(xiàn)金約為人民幣160.4億元，總資產(chǎn)也大增11.5%，達(dá)到1327.5億元。

以“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)考量，報(bào)告期內(nèi)，弘陽(yáng)地產(chǎn)凈負(fù)債率57%，現(xiàn)金短債比1.4倍，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為68.1%。

“三道紅線(xiàn)”，無(wú)一觸碰，屬于綠檔房企，可見(jiàn)弘陽(yáng)地產(chǎn)對(duì)于財(cái)務(wù)杠桿的使用極為克制，整體財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康。

并且，出于對(duì)貸款安全性的考慮，越是償債能力強(qiáng)的企業(yè)，越能從金融機(jī)構(gòu)獲得利率低、期限長(zhǎng)的貸款。

從弘陽(yáng)向外部的融資來(lái)看，弘陽(yáng)現(xiàn)在信用風(fēng)險(xiǎn)低、融資能力強(qiáng)。弘陽(yáng)地產(chǎn)2021年加權(quán)平均融資成本為7.43%，自2019年以來(lái)不斷下降，體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)公司的信賴(lài)。

在樓市資本論看來(lái)，在流動(dòng)性危機(jī)成為扼制房企咽喉的當(dāng)下，保持財(cái)務(wù)健康是房企穿越周期的根本，而弘陽(yáng)地產(chǎn)正憑借長(zhǎng)期的自律和審慎，在此輪調(diào)整中安全著陸。

信號(hào)

4

雙輪驅(qū)動(dòng)熨平周期

對(duì)于像弘陽(yáng)地產(chǎn)這樣致力于跨越周期的穩(wěn)健型房企而言，僅嚴(yán)控負(fù)債比例以獲得融資主動(dòng)權(quán)還不夠；如何保障在極端環(huán)境下也能獲得確定的盈利能力，也是其必要考量。

樓市資本論注意到，弘陽(yáng)地產(chǎn)一早選擇了商業(yè)+地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，通過(guò)發(fā)展商業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建穩(wěn)定的租金回報(bào)，不僅對(duì)沖了住宅周期，又可幫助提升報(bào)表的修復(fù)能力。

據(jù)悉，弘陽(yáng)商業(yè)以年輕中產(chǎn)、成熟中產(chǎn)、親子家庭為主要目標(biāo)客群，打造了弘陽(yáng)茂、弘陽(yáng)廣場(chǎng)、弘陽(yáng)生活+三條主力產(chǎn)品線(xiàn)。

年報(bào)顯示，截至去年底弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入約266.67億元，同比增加32.3%，其中商業(yè)經(jīng)營(yíng)所得收入同比增加15.5%至5.84億元；酒店經(jīng)營(yíng)所得收入同比增加12.0%至4210萬(wàn)元。

另一方面，弘陽(yáng)地產(chǎn)的商業(yè)模式打通購(gòu)物、家居、游樂(lè)三大業(yè)態(tài)，天然地自帶線(xiàn)下流量?jī)r(jià)值，可以增強(qiáng)地產(chǎn)板塊吸引力，版圖迅速擴(kuò)大。

就算是疫情影響之下，弘陽(yáng)地產(chǎn)商業(yè)板塊的表現(xiàn)也超出了市場(chǎng)預(yù)期。

例如，南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)的商業(yè)標(biāo)桿地位得到不斷鞏固；濟(jì)南弘陽(yáng)廣場(chǎng)于2021年底開(kāi)始試運(yùn)營(yíng)，開(kāi)業(yè)三天客流突破50萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額超2500萬(wàn)元；濰坊弘陽(yáng)廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)構(gòu)建70 萬(wàn)平方米商業(yè)綜合體，以中心演藝秀場(chǎng)和大型游樂(lè)為主題，打造弘陽(yáng)第四代場(chǎng)景體驗(yàn)式購(gòu)物中心。

這樣強(qiáng)的確定性增長(zhǎng)，也難怪弘陽(yáng)地產(chǎn)在年報(bào)發(fā)布后，連續(xù)5日收盤(pán)價(jià)上漲，最終4月6日以2.77港元收盤(pán)，最高漲幅達(dá)13.31%。

住宅開(kāi)發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，后者則以商管收入豐補(bǔ)利潤(rùn)、增強(qiáng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，在樓市資本論看來(lái)，兩者互補(bǔ)、漸入佳境，也成為弘陽(yáng)地產(chǎn)熨平地產(chǎn)周期的一大關(guān)鍵。

過(guò)去的2021年，地產(chǎn)界雷聲滾滾。交房延期、項(xiàng)目停工屢見(jiàn)不鮮，資本也信心不足，不少直接抽身離去。

當(dāng)詰問(wèn)、反思，成為房企常態(tài)時(shí)，弘陽(yáng)地產(chǎn)則以一份扎實(shí)穩(wěn)健的年報(bào)，成為腰部房企向上的樣本力量。

竹子三年不長(zhǎng)，但一夜千尺。持續(xù)升級(jí)的產(chǎn)品力、高能級(jí)的土地儲(chǔ)備、持續(xù)健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、加之地產(chǎn)+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)模式，弘陽(yáng)地產(chǎn)正發(fā)出未來(lái)可期的確定性信號(hào)。

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