每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 陳夢妤

物流地產(chǎn)正逐漸走進(jìn)大眾視野。

2月中旬，亞太地區(qū)最大不動(dòng)產(chǎn)管理公司ESR完成一宗華東地區(qū)總面積逾55萬平方米物流及工業(yè)資產(chǎn)組合收購，這是華東地區(qū)迄今最大規(guī)模物流及工業(yè)資產(chǎn)組合交易。

而自2021年6月21日上市交易以來，首批倉儲(chǔ)物流類公募REITs較認(rèn)購價(jià)大幅增長，有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2022年其對于投資者的吸引力仍將持續(xù)。

但目前物流地產(chǎn)暴露的結(jié)構(gòu)性問題也愈發(fā)明顯。

交易量增幅超50%

物流地產(chǎn)在2021年交易量和需求量都有較大增幅，根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2021年物流地產(chǎn)大宗交易量的增幅高達(dá)50%以上。

遠(yuǎn)洋資本董事總經(jīng)理張煜華表示：“中國高標(biāo)準(zhǔn)物流園大致規(guī)模約為8000萬平方米（已完工），預(yù)計(jì)2022年底增長至1億平方米左右。中國整體物流地產(chǎn)市場存量為10.6億平方米，包含高端、中端和低端所有老舊物流園區(qū)面積。”

“在局部風(fēng)向標(biāo)市場長三角區(qū)域，高標(biāo)準(zhǔn)物流園區(qū)體量未超過35%。其中，上海占據(jù)25%，說明長三角地區(qū)物流設(shè)施投資的穩(wěn)定性吸引了眾多物流投資者。”

根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)高標(biāo)庫存量面積由2017年末的3318萬平方米增至2020年末的6400萬平方米，年復(fù)合增速達(dá)24%。截至2020年末，華東、華北、華南、西南和華中區(qū)域高標(biāo)庫存量面積占比分別為41%、22%、14%、14%和9%。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，自疫情爆發(fā)后，物流倉儲(chǔ)成為最具韌性的地產(chǎn)板塊。我國一線城市物流地產(chǎn)整體投資回報(bào)率在6%~8%之間，較購物中心的4%~6%、長租公寓的2%-3%等資產(chǎn)更高，并在疫情影響下展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。上海過去5年（2016~2020年）優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)市場租金年復(fù)合增長率達(dá)5.8%，優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)空置率僅9.1%。

資本涌入物流地產(chǎn)板塊

在政策支持下，資本也相繼涌入物流地產(chǎn)板塊。

2020年4月30日，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式起航。

2021年6月21日，我國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)REITs在滬、深兩地交易所掛牌上市，國內(nèi)公募REITs正式落地。按照底層資產(chǎn)劃分，首批試點(diǎn)REITs中的中金普洛斯REIT及紅土鹽田港(000088)REIT均屬于倉儲(chǔ)物流類，最終認(rèn)購價(jià)格分別為3.89元和2.3元。

截至2022年1月18日，仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)紅土鹽田港REIT較認(rèn)購價(jià)漲幅達(dá)42.9%，普洛斯REIT較認(rèn)購價(jià)漲幅達(dá)29.3%，預(yù)計(jì)2022年將繼續(xù)受到投資者青睞。

中金公司分析員張宇表示：“初步統(tǒng)計(jì)，目前主要倉儲(chǔ)物流開發(fā)運(yùn)營商和物流及電商企業(yè)在手的有潛力供給中國REITs市場的資產(chǎn)規(guī)模可能達(dá)到千億級別，可以對二級市場收益率定價(jià)形成一定參照。進(jìn)一步考慮經(jīng)營現(xiàn)金流成長（過去10年高標(biāo)倉單平方米租金的漲幅平均在4%~6%），中國倉儲(chǔ)物流REITs包括潛在資產(chǎn)增值收益在內(nèi)的綜合收益率中樞可能接近兩位數(shù)水平，具有吸引力。”

張宇進(jìn)一步表示：“長期來看，我們判斷中國倉儲(chǔ)物流的合理資產(chǎn)存量較目前至少有1倍增長空間，且伴隨更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)和基金管理人參與，我們認(rèn)為中國倉儲(chǔ)REITs未來擴(kuò)容可期，將是中國REITs板塊中的長期優(yōu)質(zhì)子賽道。”

倉儲(chǔ)物業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡

中金公司統(tǒng)計(jì)，雖然我國總體倉儲(chǔ)面積豐沛（約10億平方米），但現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流設(shè)施庫存占比不足7%，明顯低于發(fā)達(dá)國家，且各區(qū)域間供給水平很不平衡。

張煜華認(rèn)為：“當(dāng)前，得益于新型城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級、先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)物流倉儲(chǔ)需求快速增長，而其中高標(biāo)倉更是呈現(xiàn)出較大的需求缺口。”

中金公司報(bào)告顯示，中國倉儲(chǔ)物流市場前期由外資企業(yè)引導(dǎo)建立，目前仍處于外資主導(dǎo)格局，這和中國開發(fā)商在過去20年間對于住宅和商辦領(lǐng)域之外的業(yè)務(wù)涉獵較少有直接關(guān)系。

與其他國家相比，我國高標(biāo)庫面積占比相對較低，總體供應(yīng)仍然不足。

中金公司報(bào)告指出，分區(qū)域看，華南高標(biāo)庫供不應(yīng)求，西南短期供給過剩。2018~2020年期間，華南區(qū)域高標(biāo)庫量價(jià)齊升，同時(shí)空置率維持較低水平（4.6%）；而西南區(qū)域高標(biāo)庫則量升價(jià)跌，2020年末空置率高達(dá)26%，體現(xiàn)出兩地截然不同的供需格局。未來華南區(qū)域倉儲(chǔ)用地供應(yīng)稀缺而需求強(qiáng)勁，西南區(qū)域則面臨大量新增供應(yīng)，短期內(nèi)供給仍然過剩。

分城市看，一線城市及其周邊衛(wèi)星城市高標(biāo)庫市場景氣度較高。2020年上半年，北京、深圳等一線城市，以及東莞、廊坊、昆山、蘇州、惠州等一線衛(wèi)星城市的高標(biāo)庫出租率（平均96%）和凈有效租金（平均41元/平方米/月）均高于國內(nèi)主要物流中心城市平均水平（出租率86%，平均租金33元/平方米/月），而大連、長春、沈陽、哈爾濱、昆明、重慶、成都等位于東北和西南區(qū)域的市場則表現(xiàn)相對較弱（出租率71%，平均租金22元/平方米/月）。需要注意的是，上海和廣州的出租率只是暫時(shí)低于全國平均水平（主要受疫情影響），2019年下半年兩地高標(biāo)庫的出租率均高于90%。

光大證券分析師何緬南也表示：“當(dāng)前我國已具備一定規(guī)模的工業(yè)倉儲(chǔ)用地，但物流地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題愈發(fā)凸顯。人均倉儲(chǔ)面積尤其現(xiàn)代化倉儲(chǔ)面積仍較海外發(fā)達(dá)國家有一定差距；冷鏈物流行業(yè)市場集中度偏低，行業(yè)內(nèi)缺乏主導(dǎo)企業(yè)。”

何緬南還指出，“新入局企業(yè)面臨優(yōu)質(zhì)地塊稀缺、新增地塊開發(fā)成本較高等挑戰(zhàn)。此外城市擴(kuò)容改造下原有物流用地受拆遷影響加速縮減，土地置換時(shí)間成本較大，同時(shí)低標(biāo)倉升級改造受限于規(guī)模及規(guī)劃審批效率。”