【銳眼看市】

地方政府也可嘗試建立租賃住房發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，或者建立租賃住房財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金。

張銳

銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），提出構(gòu)建要以人民為中心、以市場(chǎng)化為導(dǎo)向、以風(fēng)險(xiǎn)可控為前提、以多方協(xié)同為保障，構(gòu)建多層次、廣覆蓋、風(fēng)險(xiǎn)可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務(wù)體系。

多主體供給、多渠道保障與租購(gòu)并舉是我國(guó)住房制度建設(shè)的目標(biāo)圖景。未來(lái)十年國(guó)內(nèi)將會(huì)有三分之一的人選擇租房居住，年輕人與進(jìn)城農(nóng)村人口將是租房主要群體。租賃住房市場(chǎng)不僅關(guān)系到大量城市新市民、青年人的安居生計(jì)，更是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量。按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)，今年全國(guó)40個(gè)城市將新籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套，“十四五”期間共新增保障性租賃住房650萬(wàn)套(間)。

但無(wú)論是擴(kuò)大租賃住房的增量供給，還是穩(wěn)定租賃住房企業(yè)的存量服務(wù)實(shí)力，都需要充分的資金支持。按照北京大學(xué)課題組的計(jì)算，“十四五”期間租賃住房年均投資的資金需求約6000億元，而從存量市場(chǎng)看，目前國(guó)內(nèi)租賃住房企業(yè)完全依賴(lài)租金差的盈利模式，租金回報(bào)率一般在2%~4%之間，遠(yuǎn)低于6%~8%的國(guó)際平均水平，很難吊起商業(yè)資本的投資胃口，急需找到新的金融支持管道以走出負(fù)重困境。

租賃住房金融模式主要有債權(quán)融資（包括銀行信貸和債券發(fā)行）、股權(quán)融資（包括IPO上市融資與風(fēng)險(xiǎn)資本融資）、資產(chǎn)證券化（包括資產(chǎn)支持型證券、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持債券和資產(chǎn)支持票據(jù)）以及房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。目前商業(yè)銀行對(duì)租賃住房企業(yè)提供的貸款年利率在4%以上，風(fēng)險(xiǎn)投資資金成本普遍高居12%~18%之間，IPO的融資成本就更高；雖然資產(chǎn)證券化看上去品種不少，但因競(jìng)爭(zhēng)激烈債券利率被不斷壓低，難以對(duì)投資人形成吸引力。另外，目前國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的公募REITs并未啟動(dòng)，且現(xiàn)有制度下，有關(guān)類(lèi)REITs產(chǎn)品存在對(duì)投資人和融資企業(yè)雙重征稅問(wèn)題。

基于以上判斷，國(guó)內(nèi)租賃住房項(xiàng)目與企業(yè)目前主要還是依托債權(quán)融資，股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化以及REITs等融資通道不是過(guò)于狹窄，就是還沒(méi)有完全打通，而即便是債權(quán)融資通道，企業(yè)也遭遇著自身盈利能力弱與融資成本高的巨大約束，其中作為最主要融資工具的銀行信貸更存在著期限錯(cuò)配的問(wèn)題，同時(shí)以產(chǎn)業(yè)投資基金為核心矩陣的權(quán)益性融資未能有效進(jìn)入，金融支持租賃住房的功能尚未得到充分釋放，需要從行業(yè)制度、融資業(yè)務(wù)與具體產(chǎn)品的創(chuàng)新層面進(jìn)行推動(dòng)與激勵(lì)。

鑒于租賃住房行業(yè)利潤(rùn)率低、收益周期長(zhǎng)以及風(fēng)險(xiǎn)敞口較大形成的商業(yè)銀行介入意愿并不強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)，《意見(jiàn)》也提出支持保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)提供財(cái)產(chǎn)損失、民事責(zé)任、人身意外傷害等風(fēng)險(xiǎn)保障，同時(shí)提出要加強(qiáng)與融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)在保障性租賃住房領(lǐng)域的合作，發(fā)揮政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)增信支持作用。作為政策工具的延伸，地方政府也可嘗試建立租賃住房發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金,或者建立租賃住房財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金，通過(guò)提供直接補(bǔ)助、以獎(jiǎng)代補(bǔ)或者財(cái)政貼息以及稅收減免等方式降低租賃住房企業(yè)融資成本與風(fēng)險(xiǎn)。

的確，除了回報(bào)率低外，租賃住房投資還具有前期投入高、回報(bào)期長(zhǎng)以及資產(chǎn)整體流動(dòng)性弱的特點(diǎn)，而REITs的價(jià)值主張恰恰是穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及持續(xù)性分紅，且注重長(zhǎng)期投資回報(bào)，估值邏輯和商業(yè)邏輯應(yīng)當(dāng)是與租賃住房項(xiàng)目最為匹配的融資工具。為此，《意見(jiàn)》鼓勵(lì)銀行、保險(xiǎn)和信托等金融機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下參與公募REITs，接下來(lái)公募REITs落地與實(shí)施過(guò)程中也有必要在稅收方面給予REITs較為充分的激勵(lì)，即本著稅收中性原則，避免在REITs發(fā)行與投資環(huán)節(jié)的雙重征稅，同時(shí)為REITs物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和重組期間所涉及的土地增值稅、經(jīng)營(yíng)增值稅、所得稅提供一定的稅收優(yōu)惠支持。

（作者系中國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)理事、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）

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