第751期｜2022/02/16

北京冬奧會賽程過半，中國人演繹的冰雪浪漫還在持續(xù)吸引著全世界的目光。

2月15日上午，中國選手谷愛凌在冬奧會自由式滑雪女子坡面障礙技巧決賽中勇奪銀牌。而谷愛凌當(dāng)天的比賽場地——云頂滑雪公園，位于張家口市崇禮區(qū)的密苑云頂樂園內(nèi)，它承辦了北京冬奧會自由式滑雪及單板滑雪兩個分項20個小項，也是產(chǎn)生金牌數(shù)量最多的競賽場館。

作為北京冬奧會三大賽區(qū)之一，張家口崇禮將承辦除雪車、雪橇及高山滑雪之外的所有雪上項目。在冬奧會熱潮影響下，崇禮也吸引了眾多滑雪愛好者。一份來自崇禮區(qū)政府報告顯示，2020年，崇禮區(qū)接待游客281.5萬人次，總收入20.05億元。

與此同時，崇禮也成為多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)冰雪生意的“逐鹿場”。除密苑云頂樂園外，由中赫集團出資約256億元建設(shè)的“崇禮太子城小鎮(zhèn)”也布局于此，項目涵蓋了冬奧頒獎廣場、景觀湖、四季商街、國際會議會展中心、國際度假酒店群、冰雪特色配套區(qū)、生態(tài)居住區(qū)等。

事實上，在北京冬奧會舉辦之前，包括吉林、遼寧、黑龍江等在內(nèi)的多個省市已經(jīng)興建運營了不少滑雪場。

來自同程旅行大數(shù)據(jù)顯示，在北京冬奧運帶動下，2022年春節(jié)小長假期間，全國冰雪類型景區(qū)訂單量同比上漲68％；廣州、成都和無錫的融創(chuàng)雪世界，吉林萬科松花湖度假區(qū)，長白山(603099)萬達(dá)國際度假區(qū)等冰雪場地呈“爆滿”態(tài)勢。其中萬科松花湖項目除夕到大年初六共接待客流3.92萬人次，同比增長72%，營業(yè)收入同比增長126%。

《冰雪運動發(fā)展規(guī)劃（2016-2025年）》

2016年11月，由國家體育總局等4部門聯(lián)合印發(fā)的《冰雪運動發(fā)展規(guī)劃（2016-2025年）》指出，2025年要實現(xiàn)直接參加冰雪運動的人數(shù)超過5000萬，并“帶動3億人參與冰雪運動”；2020年冰雪產(chǎn)業(yè)總規(guī)模達(dá)到6000億元，2025年冰雪產(chǎn)業(yè)總規(guī)模達(dá)到10000億元的目標(biāo)。

面對萬億冰雪藍(lán)海市場，任誰都想分一杯羹，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。而包括融創(chuàng)、萬科、奧山、榮盛等多家房企，在冰雪產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域早已有布局。從最早入局的萬達(dá)，到此后的萬科、世茂、榮盛，以及近年來發(fā)展勢頭正盛的融創(chuàng)，冰雪產(chǎn)業(yè)正成為房企布局的又一賽道。

中國選手谷愛凌在2月15日的比賽中

圖片來源：新華社

房企加速布局冰雪產(chǎn)業(yè)

2015年7月31日，國際奧委會第128次全會在馬來西亞吉隆坡投票決定，將2022年冬奧會舉辦權(quán)交給北京。

在北京冬奧會的推動下，我國冰雪旅游城市的建設(shè)開始全面發(fā)力。為達(dá)成申奧時提出的“三億人上冰雪”的目標(biāo)以及備戰(zhàn)冬奧會，我國在冰雪場地設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)、冰雪體育人才培養(yǎng)等方面出臺了一系列政策，促進(jìn)冰雪行業(yè)的繁榮發(fā)展。

據(jù)《中國滑雪產(chǎn)業(yè)白皮書》顯示，2019年中國滑雪場館已達(dá)到770個，預(yù)計2022年超過800個。而據(jù)中國旅游研究院發(fā)布的《中國冰雪旅游發(fā)展報告（2022）》，全國冰雪休閑旅游人數(shù)從2016-2017年冰雪季的1.7億人次增加到2020-2021年冰雪季的2.54億人次；預(yù)計2021-2022年冰雪季，冰雪休閑旅游人數(shù)將達(dá)到3.05億人次，冰雪休閑旅游收入有望達(dá)到3233億元。

數(shù)據(jù)來源：國家體育總局、全拓數(shù)據(jù)、智研咨詢整理

具體到房地產(chǎn)行業(yè)而言，房企在冰雪產(chǎn)業(yè)上的布局最早可追溯到2009年。

作為國內(nèi)最早涉足滑雪產(chǎn)業(yè)的房企，早在2009年，萬達(dá)集團就投資230億元，在長白山國際度假區(qū)開建其第一座滑雪場并于2012年開業(yè)；盡管此后由于資金問題被迫轉(zhuǎn)讓旗下四個冰雪項目予融創(chuàng)，但萬達(dá)在冰雪產(chǎn)業(yè)的布局并未停止。2021年7月，萬達(dá)在廣東肇慶開建雪道落差約200米、長度約1000米的山體室內(nèi)滑雪場，計劃雪道落差及長度均為世界第一。

就在萬達(dá)布局吉林冰雪產(chǎn)業(yè)兩年后的2011年，萬科也在吉林打造了其首次以冰雪為主題的松花湖度假區(qū)，并于2015年正式對外開業(yè)。此后，萬科還宣布成立了冰雪事業(yè)部，以此整合松花湖度假區(qū)、石京龍滑雪場、北大壺滑雪度假區(qū)（非自持）三大雪場資源。

而融創(chuàng)中國則是在2017年收購哈爾濱萬達(dá)文旅城后正式入局冰雪產(chǎn)業(yè)。

今年1月18日，融創(chuàng)官微發(fā)布消息稱，融創(chuàng)文旅集團與北京北文資產(chǎn)、吉林省長白山保護(hù)開發(fā)區(qū)管理委員會達(dá)成戰(zhàn)略簽約，三方將圍繞長白山和平雪場、南山雪場等項目展開深入合作。截至2022年1月，融創(chuàng)文旅在運營的室內(nèi)滑雪場總面積已達(dá)42.2萬平方米，運營項目年客流達(dá)249萬人次。

融創(chuàng)曾評價冰雪業(yè)務(wù)板塊是“盈利能力最高的部門之一”。而2021年9月，市場傳聞稱融創(chuàng)考慮分拆冰雪業(yè)務(wù)，最早于2022年赴港上市。

榮盛康旅則先后投資開發(fā)了野三坡滑雪場、龍降坪國際滑雪場。據(jù)榮盛康旅方面透露，今年春節(jié)假期間，神農(nóng)架滑雪場接待人數(shù)預(yù)估1340人，實際完成營業(yè)額35萬元，同比去年翻倍增長；2021年客流量達(dá)到2.2萬人次，營業(yè)收入160萬元。

河北野三坡滑雪場的滑雪者

圖片來源：受訪企業(yè)提供

不僅是頭部房企加緊布局冰雪產(chǎn)業(yè)，部分區(qū)域房企也不例外。

以武漢本土房企奧山控股為例，2013年奧山就在武漢開設(shè)了第一家真冰場。此后，更是確立了全國范圍內(nèi)實施“冰雪+住宅”的雙輪驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略。因此，奧山也被貼上了冰雪特色的標(biāo)簽，成為其多元化布局的穩(wěn)壓器。

據(jù)記者了解，奧山冰雪特色產(chǎn)業(yè)鏈包括冰雪培訓(xùn)、冰雪賽事、冰雪裝備、冰雪制造、冰雪旅游、冰雪演藝等板塊。而承載奧山冰雪特色產(chǎn)業(yè)鏈的，則是其主打的三條主題產(chǎn)品線，分別是冰雪小鎮(zhèn)、冰雪綜合體和冰雪體育MALL。

位于張家口的崇禮，是2022年冬奧會雪上項目的主要陣地，也是多家房企冰雪生意的“逐鹿場”。位于崇禮中心的“崇禮太子城冰雪小鎮(zhèn)”項目，由中赫集團預(yù)計總投資256億元開發(fā)建造，小鎮(zhèn)涵蓋了冬奧頒獎廣場、景觀湖、四季商街、國際會議會展中心、國際度假酒店群、冰雪特色配套區(qū)、生態(tài)居住區(qū)等。

張家口奧林匹克頒獎廣場

圖片來源：受訪企業(yè)提供

有業(yè)內(nèi)人士表示，房企積極入局文旅或冰雪業(yè)務(wù)，并不僅僅是一個純粹的商業(yè)行為。作為一種產(chǎn)業(yè)協(xié)同拿地，室內(nèi)冰雪場也是一項房企去化存量項目的不錯解法，同時還能起到背書和宣傳作用。

“中國‘三億人上冰雪’的倡議為冰雪運動及滑雪度假產(chǎn)業(yè)帶來巨大機遇，有望成為未來消費增長亮點。”第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可表示，更多消費者領(lǐng)略戶外運動與大自然極致魅力，必將促使更多業(yè)主思考如何提升競爭力，從而與國際知名滑雪勝地一較高下。

參與方式呈現(xiàn)多樣化

冰雪產(chǎn)業(yè)主要包含冰雪服務(wù)業(yè)、冰雪場地設(shè)施建設(shè)業(yè)、冰雪用品及相關(guān)產(chǎn)品制造業(yè)三大類，盡管目前布局冰雪產(chǎn)業(yè)的房企眾多，但大多集中在冰雪場地開發(fā)運營、冰雪旅游等地產(chǎn)領(lǐng)域。

克而瑞研究指出，當(dāng)前目的地度假型滑雪場仍是絕大多數(shù)房企布局冰雪賽道的首選。如融創(chuàng)滑雪產(chǎn)業(yè)的核心是經(jīng)營雪場，做滑雪場管理輸出，也會與其他企業(yè)合作擴大版圖。近年來，融創(chuàng)在多個城市布局冰雪業(yè)務(wù)，試圖借著冬奧會的東風(fēng)做大室內(nèi)冰雪項目，典型項目如廣州文旅城的“華南最大室內(nèi)冰雪場”和成都文旅城的“全球最大室內(nèi)冰雪場”。

此外，圍繞雪場，融創(chuàng)還重點布局滑雪學(xué)校和滑雪俱樂部，并研發(fā)新場景產(chǎn)品，如適合寒暑假的青少年營地產(chǎn)品，滿足追求技巧雪友需求的特色培訓(xùn)營，未來還會推出更多競技性賽事產(chǎn)品與會員主題活動產(chǎn)品。

世茂集團出資建設(shè)的長春蓮花山世茂滑雪場則是一個集大眾旅游滑雪、競技比賽為一體的中等規(guī)模體驗式滑雪場，其中該滑雪場中的空中技巧跳臺是冬奧會的專業(yè)化備賽場地。同時，2020年世茂集團還捐資2000萬元參與“華僑冬奧冰雪博物館”援建。

數(shù)據(jù)來源：國家體育總局、智研咨詢整理

不過，克爾瑞同時也表示，除酒店、商業(yè)租金及滑雪場等多元變現(xiàn)渠道外，獲取低價地并銷售住宅是房企盤活資產(chǎn)的主要方式。

以張家口崇禮的密苑云頂樂園為例，在規(guī)劃范圍內(nèi)除了滑雪場，還開發(fā)建設(shè)有對外銷售的商住公寓項目—密苑太子滑雪小鎮(zhèn)，以及住宅項目—云鼎麗苑。

房天下網(wǎng)站顯示，目前密苑太子滑雪小鎮(zhèn)掛牌的戶型面積為44-56平方米的一居室及兩居室。從2018年前后開盤至今，小鎮(zhèn)的銷售均價維持在2.7萬元/平方米左右，總建筑面積約16萬平方米。據(jù)此來算，項目整體可售貨值預(yù)計超過30億元。

來源：房天下網(wǎng)站

而住宅項目云頂麗苑早在2016年首次開盤銷售均價就已超過了3萬元/平方米，目前進(jìn)一步漲至3.4萬元/平方米左右。這些分布在密苑云頂樂園內(nèi)的銷售型物業(yè)幫助樂園開發(fā)商林氏家族回流了大量資金。

此外，吉林萬科松花湖度假區(qū)滑雪場在2016-2017年的房地產(chǎn)開發(fā)收入為1.39億元和2.52億元，在總營收中的比重為55.38%、67.74%，萬科通過“以售養(yǎng)租”的方式來補貼度假區(qū)內(nèi)滑雪場、酒店、商業(yè)街等資產(chǎn)的投資經(jīng)營。

事實上，除了開發(fā)和冰雪有關(guān)的文旅項目，部分企業(yè)還通過參與冬奧會場館及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分得一杯羹，不過這些房企絕大部分都有著“國家隊”背景。

如2018年初，中標(biāo)國家速滑館“冰絲帶”項目的首開聯(lián)合體，與北京市重大項目辦簽訂框架協(xié)議，投資組建“北京國家速滑館經(jīng)營有限責(zé)任公司”。而該公司的《股東協(xié)議》，就是由北京國資公司、首開股份(600376)、北京城建集團、北京住總集團和華體集團5家股東共同簽署。

據(jù)悉，國家速滑館將承擔(dān)冬奧會期間大道速滑項目的比賽和訓(xùn)練，賽后也將打造為北京首家可四季運營的冰上活動中心，既能舉辦滑冰、冰球和冰壺等國際頂級賽事，也可供大眾開展冰上活動。

另外，北京住總集團還承接了延崇高速、北京市冰上項目訓(xùn)練基地綜合館等項目。

講好“冰雪故事”并非易事

盡管冰雪產(chǎn)業(yè)被眾多房企寄予厚望，但講好冰雪故事并非易事。

盡管奧山控股副總裁張金曾提出，在2023年要有50個冰雪項目在全國落地的目標(biāo)，但從公開信息來看，截至2019年5月13日，奧山控股只有1個正在運營的滑冰場，其余3個冰雪場還在開發(fā)建設(shè)中，訓(xùn)練費和入場券是其收入的主要來源。

而其帶來的收入微薄，甚至不及奧山控股總收入的零頭。2016-2018年，奧山冰雪運動及娛樂業(yè)務(wù)的收入分別為225.5萬元、868.4萬元和295.4萬元。而當(dāng)期，奧山控股的收入分別為13.121億元、15.515億元及18.911億元，占比僅為0.17%、0.56%和0.16%。

欲借“住宅+冰雪”戰(zhàn)略敲開港交所大門的奧山控股，最終在經(jīng)歷了兩次遞表、兩次鎩羽而歸后，再無任何進(jìn)一步上市消息。此前，奧山控股相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時也坦言，“兩次IPO未成功有一定外界客觀因素影響，短期內(nèi)我們應(yīng)該不會主動再申請上市。”

受挫的不僅是奧山，還有萬科。

2020年末，設(shè)立尚不足4年的萬科冰雪事業(yè)部被撤銷，冰雪業(yè)務(wù)和團隊并入酒店及度假事業(yè)部。

冰雪事業(yè)部被撤銷的關(guān)鍵原因還是在于不掙錢。2021年上半年，萬科實現(xiàn)營收1671.1億元，在收入構(gòu)成中，除了地產(chǎn)、物業(yè)，包括商業(yè)地產(chǎn)、物流、冰雪度假、海外、長租公寓以及教育在內(nèi)的業(yè)務(wù)被萬科稱之為“其他業(yè)務(wù)”，總營收僅10.1億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，冰雪產(chǎn)業(yè)具有大投入、長周期、長尾效應(yīng)的特點，開發(fā)商如若長期輸血燒錢，單靠門票等業(yè)務(wù)收入，或很難促成長期的盈利與“回本”。對于目前資金鏈相對困難的房企來說，未來能有多少財力去支撐冰雪產(chǎn)業(yè)，值得關(guān)注。

雪場運營成本通常包括人員工資及福利費、燃料費用、原材料費、維修費及其他。據(jù)媒體報道，廣州融創(chuàng)雪世界一年的運營成本為0.4億元，其中超過6成是燃料費。

“滑雪場前期投入額度一般較高，需要引入長線資本，倘若只是信托、AMC等短線資金，則可能為企業(yè)帶來較高的財務(wù)風(fēng)險。”克而瑞稱。

從其他行業(yè)的過往經(jīng)驗來看，消費類重資產(chǎn)項目要想做大，首先要有一套“投融管退”的完整鏈條。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，沒有任何冰雪相關(guān)項目存續(xù)有ABS或其他資本工具。

冰雪項目領(lǐng)域中唯一一次ABS還得追溯至2018年，萬科松花湖信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃成功發(fā)行，總規(guī)模10.59億元，其中優(yōu)先級規(guī)模10.06億元，AAA評級，產(chǎn)品期限8年，加權(quán)發(fā)行利率5.26%。據(jù)悉，該ABS底層資產(chǎn)為滑雪場收入和酒店收入。

不過，該期ABS在2020年4月27日提前終止，隨后進(jìn)行清算。

與此同時，作為小眾且存在一定危險性的冰雪運動，對客群的經(jīng)濟消費水平要求高，目標(biāo)客群也相對有限。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在某網(wǎng)購平臺搜索發(fā)現(xiàn)，一個滑雪板的價格基本在2000元以上，全套裝備（包括雪靴、雪服、雪板、雪鏡、頭盔等）置辦下來，入門級就接近6000元。

再看入門期的教練費用，以成都融創(chuàng)雪世界為例，攜程APP顯示，初級道夜場3小時滑雪（含教學(xué)）價格為258元，其中教學(xué)為1對10雙板教學(xué)1次，時間為1小時；而在其他APP上顯示，一節(jié)滑雪體驗課價格一般在200元左右。

某網(wǎng)購平臺上的滑雪板價格

“從目前整個市場消費來看，冰雪方面的消費越來越多了，在某種程度上來講消費在不斷推動企業(yè)布局冰雪產(chǎn)業(yè)；從供應(yīng)端來講，冰雪產(chǎn)業(yè)供應(yīng)目前還是比較少的，導(dǎo)致房企的積極布局。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，冰雪項目全國化布局比較困難，這跟冰雪產(chǎn)業(yè)所依賴的自然條件、交通區(qū)位等都有很大關(guān)系；其次與產(chǎn)業(yè)本身也有一定關(guān)系，區(qū)別于傳統(tǒng)的旅游消費需求，冰雪產(chǎn)業(yè)消費需要過于單一，還需要培育。

“要講好冰雪故事，我認(rèn)為關(guān)鍵就是要做出品牌影響力。目前冰雪產(chǎn)業(yè)正處于塑品牌的階段，企業(yè)在這個時候應(yīng)該深入去調(diào)研市場消費，激活消費需求，將冰雪產(chǎn)業(yè)與各種旅游消費、各個年齡段消費群體結(jié)合，我認(rèn)為這是很關(guān)鍵的一個內(nèi)容。” 嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)稱。

后奧運時代如何持續(xù)運營

不過需要注意的是，隨著北京冬奧會的舉行，冰雪產(chǎn)業(yè)的發(fā)展或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展機遇。

一份來自中國旅游研究院冰雪旅游專項調(diào)查顯示，被調(diào)查者中，有90.1%的消費者曾經(jīng)以不同形式體驗過冰雪旅游，每年有63.3%的人體驗過1~2次冰雪旅游，有24.8%的人體驗過3~4次，這說明我國正在從冰雪旅游體驗階段進(jìn)入冰雪旅游剛性需求階段。

北京新聞中心主任、北京市人民政府新聞發(fā)言人徐和建此前也表示，舉辦冬奧會對北京經(jīng)濟增長形成了正向效應(yīng)，尤其對冰雪產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生水平提升有顯著的促進(jìn)作用。“在籌辦冬奧會的過程中，冰雪旅游、體育賽事、教育培訓(xùn)等多領(lǐng)域協(xié)同發(fā)展，為社會創(chuàng)造了更多的就業(yè)和發(fā)展機會。”

數(shù)據(jù)來源：國家體育總局、智研咨詢整理

另一方面，一些房企在布局冰雪產(chǎn)業(yè)時考慮得更加長遠(yuǎn)。如崇禮太子城小鎮(zhèn)不僅僅只是可以在冬奧會期間發(fā)揮作用，實際上中赫想要做的更多，“我們想把這里建成國際一流的全時四季度假目的地，搭建新消費場景，助力新經(jīng)濟發(fā)展。”

在建設(shè)之初，中赫便考慮了這里的后續(xù)運營：“為了兼顧后奧運時代的可持續(xù)運營，小鎮(zhèn)從規(guī)劃設(shè)計到運營思路對標(biāo)國際冬奧小鎮(zhèn)和世界級會議會展平臺，已簽約頂級酒店管理集團洲際酒店集團等合作伙伴。”

據(jù)該項目相關(guān)工作人員介紹，“不僅有冰雪，其實夏季的崇禮也是休閑的好去處，這里是天然的氧吧，氣溫適宜，很適合周圍的游客過來。”

與此同時，一些企業(yè)如復(fù)星旅文、融創(chuàng)皆在試水委托管理等輕資產(chǎn)模式。其中，復(fù)星旅文2020年位于全球的65個ClubMed度假村中41家采用租賃模式，10家以管理模式獲取提成，僅14家為重資產(chǎn)自持；融創(chuàng)在營的3家室外雪場也采用了輕資產(chǎn)運營方式。

此外，克而瑞也認(rèn)為，站在冰雪產(chǎn)業(yè)萬億規(guī)模風(fēng)口之上，多數(shù)房企仍很難在冰雪地產(chǎn)中尋求到盈利平衡點。類型選擇上，度假型滑雪場的現(xiàn)金流優(yōu)于學(xué)習(xí)型和體驗型滑雪場。

具體來看，未來少數(shù)房企如國企等可通過承建政府相關(guān)冰雪硬件設(shè)施拓展多樣收入，在冰雪賽道經(jīng)驗豐富的民企可考慮聯(lián)手地方國企搞輕資產(chǎn)運營。盤活資產(chǎn)方面，可選擇以優(yōu)質(zhì)冰雪項目為底層資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品來盤活項目。

記者手記 |房企“玩”冰雪，變"現(xiàn)"成難題

谷愛凌和蘇翊鳴摘金奪銀、中國代表團獲冬奧歷史最佳戰(zhàn)績、全網(wǎng)“一墩難求”……自2月4日開幕以來，北京冬奧會在全國上下掀起了新的熱潮。

而自2015年北京成功獲得冬奧會主辦權(quán)以來，在多重利好因素推動下，冰雪經(jīng)濟迅速在國內(nèi)崛起，逐年攀升的市場規(guī)模，也使得冰雪產(chǎn)業(yè)成為各方競逐的新風(fēng)口。

而在房地產(chǎn)領(lǐng)域里，雖然已有萬科、萬達(dá)、融創(chuàng)等一眾房企先后涌入“冰雪賽道”。不過在萬億風(fēng)口下，即便是蹭上了“冰雪”的熱度，“新老玩家們”想要在“鞏固提升基本盤”的同時分得冰雪產(chǎn)業(yè)的一杯羹也并不容易：冰雪業(yè)務(wù)的季節(jié)性、重資產(chǎn)、回報周期長等均是企業(yè)所要面臨的難題。

究竟怎樣才能讓冰天雪地成為房企的“金山銀山”？這是個值得長期思考的問題，或許只有找到了市場突破口，解決冰雪業(yè)務(wù)所存在的問題，找到盈利模式，才是冰雪經(jīng)濟騰飛的核心砝碼。

冰雪浪潮下，房企還有很長的路要走。

記者|陳利王佳飛

編輯|魏文藝 段煉 杜恒峰

排版|魏文藝王蜀杰

視覺|劉陽

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