“燕郊購房松綁了！首套房僅20%首付，二套房僅30%首付。”4月6日下午，多個(gè)微博房產(chǎn)號及大V在社交平臺發(fā)布燕郊下調(diào)首付比例的消息，引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。

但這條“新政”曇花一現(xiàn)僅僅一天，就被直接叫停。這既在意料之外，又在意料之中。

燕郊的樓市實(shí)際情況如何呢？二手房市場應(yīng)該是最能反應(yīng)樓市供需真相。58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，燕郊二手房的掛牌價(jià)格2017年4月最高點(diǎn)28611元/平方米，而2022年4月二手房掛牌價(jià)僅為17917元/平方米。可以看出，近五年來燕郊樓市不斷降溫。

實(shí)際上，早在燕郊之前就有很多地區(qū)明確發(fā)布實(shí)行降低首付的政策，相比房貸利率，首付比例的下調(diào)更能直接刺激購房者的購房需求。那么，燕郊的樓市需求被“刺激”出來了嗎？

疫情之下 購房者在哪？

工作群里接到首付降低通知的那天，中介小立覺得在這個(gè)行業(yè)苦苦堅(jiān)持四五年的自己終于否極泰來了。

這幾年，小立為了賣房，各種宣傳方式如微信、抖音、微博都試過了，但燕郊樓市利好太少，利空倒是不時(shí)出現(xiàn)，導(dǎo)致小立的各個(gè)社交平臺的賬號處于更新頻率很高，但基本無人問津的狀態(tài)。

盡管朋友圈沒人點(diǎn)，微信沒人理，抖音沒人看。但收到這個(gè)通知后，小立還是習(xí)慣性的發(fā)了一個(gè)小視頻——低首付施行，燕郊解封后，房價(jià)會漲嗎？

出乎意料的是，這則視頻發(fā)出后，引發(fā)了大量閱讀及討論，讓一直以來瀏覽量慘淡的小立受寵若驚，他有預(yù)感，燕郊的下一批購房者可能要出手了，自己的職業(yè)“第二春”也馬上要來了。

但沒想到，幸福來得如此短暫，僅僅享受了一天“流量博主”的待遇后，第二天政策就被喊停，小立感覺一切又回到了原點(diǎn)。

小立認(rèn)為首付降低是最直接的催熱燕郊樓市的辦法，燕郊現(xiàn)在的問題是沒有購房者，這一政策可能會帶來一批購房需求。

當(dāng)下，北京的通勤還沒恢復(fù)，主要的購買力只能靠當(dāng)?shù)氐母纳菩枨螅珜?shí)際上，燕郊很大一部分成交量是靠在北京工作的人撐起來的，疫情之后，北京的購房者過不來，讓本就冷清的市場雪上加霜。巧婦難為無米之炊，沒有購房需求，任你售樓處和中介使出渾身解數(shù)，也難以達(dá)成成交。

在近二十天的封城期間，小立只能通過發(fā)現(xiàn)場視頻、線上VR看房、直播講解來跟客戶以及潛在客戶溝通。

在樓市本就不景氣的燕郊，線上帶看這種方式能促成的成交量可想而知。

“來燕郊買房的人，其實(shí)對當(dāng)?shù)氐男星榉浅Ａ私猓愿静粫つ康慕欢ń鸹蛘呤呛芸鞗Q定買房。這種大宗交易，如果不能實(shí)地看房，促成的概率是很低很低的。”

燕郊樓市政策“潛規(guī)則” ？

實(shí)際上，這并不是燕郊樓市松綁政策第一次被叫停。

自從2017年6月開始，燕郊開始限購，“非本地戶籍居民家庭在當(dāng)?shù)刭彿浚枥U納3年社保或提供納稅證明，首套房首付統(tǒng)一為30%”。

近幾年，受疫情以及政策影響，燕郊房價(jià)一路下行。與之伴隨而來的，是不斷有傳聞?wù)f限購政策已經(jīng)放開，但每次輿論發(fā)酵后，都被相關(guān)部門立即否認(rèn)。

不過，當(dāng)90度地產(chǎn)以購房者身份與售樓處人員溝通時(shí)發(fā)現(xiàn)，在執(zhí)行層面，政策基本已經(jīng)全面放開了。

據(jù)當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問介紹，“燕郊從去年七月開始，二手房都已經(jīng)放開了限購，更何況新房。沒有燕郊的戶口、沒有燕郊的社保都沒有關(guān)系，購房客戶基本都過了網(wǎng)簽。燕郊位置敏感，稍有風(fēng)吹草動，就會引來大量關(guān)注。所以大家都是只做不說，很低調(diào)，你是不可能看到紅頭文件的。”

“本次的兩成首付也是如此，盡管相關(guān)部門已經(jīng)叫停，但目前仍有兩個(gè)項(xiàng)目售樓處可以實(shí)現(xiàn)兩成首付。不過目前二手房還不行，等新聞熱度過了，未來有可能會開口子，留有操作空間。”該置業(yè)顧問如此說。

即使首付比例真的降低，燕郊樓市就會轉(zhuǎn)而上行嗎？

當(dāng)?shù)匾患医?jīng)紀(jì)公司銷售人員分析稱，“燕郊和別的地方不一樣，當(dāng)?shù)胤吭刺啵渲校址吭谑鄯吭催_(dá)28000多套，新房方面，各樓盤為爭奪客戶降價(jià)促銷的也較多，而購房人群短期內(nèi)不會增長太多，再加上目前出手的人群以置換為主，因此，預(yù)計(jì)降低首付比例不會對市場有太大影響。”

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，之前，在環(huán)京樓市成交“腰斬”的過程中，燕郊是個(gè)比較有代表性的城市。同時(shí)，燕郊在環(huán)京市場中具有旗幟的作用，只有燕郊樓市真正出現(xiàn)成交量回暖、市場升溫，環(huán)京樓市才有重啟回暖的契機(jī)和可能性。

不過，在郭毅看來，燕郊樓市目前的問題，不是降首付能解決的，反而可能因?yàn)轭愃茖捤烧叩某雠_，導(dǎo)致一部分購房群體出現(xiàn)更深的觀望，市場反而可能在短暫政策觀望期后出現(xiàn)下行的趨勢。

實(shí)現(xiàn)同城化 還要等多久

實(shí)際上，最近除了燕郊首付比例下調(diào)外，還有兩則關(guān)于北三縣樓市的利好消息。

一個(gè)是香河正在商討檢查站外遷，最快年底動工。

第二個(gè)好消息是，總是“只見樓梯響，不見人下來”的地鐵線路開通也終于正式敲定了時(shí)間。在最近召開的《北京城市副中心2022年投資暨重大工程專題發(fā)布會》上，已經(jīng)明確說明:“要確保平谷地鐵線在2025年底實(shí)現(xiàn)通車”。2025年底平谷地鐵線通車，也就預(yù)示著燕郊在3年半后正式進(jìn)入地鐵時(shí)代。

這給飽受通勤之苦的打工人園園帶來了一絲希望。園園在燕郊跨城上班已經(jīng)將近十年，疫情發(fā)生后，通勤頻頻受到影響，廊坊出現(xiàn)疫情，燕郊要核酸封控，北京出現(xiàn)疫情，燕郊也要核酸封控。這讓本來在今年準(zhǔn)備跳槽的她疲憊不堪，“很多公司已經(jīng)不招京冀通勤人員了，其實(shí)也可以理解，動不動就不能到公司，放哪家公司都受不了。”

園園認(rèn)為，距離近是優(yōu)勢，可現(xiàn)在的確有很多問題，疫情的問題、交通的問題、檢查站的問題。但如果隨著時(shí)間推移，疫情會過去，交通會改善，檢查站會東移，而距離近的優(yōu)勢會發(fā)揮出來，希望燕郊盡快等到那一天。

而對于燕郊樓市，園園認(rèn)為，作為生活在這里十幾年的人，不希望大家提到燕郊只能想到房價(jià)，也不希望燕郊再對房地產(chǎn)戀戀不忘甚至有意親近。這是在自曝其短，這樣的城市已經(jīng)公開告訴大家它們已經(jīng)失去了競爭力，對于當(dāng)下的市場背景，任何的刺激，都可以理解為困獸之斗。

燕郊作為京津冀協(xié)同發(fā)展的橋頭堡，在大的政策背景下，前景利好。但就現(xiàn)狀來看，燕郊想要真的實(shí)現(xiàn)同城化，需要時(shí)間。