圖片來源：視覺中國

深夜11點，喧囂的城市開始安靜下來，街道上行人的身影已不多，路旁的店鋪大多數(shù)也關(guān)門歇業(yè)。但作為房產(chǎn)中介的李鈺和同事們還在門店里忙碌，兩組買家和房東正在簽署買賣合同。

像這樣從早上一直忙到深夜的日子持續(xù)有些時間了。春節(jié)假期過后，上海二手房市場突然活躍起來，凌晨才能結(jié)束工作回家成為常態(tài)，尤其到了周末，看房和簽合同的客戶增加，李鈺常常感覺分身乏術(shù)。

“小陽春來了！”說起最近上海二手房市場，李鈺難掩興奮。要知道，自去年上海樓市調(diào)控加碼以來，二手房市場經(jīng)歷了漫長的冷靜期。現(xiàn)在，李鈺終于等到了行情回暖。

幾天前出爐的成交數(shù)據(jù)佐證了“小陽春”的說法。2月，在受到春節(jié)假期的影響下，上海共計成交12578套二手房，其中有9109套是在2月15日之后成交。盡管今年市場的表現(xiàn)比不上成交高峰時期，但縱觀近五年2月成交記錄，今年12578套的成績僅次于去年。

老破小掛牌1天就成交了

“現(xiàn)在有兩種房源最搶手，一是總價低的老破小，很受年輕小情侶的喜歡，還有就是100多平方米的次新三房，是置換客的首選。”李鈺告訴時代財經(jīng)，在她負(fù)責(zé)的徐匯田林板塊，300-400萬元的老破小是成交主力。

就在2月末，李鈺為一對外地戶籍小夫妻推薦了一套新掛牌的老破小，面積約42平方米，房東叫價400萬元。這對小夫妻去年就有了買房計劃，但觀察幾個月之后發(fā)現(xiàn)，他們的預(yù)算要在中環(huán)內(nèi)買房，基本只有老破小可以選擇。因此，到了今年，他們不愿繼續(xù)拖延下去，希望盡快解決買房的事情。

李鈺推薦的這套房子對準(zhǔn)了小夫妻的胃口。雖然房子面積不大，但房東在2019年對房子進(jìn)行了重新裝修，格局和裝潢都符合當(dāng)下年輕人的審美和偏好。事實如李鈺的預(yù)期一樣，小夫妻看過之后十分心動，即便房東的掛牌價比市場價高出約10萬，小夫妻也沒有過多猶豫，僅用了半天時間就選定了這套房子。

“裝修狀況好的房源一般都會比較受歡迎，沒有硬傷的情況下，買家略微按照自己的喜好添置部分軟裝就可以入住，省去幾個月裝修時間和一大筆裝修費用。這套房子剛掛出來就收到很多咨詢的信息，當(dāng)天至少有5組客戶看過這套房子，兩組客戶看中。”

房源搶手意味著溢價空間被壓縮，房東在聽到兩組客戶同時看中房子后擺出強硬的態(tài)度：價格不能讓。買賣雙方博弈總有退讓的一方，這場較量中，略顯被動的小夫妻做了妥協(xié)。那天晚上，小夫妻與房東簽下居間協(xié)議，敲定了這筆交易。

李鈺之所以對這單交易記憶深刻是因為，去年年中，房東曾經(jīng)將這套房源掛牌，報價同樣是410萬元。但是，去年買家和賣家都抱有濃厚的觀望情緒，房東對價格不松口，買家又很難接受以原價接手，交易很難在短時間內(nèi)達(dá)成。

掛牌四個月后，這位房東撤下房源，待市場有了轉(zhuǎn)機再考慮出售。今年春節(jié)后，房東找到李鈺，表示可以將房源重新上架試探一下市場行情，沒想到，重新上架的第一天就成功賣出去了。

“近期非主流戶型的成交會少一些，比如兩房的成交量、成交價都和去年差不多。搶手的房源成交增長比較明顯，消化周期都不會太長，大多數(shù)都能在一周之內(nèi)成交。議價空間就要看房東的態(tài)度，普遍在10%左右。”李鈺認(rèn)為，不管這輪行情能夠持續(xù)多久，但久違的“小陽春”必然會為二手房市場增加很多信心。

高首付“土豪”扎堆出動

去年“三價就低”政策迅速澆滅上海二手房市場高漲的火焰。所謂“三價”，指網(wǎng)簽價格、銀行評估價格、以及交易中心稅務(wù)核定價格。“三價就低”則是指買家購房的貸款參考價以三者中最低值作為參照標(biāo)準(zhǔn)。

李鈺告訴時代財經(jīng)，通常銀行評估價格是“三價”中的最低值。“以成交價300萬元的房子為例。以前首付最低3.5成，貸款6.5成，即195萬元。現(xiàn)在‘三價就低’，評估價或許只有260萬元，銀行按照這個評估價審批貸款，最多可以批出169萬元的貸款。”

換言之，買家需要支付更多的首付來確保交易順利進(jìn)行。時代財經(jīng)從多位中介處了解到，目前6-7成首付是上海二手房交易時的常態(tài)，少數(shù)房源最低可以做到5成首付。如此環(huán)境下，二手房成交提速說明高首付“土豪”正扎堆入市。

3月初在上海內(nèi)環(huán)買下一套小戶型的吳妮就是一位全款買家。2018年，吳妮考慮用手頭的存款購買一套老破小，以此作為投資。經(jīng)過研究后，她發(fā)現(xiàn)內(nèi)環(huán)內(nèi)的老破小出租價格高，一套新裝修的一室戶，可以租到5000元，每個月的還款壓力較小。

于是，她以220萬的價格購入了一套約38平方米的一室戶，又花了10萬重新裝修后進(jìn)行出租。3年多過去，這套房子的租金從5000元一路漲到約6500元，小區(qū)內(nèi)同戶型的房源掛牌價格也全部超過350萬元。投資成功的經(jīng)驗讓她萌生購買第二套房子的想法，年初與丈夫討論后，她開始付諸行動。

這一次，吳妮和丈夫選擇全款買房。浦西、內(nèi)環(huán)、小戶型、總價不超過330萬元，按照幾個標(biāo)準(zhǔn)，吳妮跑了很多板塊，最終在兩套房之間猶豫。這兩套房子均為老破小，分別位于中山公園和新華路板塊，交通、生活配套都非常成熟，權(quán)衡之下，吳妮選擇了翻新后租金更高的中山公園板塊，成交價310萬元。

“我們的買房過程很快，前期花了一周的時間了解不同區(qū)域的市場情況，實際看房只有5天。成交的房子是在看房后第二天簽的合同，期間和房東講價花了一天時間，我們希望降10萬，房東起初只肯讓5萬，我們付款方式好，中介游說了很久，房東最后松口讓了8萬。”

吳妮說，這是她人生第一次嘗試全款買房。在網(wǎng)上咨詢買房的第一天，中介就向她詳細(xì)解釋了現(xiàn)在的購房政策，吳妮是購買第二套房，本來首付的最低比例是7成，“三價就低”政策下，首付比例至少要超過8成，銀行評估價不理想的房子，首付則需要接近9成。

分析過后，吳妮和丈夫索性決定全款買房。“如果沒有‘三價就低’的政策，我肯定會貸款買房，不會做所謂的全款‘土豪’。還好去年我們賣掉了郊區(qū)的動遷房，手頭資金可以支撐我們?nèi)钯I房，而且買的房子本身總價也比較低，否則這次投資可能被迫中止。”