證券時報兩會報道組

今年兩會政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，放在了切實保障和改善民生的部分，與中央經(jīng)濟工作會議中的表述基本一致，再次強調(diào)了“堅持房住不炒”、“支持合理住房需求”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”、“因城施策”等調(diào)控關(guān)鍵詞，同時，“堅持租購并舉”、“加快發(fā)展長租房市場”、“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”等表述也再次提及，這些內(nèi)容在近期住建部的重要會議中也均有體現(xiàn)。

值得注意的是，從今年兩會代表、委員在房地產(chǎn)領(lǐng)域的提案、建議內(nèi)容來看，住房租賃市場受到較多關(guān)注。近期中央多部門提出，要支持住房租賃市場健康發(fā)展，滿足新市民安居需求，大力增加保障性租賃住房供給，落實金融政策支持。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推動住房模式由“購”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變，要大力發(fā)展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。保障性租賃住房有利于解決新市民的住房問題，在中央和地方的高度重視下，保障性租賃住房的相關(guān)配套政策將持續(xù)完善，特別是在更多土地、金融等支持政策帶動下，住房租賃市場有望迎來較大發(fā)展。

代表委員建言住房租賃市場

近年來，我國住房租賃市場發(fā)展取得了一定的成績，但仍存在一些問題。

“當(dāng)前來看，住房租賃市場仍然存在不少問題，沒有充分發(fā)揮其應(yīng)有作用。”全國人大代表、建設(shè)銀行(601939)湖南省分行行長文愛華說，問題包括空置現(xiàn)象嚴(yán)重，居住體驗差、租購?fù)瑱?quán)落實情況不一，管理較為混亂，專業(yè)化長租機構(gòu)面臨不少發(fā)展難題等。

文愛華建議，加強租賃行業(yè)監(jiān)管，大力推進(jìn)租賃賦權(quán)，支持鼓勵機構(gòu)化長租房，加大金融支持力度。金融支持方面，打造住房租賃價格指數(shù)，合理引導(dǎo)租金價格走勢；加大信貸支持力度；加快住房租賃保險的發(fā)展；積極探索“以房養(yǎng)老”新模式；進(jìn)一步推進(jìn)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

在中央“租購并舉”的頂層設(shè)計和“房住不炒”總基調(diào)下，“租購?fù)瑱?quán)”政策已經(jīng)具備重要的落地推廣前提條件。全國人大代表、58同城CEO姚勁波指出，但從住房市場的租購協(xié)同發(fā)展來看，由于長期存在“重售輕租”、“租購不同權(quán)”的傾向，我國住房市場呈現(xiàn)典型“租購分隔”的“雙重市場結(jié)構(gòu)”特征。主要表現(xiàn)方面，一是實踐中租賃雙方權(quán)利義務(wù)不平等。出租方會經(jīng)常出現(xiàn)隨意提價、虛假租賃、克扣押金、暴力恐嚇強令搬離或者以其他理由直接驅(qū)趕租客的現(xiàn)象；二是租賃住房的弱勢群體享受基本公共服務(wù)還存在諸多政策門檻。考慮到“新市民”、“夾心層”群體，應(yīng)當(dāng)有側(cè)重地制定租賃住房差別化分配政策。

為進(jìn)一步推動“租購?fù)瑱?quán)”政策的落實，姚勁波建議：一是住房租金年度漲幅不超過5%。穩(wěn)定租房價格，是我國促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要抓手。目前大城市的新市民70%以租房為主，房屋租金占到收入的30%～50%，把年度租金漲幅控制在5%以內(nèi)，讓新市民和年輕人更安心，提升幸福感。二是穩(wěn)步推動租購?fù)瑱?quán)。確保購房者和租房者享受同等的權(quán)利，逐漸推進(jìn)租賃的基本公共服務(wù)均等化，保證租房的弱勢群體在合同范圍內(nèi)合理使用和占有住房的權(quán)利，以及其他相關(guān)服務(wù)和權(quán)益，特別是承租人在享受教育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)等方面的權(quán)益。三是建立租務(wù)法庭，加強司法保障。

“租購?fù)瑱?quán)最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，引導(dǎo)健康的置業(yè)觀，讓租房也能成為一種體面的、積極的生活方式，讓租購?fù)瑱?quán)政策真正走進(jìn)人民群眾的日常生活中。”姚勁波說。

“當(dāng)前人口流入量大、新市民和新青年人數(shù)多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛，針對這部分城市應(yīng)加大租賃住房建設(shè)。”全國政協(xié)委員莫天全建議，推動住房模式由“購”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變，要大力發(fā)展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。保障性租賃住房有利于解決新市民的住房問題，公租房保障低收入群體的住房需求。同時，要推動租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。

全國政協(xié)委員、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長任勇還提出，住房租賃市場的發(fā)展尚處于試點探索過程中，住房租賃企業(yè)和房屋租賃居間稅費還相對較重，為了促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，建議加大企業(yè)稅費優(yōu)惠力度，減免住房租賃企業(yè)和房屋租賃居間稅費。

政策助力住房租賃發(fā)展

今年以來，中央各部門不斷加大對住房租賃市場發(fā)展的支持力度。

2月24日，住建部在國新辦新聞發(fā)布會上表示，今年要大力增加保障性租賃住房供給，全年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，住建部還表示，關(guān)鍵要抓好6個落實：一是落實好土地的支持政策；二是落實審批流程的再造和簡化；三是落實中央補助；四是落實稅費優(yōu)惠政策；五是落實水電氣價格政策；六是落實金融政策支持。

金融政策支持方面，2月8日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文，明確保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。2月25日，銀保監(jiān)會、住建部發(fā)文，要求銀行和保險機構(gòu)充分發(fā)揮優(yōu)勢，加大保障性租賃住房金融支持力度；支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。3月1日，央行召開2022年金融市場工作電視會議，提出加大住房租賃金融支持。3月4日，銀保監(jiān)會、央行發(fā)文加強對新市民的金融服務(wù)，其中提出，支持鼓勵銀行保險機構(gòu)優(yōu)化住房金融服務(wù)，助力增加保障性住房供給，支持住房租賃市場健康發(fā)展，滿足新市民安居需求。

中指研究院認(rèn)為，今年兩會政府工作報告再次提及“加快發(fā)展保障性租賃住房”“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，充分體現(xiàn)了國家對于保障性租賃住房的重視程度。近年來，中央多次在重要會議或文件中提及保障性租賃住房，發(fā)展保障性租賃住房已成為住房制度建設(shè)的一項重要內(nèi)容。隨著中央配套政策的不斷落實，地方政府亦在紛紛跟進(jìn)，截至3月4日，已有逾50個省市出臺了保障性租賃住房的相關(guān)實施意見。在中央和地方的高度重視下，保障性租賃住房的相關(guān)配套政策持續(xù)完善，特別是金融支持政策的出臺，有利于帶動市場化主體的參與積極性，有利于增加租賃住房供給量。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，今年兩會再次強調(diào)“租購并舉”戰(zhàn)略，同時明確“加快發(fā)展長租房市場”、“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。一方面，租賃領(lǐng)域?qū)⒁孕枨鬄閷?dǎo)向，持續(xù)優(yōu)化租賃房源供給側(cè)。繼2018年兩會后，今年兩會再次強調(diào)租購并舉的戰(zhàn)略，意味著今年租賃領(lǐng)域?qū)恰氨Ｕ?市場”兩條線并行發(fā)展，共同解決大城市不同類型人群的租房問題，租賃房源供給側(cè)持續(xù)得到優(yōu)化。另一方面，長租房市場將得到快速發(fā)展，支持政策加快出臺。去年兩會提出“規(guī)范發(fā)展長租房市場”，隨著去年中央、地方針對租賃領(lǐng)域監(jiān)管政策的出臺，租賃市場規(guī)范化發(fā)展環(huán)境基本形成，今年將更多地出臺土地、金融等支持租賃市場化發(fā)展的政策，通過發(fā)揮市場主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求。

建設(shè)銀行董事長田國立也表示，今后房價再怎么降也很難真正解決工薪階層住房問題，特別是滿足普通老百姓(603883)、沒有積蓄的、進(jìn)城務(wù)工、新市民這些階層的住房需求，未來需要靠租賃住房來解決。“房地產(chǎn)不是一個特別理想的資產(chǎn)買賣，中國隨著房地產(chǎn)市場成熟化，住房依靠租賃的時代肯定會很快到來。”他說。