多地重現(xiàn)兩成首付

購(gòu)房者的“終極利好”來了？

房貸政策無疑是判斷樓市調(diào)控松緊與否最重要的指標(biāo)，房貸政策寬，調(diào)控政策松；房貸政策嚴(yán)，調(diào)控政策緊。只要房貸政策不調(diào)整，其他方面的政策調(diào)整，很難讓調(diào)控政策出現(xiàn)明顯變化。而一旦房貸政策調(diào)整了，也就向市場(chǎng)傳遞樓市調(diào)控政策變化的信號(hào)了。

繼山東菏澤等地宣布最低首付比例可執(zhí)行20%后，2月21日，澎湃新聞從河南駐馬店當(dāng)?shù)刂薪樘帿@悉，駐馬店部分一手樓盤首付比例也已下調(diào)至20%。很顯然，這是典型的房貸政策調(diào)整信號(hào)，且直指剛需。而據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至目前，全國(guó)至少已有8個(gè)城市出現(xiàn)了首付比例下調(diào)的情況，其中包括公積金首付比例下調(diào)的三個(gè)城市，即北海、自貢、南寧，以及商業(yè)貸款下調(diào)首付比例的五個(gè)城市，即菏澤、駐馬店、重慶、贛州、佛山。

而從調(diào)整房貸政策的城市來看。有新一線城市重慶，也有二線城市佛山、南寧，但主要還是三、四線城市。也就是說，三、四線城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴更強(qiáng)，面臨的壓力也更大。市場(chǎng)低迷，已經(jīng)給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來了比較大的影響，也讓投資者對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展前景的信心產(chǎn)生了一定動(dòng)搖。因此，迫切需要通過房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇來提振發(fā)展信心。

關(guān)鍵是，按照“房住不炒”定位，樓市調(diào)控政策是不可能突然松綁的，也是不具備松綁條件的。一旦松綁，就會(huì)前功盡棄。顯然，這是不符合樓市調(diào)控目標(biāo)的，也是不會(huì)讓樓市調(diào)控再次出現(xiàn)“翻燒餅”現(xiàn)象的。因此，在樓市調(diào)控問題上，仍然需要按照因城施策、分類調(diào)控的原則進(jìn)行，各地可以依據(jù)自身實(shí)際，對(duì)政策做出適度調(diào)整。

這也意味著，雖然部分城市對(duì)房貸政策做了一些調(diào)整，下調(diào)居民首付比例，有的城市調(diào)整幅度還比較大，但是，并不是樓市調(diào)控的轉(zhuǎn)向，而是不同城市的不同選擇，即便調(diào)整房貸政策的城市數(shù)量增加，也不會(huì)帶來整個(gè)樓市調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，而會(huì)更加積極、穩(wěn)妥地把握好政策節(jié)奏，掌握好政策的調(diào)整力度。因?yàn)椋瑹o論是地方政府還是銀行都非常清楚，如果因?yàn)檎{(diào)控政策調(diào)整導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度進(jìn)入上漲通道，且上漲幅度較大，調(diào)控政策一定會(huì)更加嚴(yán)厲，到時(shí)候，受傷的還是自己。

值得注意的是，除部分城市下調(diào)首付比例外，工商銀行(601398)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、中國(guó)銀行(601988)、建設(shè)銀行(601939)、交通銀行(601328)、郵儲(chǔ)銀行六大銀行還集體下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。這可是比下調(diào)首付比例還要直接、還要具有影響力的房貸政策調(diào)整，因?yàn)椋抡{(diào)首付比例，只是讓購(gòu)房者減輕購(gòu)房時(shí)的資金籌措壓力，與購(gòu)房的總支出沒有太大關(guān)系。甚至貸款比重提高，利息支出還要增加。而下調(diào)房貸利率，則是給購(gòu)房者最實(shí)惠的利益讓渡。

那么，六大行對(duì)廣州地區(qū)的房貸政策調(diào)整，會(huì)不會(huì)擴(kuò)散到其他城市呢，值得關(guān)注。因?yàn)椋笮袑?duì)廣州地區(qū)的房貸政策進(jìn)行調(diào)整，不排除與廣東地區(qū)出現(xiàn)的頭部房企風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，是想通過這樣的方式，幫助房企解困脫險(xiǎn)。如果擴(kuò)大到其他城市，就有可能是房貸政策的進(jìn)一步調(diào)整與松綁。對(duì)購(gòu)房者來說，有可能構(gòu)成比較強(qiáng)的利好。

令人擔(dān)心的是，這些對(duì)購(gòu)房者的利好，能不能轉(zhuǎn)化成“終極利好”，真正讓購(gòu)房者從中得到實(shí)惠，關(guān)鍵看地方政府、銀行、開發(fā)商對(duì)待樓市調(diào)控的態(tài)度。如果因?yàn)榉抠J政策調(diào)整，地方政府又打起土地出讓收入的念頭，開發(fā)商又想死扛房?jī)r(jià)，銀行也想繼續(xù)給開發(fā)商增加貸款，那么，房?jī)r(jià)就會(huì)反彈，調(diào)控又得加碼，到時(shí)候，地方政府也好，銀行也罷，開發(fā)商也行，又要面臨風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

也正因?yàn)槿绱耍杏洸灰逊抠J政策調(diào)整當(dāng)作房?jī)r(jià)上漲的跳板，也不要認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來新的拐點(diǎn)。到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)過拐點(diǎn)，而只是因?yàn)殚_發(fā)商陷入資金鏈困境，出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。從房?jī)r(jià)的角度來看。整體還是上漲的，只是上漲的幅度變小了。真正出現(xiàn)拐點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)是房?jī)r(jià)整體下跌，顯然，這種狀況尚沒有出現(xiàn)過，也就不存在拐點(diǎn)的問題。也不希望有什么拐點(diǎn)，能夠穩(wěn)定、有序、健康發(fā)展就行，能夠把“房住不炒”定位落實(shí)到位就行，能夠從根本上解決廣大居民的住房問題就行。

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