買房有一種痛叫做，隔壁小區的房子又漲了，我的小區卻沒有。

買房也有一種糾結叫做，相同的地段，差不多的價格，哪樣的小區才更好？

其實，買房選小區，不是選擇題，而是一道思考題，要結合多種因素來考量。

畢竟小區一旦選錯，住著不舒服不說，還影響未來轉手，到時無論是再好的學區還是交通配套，對比周邊的其他小區，都只能降價出手。

作為一個每年調研幾百上千個樓盤的房地產“老炮”，真誠建議你在選擇小區時關注這樣幾個方面：

小區大小、小區得房率、小區物業。

先順手關注一波大胡子說房，接下來我們慢慢說。

進入售樓部，別著急問價格，先問問小區大小。

相比戶型朝向這些更細節的方面，小區大小這個至關重要的因素往往會被人忽略。

那么，到底多大的小區規模最好？

因為小區的樓房的高度和密度不一樣，所以很難用具體的面積范圍來評判小區規模。

這里我用棟數給大家做個參考，棟數在5-15棟之間的小區，配套比較完善，住著也比較舒適。

而規模太大和太小的小區都別買。

為什么？

因為無論是大型小區還是超小型小區，都有硬傷，而5-15棟中等型小區能避開這兩者的劣勢。

先來看前面兩種社區的缺點：

1.對于規模超大的小區來說人員嘈雜、管理混亂、二手房轉售困難；

在中國有一些比較出名的超大社區，比如：貴陽花果園、中天未來方舟、廣州祈福新村、碧桂園鳳凰城、北京天通苑、上?？党恰㈤L沙湘江世紀城等。

就拿北京天通苑來看，645棟樓，小區內2座地鐵站，40多個公交站，常住人口超40萬人。

最高時甚至居住超過70萬人，人口規模已經超過一個中等城市。

中國有句古話：“林子大了，什么鳥都有。”

如此高的人口密度，每天形形色色的人來來往往，你可能永遠都猜不到你的樓上樓下住著什么樣的人。

當你半夜回到家準備入睡，你隔壁的麻將館、按摩會所可能正嗨。

這樣的小區住著能舒服嗎？

住著不舒服就算了，安全性可能都會有影響，例如廣州的祈福新村就出現過下面這樣的事情。

另外，對于這些超大社區來說，后期二手房的轉手才是最大的難題。

超大社區通常都是分期開發，有些甚至能連續開發10年以上。

對于早期買了的業主來說，后期想轉手賣出，不僅要和同小區的二手房競爭，還要和后期開發的新房子競爭。

就拿我老家縣城（南京都市圈內）的碧桂園鳳凰城來說，上百棟樓，項目2010年開始預售，到現在還沒賣完。

剛開盤時就賣出4000元/㎡，成了當時的縣城房價天花板，如今十來年過去了，房價卻沒有多少漲幅。

去年底甚至出現了一批總價25萬的山水洋房。

而二手房業主心態早已經崩了，目前掛牌單價僅在2500元/㎡，總價17.8萬就能成交。

所以，買房選小區，同樣的地段，有得選就避開超大型小區。

同樣，也要避開超小型小區，尤其是單體樓。

2.對于小型社區或者單體樓來說，景觀綠化空間不足，沒有像樣社區，配套跟不上，私密性也比較差。

買個房子，如果連老人小孩活動和玩耍的空間都沒有，那大概率是不值得的。

超小型小區這樣的劣勢，在二手房市場，會暴露無遺。

以廣州珠江新城西區的遠洋明珠大廈、和新大廈為例，兩者均只有兩棟樓，目前二手掛牌均價在8.5萬/㎡左右，而旁邊的保利香檳花園，均價已經達到13.9萬/㎡。

并且，由于珠江新城西區周邊寫字樓價格較貴，不少公司愿意租更便宜的遠洋明珠大廈等用來辦公，以至于這些小區逐漸演變為以辦公為主的住宅樓，導致未來轉手會更加困難。

另外，對于規模很小的小區來說，最大的缺陷就是配套不足。

最常見的情況就是上樓是家，下樓是路，樓下幾乎沒有景觀綠化，更沒有綠道園林。

家里的老人和小孩想找個地方溜達玩耍，要么就是沿著路邊散散步，要么就是家里的客廳和臥室，什么健身器材和社區活動中心，幾乎很少會在小社區配備。

有些單體樓甚至直接矗立在主干道兩邊，推窗車水馬龍，關窗飲食起居，吵鬧不說，相比圍合式小區，隱私性還差了很多。

所以，同等地段選小區，避開超大和超小規模的，選擇5-15棟中等規模的小區，至少可以避開以上所講的這些問題。

當然，不同的城市的小區規模差異也比較明顯，如果你恰好也在為買房如何選擇小區而苦惱，或者不清楚自己小區大小是否合適，可以掃碼添加我們的房產顧問，進行免費咨詢。

選擇小區的第二個關鍵指標：得房率。

所謂的得房率，指的是實際使用面積除以建筑面積。

說得房率大家不好理解，說公攤大家就好理解了。

公攤越小，得房率就越高。

小區得房率更高，意味著你可以用相同的價格買到室內面積更大的房子。

房價這么高，誰不希望每一分錢都花在自己真正能住到的地方。

但是，必須要多提醒一句，得房率并不是越高越好！

一般情況下，得房率在70%到90%之間，超過這個得房率，要么是開發商“偷面積”，要么住起來就真的不舒適了。

一旦得房率太高，超過合理的范圍，就意味著你小區的電梯、樓梯、走廊甚至入戶大廳等基本配套面積都會“縮水”。

電梯間太小，只能容納幾個人，高峰期動不動就滿員。

而樓梯過道往往也會被設計得非常狹窄，萬一遇到突發狀況擁擠不說，還非常危險。

說好的寬敞明亮的入戶走廊，最后很可能就變成單開低矮的單元門。

那么到底得房率多少算好？

目前市面上的得房率也都控制在70-80%左右，超過80%就算優良的戶型了。

但這里提醒一句，每個城市都不一樣，如果你想知道你心儀的房子得房率在所在城市的水平，我建議你多看幾個新房，大概率就能做到心理有數。

我這里給到大家一個普適性的標準：

樓層大于11層的高層板樓住宅（78%-85%）

樓層大于7層小于11層的小高層板樓住宅（82%-88%）

樓層小于6層的多層住宅（85%-90%）

自從全國打擊開發商設計戶型偷面積以來，市面上100%得房率甚至更高的產品已經很少了。

就算有，單價也高，如果你確實想要高得房率的，可以看看次新房。

總結一下吧，如果兩個小區地段一致，價格相仿，就選擇得房率高的那個，實在不知道如何判斷，最簡單的：

同戶型，房間越多越好。

選擇小區的第三個重要指標：小區物業水平。

先給大家分享一個我的親身經歷：

2021年春節期間，石家莊疫情爆發，全市居家隔離。

而我被困小區內，差點斷糧。

因為我們小區的物業只管封鎖，不管保障。

門衛老大爺把小區大門一鎖，端個凳子坐在門口，余下時間曬太陽看報。

小區內唯一的超市內，物資被瞬間搶購一空。

眼瞅著家里的剩菜越來越少，我靠著一顆白菜和兩顆雞蛋捱了兩天。

而住在隔壁小區的同事每天都能收到他們物業送到家門口的新鮮食材。

沒有對比就沒有傷害！

最后實在沒有辦法，我跑到自家小區的物業管理處一看：好家伙！物業的兩個大媽正開著暖氣嗑瓜子聊天呢，全然不顧業主死活！

疫情之下，一墻之隔，小區物業層次不同，小區業主的體驗完全不同。

而我也用親身經歷告訴你：買房選小區，一定要關注所在小區的物業品質。

并且記住這樣一個選擇標準：

同等地段同等小區規模和類似戶型設計之下，選擇物業費更高的小區。

能選擇品牌大物業，例如萬科、中海、保利、龍湖、綠城等，就不要選擇小物業。

為什么？

因為好的物業公司不僅能在安全管理、綠化園藝、蚊蟲消殺、業主活動方面做得出彩，還能保障你房子未來的升值潛力。

大胡子李老師的高階班上有位學員，所在的小區就是中海物業，前年安排了小區外墻重新粉刷翻新，當年房價就漲了1萬/㎡，漲幅遠遠超過周邊的二手房。

不僅如此，優秀的物業在關鍵時刻，應急處理和服務保障也能讓業主更加安心，特別是在疫情防控期間。

所以，在選擇小區時，不要太在乎那每個月多出的幾百塊錢物業費，長期來看，物業管理費越貴的小區，越值得買(300785)。

好了，講了這么多，無非就是希望廣大粉絲朋友們，在面對“買房如何選擇小區”這樣一個大難題時能夠不再糾結。

記住這三個標準：小區大小、小區得房率、小區物業水準。

參照以上方法，選擇對的小區，等到舒舒服服入住、等到房價漲起來，你就偷偷樂吧！

又是一篇干貨滿滿的文章，如果還沒理解透，記得點贊收藏慢慢看。

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