對(duì)于地產(chǎn)人而言，2021年如同一場(chǎng)噩夢(mèng)：市場(chǎng)逐漸冷了，房子不好賣了，年終獎(jiǎng)?lì)I(lǐng)不到了……那么，2022年將會(huì)怎樣呢？

多數(shù)調(diào)研報(bào)告的判斷都有著相同指向：2022年“房住不炒”的主旋律不變，各地密集調(diào)控的趨勢(shì)不變，流動(dòng)性緊縮的現(xiàn)狀不變……這些外力哪個(gè)都無(wú)法撼動(dòng)，剩下的“軟柿子”只有房企自己。

也許多年以后，會(huì)有一些房企，凡爾賽地調(diào)侃“真不希望再經(jīng)歷一次2022”；會(huì)有一些房企，遺憾地宣告“那曾經(jīng)是我最后的青春”……這些房企有哪些呢？

一點(diǎn)·地產(chǎn)組透過(guò)五家企業(yè)或哭、或笑、或隨著大勢(shì)左右隨波逐流的命運(yùn)走向，展望即將到來(lái)的2022年。

萬(wàn)科A：甜蜜的煩惱

健康指數(shù)：★★★★☆

風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★☆☆☆☆

潛力指數(shù)：★★★☆☆

同類企業(yè)：碧桂園、龍湖集團(tuán)等

若問(wèn)地產(chǎn)圈子里最讓人羨慕的房企，非萬(wàn)科（000002.SZ）莫屬。

整個(gè)2021年，萬(wàn)科6277.8億元的合同銷售金額與3807.8萬(wàn)平方米的面積，分別下降10.85%與18.42%，可是行業(yè)地位仍然穩(wěn)定在前四之列；2021年上半年，“三條紅線”還是能全部過(guò)關(guān)（剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率69.8%，凈負(fù)債率20.2%，現(xiàn)金短債比2.32）。這讓萬(wàn)科的日子過(guò)得云淡風(fēng)輕，逍遙自在。

不過(guò)享受生活從來(lái)不是萬(wàn)科的愛(ài)好。想想在2018年，行業(yè)上行時(shí)高喊著“活下去”，總要找些事做才好。當(dāng)然，口袋不缺錢(qián)，做什么都有底氣。

目前，地產(chǎn)行業(yè)仍處于震蕩期，眾多房企開(kāi)始安排促銷活動(dòng)。眾多曾經(jīng)的“地王”，奇貨可居的財(cái)寶，現(xiàn)在不過(guò)是貨架上的商品，唯一的區(qū)別只是折扣力度。萬(wàn)科是市場(chǎng)中為數(shù)不多持幣待購(gòu)的民企。

口袋有錢(qián)，不過(guò)要不要開(kāi)啟“買買買”模式，這是個(gè)問(wèn)題。按照中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年1-10月，萬(wàn)科拿地金額達(dá)到1304億元，位居行業(yè)榜首，累計(jì)拿地1478萬(wàn)平方米。搶了“兩集中”供地期間的高價(jià)地，本來(lái)需要時(shí)間消化；如今眾多高質(zhì)低價(jià)資源入市，這熱鬧還要不要繼續(xù)湊？

如果狠下心來(lái)，不去增加地產(chǎn)的負(fù)擔(dān)，物業(yè)板塊要不要關(guān)注一下？要知道碧桂園（02007.HK）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209.HK）、金科股份(000656)（000656.HK）這些老對(duì)手，都在大手筆收購(gòu)物管資產(chǎn)；旗下物業(yè)板塊萬(wàn)物云最大的動(dòng)作是與陽(yáng)光智博置換股權(quán)，交易還要追述到2021年8月。

手里有了錢(qián)，好東西就在身邊，碰到行業(yè)大調(diào)整送來(lái)紅利的機(jī)會(huì)，確實(shí)應(yīng)該好好珍惜；可是從來(lái)貪婪是魔鬼，海航、萬(wàn)達(dá)、中國(guó)恒大（03333.HK）……這里有太多的前車之鑒。

某種程度上，行業(yè)中的龍頭企業(yè)，以及沒(méi)有債務(wù)壓力的央企與國(guó)企，都會(huì)遇到相同的情況。相信錢(qián)肯定要花出去，只是何時(shí)動(dòng)手、買什么、花多少，這些問(wèn)題必須想清楚。

當(dāng)然，這是田蜜的煩惱，誰(shuí)不想有這煩惱呢？

濱江集團(tuán)：利潤(rùn)低到1%也能發(fā)獎(jiǎng)

健康指數(shù)：★★★★☆

風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★☆☆

潛力指數(shù)：★☆☆☆☆

同類企業(yè)：彰泰地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)

回顧這一年，有些反差總讓人覺(jué)得可笑：那些口中說(shuō)著“沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)”、“債務(wù)結(jié)清”、“不會(huì)欠錢(qián)”，喜歡報(bào)平安的房企，到頭來(lái)總是被打臉，比如新力控股集團(tuán)（02103.HK）、佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）、世茂集團(tuán)（0813.HK）；也有些帶著哭腔兒，無(wú)奈賺不到錢(qián)的房企，到了年底關(guān)鍵時(shí)刻總是出圈兒，比如濱江（002244.SZ）。

“濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)、融資成本低、品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。”誰(shuí)都知道，土地高溢價(jià)率會(huì)擠壓房企的利潤(rùn)空間，可是只有濱江在線上說(shuō)明會(huì)上叫了苦。畢竟為了增加土儲(chǔ)，濱江確實(shí)沒(méi)少花錢(qián)。

結(jié)果到了年末，流動(dòng)性穩(wěn)定、業(yè)績(jī)上乘的房企中，濱江位列其中。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，濱江合約銷售額1691億元，同比增長(zhǎng)24%，目標(biāo)完成率達(dá)113%，與綠城中國(guó)（03900.HK）同居行業(yè)首位。

年底喝著成立三十周年的喜慶，員工還收獲7天帶薪年假、發(fā)放3-5萬(wàn)元/人消費(fèi)券的安排。一個(gè)不小心，在其他房企啟動(dòng)規(guī)模裁員的時(shí)候，濱江成了“別人家的房企”。

反思濱江的故事，真的要感嘆時(shí)代的力量：一年前一點(diǎn)·大周期組曾在《戚金興的“出圈之痛”與濱江集團(tuán)(002244)的“畫(huà)地為牢”》有觀點(diǎn)：長(zhǎng)這么大都不愿意去看看外面的世界，好不容易走出去深圳一次落得一身傷痕，這樣的濱江不值錢(qián)。

可正是這樣的羞怯與保守，有效隔離了外在的風(fēng)吹雨打。沒(méi)見(jiàn)到濱江扛起債務(wù)杠桿吞食天地，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)戚金興腦洞大開(kāi)瘋狂多元化，濱江還是那個(gè)濱江。

能在1-2%利潤(rùn)基礎(chǔ)上給員工發(fā)放紅利，證明戚金興非常懂得知難而退的智慧。因此在2022年行業(yè)調(diào)整繼續(xù)深化的時(shí)候，保守還是主旋律。粵港澳大灣區(qū)、京津冀、西部地區(qū)，準(zhǔn)備賣資產(chǎn)換錢(qián)的房企不在少數(shù)，可是排隊(duì)的買家里，一定很難見(jiàn)到濱江的影子。

同樣的情況，也見(jiàn)于時(shí)代中國(guó)控股（01233.HK）、彰泰地產(chǎn)身上。不折騰，荒煙蔓草的年月，你就是亂世之主；至于這樣安穩(wěn)的日子能過(guò)多久，就看行業(yè)調(diào)整到什么時(shí)候。

新力控股集團(tuán)：快槍手的悲劇

健康指數(shù)：☆☆☆☆☆

風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★★★

潛力指數(shù)：☆☆☆☆☆

同類企業(yè)：實(shí)地集團(tuán)

這一年，有些企業(yè)暴雷，卻總覺(jué)得故事還有得講，恒大的汽車、佳兆業(yè)的舊改、世茂的香港資產(chǎn)……可是有些企業(yè)，雷爆了，就是真爆了，最有代表性的還是新力。

2021年8月，關(guān)于公司老總張園林的各種言論喧囂塵上，被綁架、被勒索、被消失……指望公司出自救？別想了，各式桃色謠言，同樣讓他們自顧無(wú)暇，全亂了，一切全亂了。這家公司到底怎么了？沒(méi)人知道。被神秘色彩籠罩下的新力，總是讓人看不清、摸不透。

到9月，傳言被現(xiàn)實(shí)點(diǎn)破，張園林的沉默還是被現(xiàn)實(shí)打破。外債終究要還的，投資人終究要面對(duì)的，沒(méi)辦法。即便如此，那層神秘的面紗還是沒(méi)有褪去，被卡主的新力是階段性的流動(dòng)性困難，還是徹底資不抵債，老板不說(shuō)，沒(méi)人知道。

沒(méi)過(guò)幾日，新力的故事再次泯然眾人。偶然會(huì)有“張園林處置資產(chǎn)”，或“新力向龍湖出售物業(yè)資產(chǎn)”的消息，可是之后就是安靜，再不會(huì)有誰(shuí)聽(tīng)到關(guān)于他們的任何消息。似乎眼前這個(gè)時(shí)代，張園林和他身后的新力都沒(méi)有來(lái)過(guò)。

其實(shí)一切本不應(yīng)該這樣。畢竟在所謂的房企“后浪”中，新力這朵浪花確實(shí)很大：2010年成立，不到10年光景就能在聯(lián)交所上市；上市時(shí)候，年輕的掌舵人張園林不過(guò)43歲；上市后的第二年，合約銷售額就能跨越千億大門(mén)……出手迅捷，正中目標(biāo)，這家公司有快槍手的潛質(zhì)。

不過(guò)2021年后，錢(qián)突然還不上了，新力被命運(yùn)死死地按在地上摩擦，沒(méi)有一點(diǎn)還手之力，隨后公司與個(gè)人，迅速淡出整個(gè)行業(yè)。葉落還能留個(gè)影子，他們卻什么都沒(méi)來(lái)得及留下，失去了想象空間。

想來(lái)也不奇怪。像張量這樣有個(gè)富力地產(chǎn)（02777.HK）的老爹，一路護(hù)佑到現(xiàn)在，年輕力壯的實(shí)地地產(chǎn)還是沒(méi)能逃離殘酷現(xiàn)實(shí)的打壓，何況新力呢？

無(wú)論張園林還是張量，他們跑得太快了，幾乎迅雷不及掩耳地成長(zhǎng)起來(lái)。可是那實(shí)在太快了，快到靈魂還撐不住一副拔苗助長(zhǎng)的軀體。悲劇還是來(lái)了，能怪誰(shuí)呢？

陽(yáng)光城：人心散了

健康指數(shù)：★★☆☆☆

風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★★☆

潛力指數(shù)：★☆☆☆☆

同類企業(yè)：中梁控股、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展(002146)

某種意義上，陽(yáng)光城(000671)（000671.HK）行走在另一種極端。自打理財(cái)暴雷以后，關(guān)于這家企業(yè)的消息一直沒(méi)有停過(guò)。

一點(diǎn)·大周期組曾在《2021房企六大“倒霉蛋”》中有過(guò)介紹，一份不期而遇的糟糕業(yè)績(jī)報(bào)告，掀翻了陽(yáng)光城與泰康人壽之間友誼的小船。再三反對(duì)之后，董事會(huì)中泰康系高層陳奕倫最終選擇離開(kāi)是非之地，絲毫不顧及當(dāng)初戰(zhàn)投成本到底有多高。

見(jiàn)勢(shì)不妙，曾經(jīng)的執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌也選擇離席。陽(yáng)光城給他足夠的尊重與施展空間，也曾書(shū)寫(xiě)個(gè)人職場(chǎng)履歷中成功的一頁(yè)，否則寥寥數(shù)言的臨別留言也不會(huì)如此深刻。可是他還是要走，割了股權(quán)投資的肉也要走。

前不久，董事會(huì)成員華夏人壽同樣遞交辭呈，董事仲長(zhǎng)昊也離開(kāi)了陽(yáng)光城。華夏系持股僅有2.61%，對(duì)比泰康系確實(shí)不算高；可畢竟是大股東之一，風(fēng)向標(biāo)作用還在。人走后輿論又是一片嘩然。

若是裁員，也就忍了。在行業(yè)上行的時(shí)代員工是磚頭，壘起來(lái)是一棟賞心悅目的房子；現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)高了，把墻推倒就行了。可是董事會(huì)成員不是，他們莫不是帶資進(jìn)場(chǎng)，身后閃亮著投資人的眼光。從來(lái)磚頭都是按需索取，投資人多是追著求來(lái)。

現(xiàn)在人走茶涼，大勢(shì)就沒(méi)了。賣掉興業(yè)銀行(601166)的股權(quán)，甩開(kāi)一切外界的虛名，準(zhǔn)備回到陽(yáng)光城帶頭大哥崗位的林騰蛟，看到這場(chǎng)景心中是何等凄涼。

就好像退休司機(jī)準(zhǔn)備放棄半隱居生活，毅然決然走進(jìn)駕駛艙，奈何整車已經(jīng)處于半報(bào)廢狀態(tài)，上路都難；加油工、清潔員、維修員等重要角色都已辭職，這條通往希望的公交線路還怎么運(yùn)營(yíng)？讓老司機(jī)下車推嗎？

人散了，再熱鬧不過(guò)是折騰，故事還是會(huì)歸于平淡。

中國(guó)恒大：希望總要干出來(lái)

健康指數(shù)：★☆☆☆☆

風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★★☆

潛力指數(shù)：★★★★☆

同類企業(yè)：佳兆業(yè)集團(tuán)、世茂集團(tuán)

在所有暴雷房企中，哪個(gè)最能讓你看到希望？或許還是恒大（03333.HK）、佳兆業(yè)集團(tuán)以及世茂集團(tuán)這樣的老牌房企。

如此論調(diào)被提出來(lái)的時(shí)候，已經(jīng)貽笑大方。畢竟對(duì)恒大而言，有限的交付能力與高企的債務(wù)壓力之間，存在著難以逾越的落差。僅以目前恒大的運(yùn)營(yíng)能力減退與不斷累加的短債風(fēng)險(xiǎn)，揶揄看空恒大已經(jīng)成為絕對(duì)正確的事情。

那么看好未來(lái)的恒大是反智的行為嗎？也不一定。

發(fā)展至今，恒大確實(shí)因?yàn)槊つ慷嘣斐闪撕芏鄦?wèn)題，尤其難以消化債務(wù)壓力。不過(guò)需要明確的是，消解債務(wù)壓力的正確姿勢(shì)是什么。是讓高企的債務(wù)徹底清零嗎？當(dāng)然不是，而是要將風(fēng)險(xiǎn)降低到可控范圍內(nèi)。

2020年，所謂的健康房企，需要符合“三條紅線”的標(biāo)準(zhǔn)——剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率低于70%、凈負(fù)債率低于100%、現(xiàn)金短債比大于1；2021年，所謂的健康房企，必須具備足夠充分的流動(dòng)性空間。無(wú)論哪樣，都是給債務(wù)劃定安全線，而不是完全出清。

至于化解債務(wù)的路徑，還是要持續(xù)不斷提升交付水平，盡可能通過(guò)健康運(yùn)營(yíng)提升變現(xiàn)能力。這要求在面對(duì)問(wèn)題時(shí)，企業(yè)這臺(tái)機(jī)器可以減速甚至破損，卻不能停轉(zhuǎn)，不能對(duì)問(wèn)題視而不見(jiàn)。有了這兩點(diǎn)，企業(yè)就有希望回到正軌。

問(wèn)題被曝光，許家印的口號(hào)喊得很響亮，這讓人聯(lián)想到地產(chǎn)大干快上、汽車在宣傳文案快速飛馳的曾經(jīng)，那感覺(jué)確實(shí)不好;可是按照恒大公開(kāi)數(shù)據(jù)，截至2021年底全國(guó)項(xiàng)目復(fù)工率91.7%、復(fù)工人數(shù)8.9萬(wàn)人、四季度累計(jì)交樓超過(guò)5.3萬(wàn)套……恒大在解決問(wèn)題，而且見(jiàn)到了成果。

自救者天救，自助者天助，自棄者天棄。或許現(xiàn)在斷言恒大必將擺脫危機(jī)尚為時(shí)過(guò)早，可是敢于面對(duì)問(wèn)題，還愿意一直堅(jiān)持下去的企業(yè)，希望還是有的。畢竟這么多年，家底還是在的。

還要補(bǔ)充個(gè)細(xì)節(jié)：廣東省代省長(zhǎng)王偉中作政府工作報(bào)告表示，按照市場(chǎng)化法治化原則，穩(wěn)妥推進(jìn)恒大集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解處置。

或許恒大的故事，注定不會(huì)這么快看到結(jié)尾。

預(yù)言2022

2021年結(jié)束的時(shí)候，很多觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)的地產(chǎn)時(shí)代結(jié)束了，洶涌澎湃的地產(chǎn)故事結(jié)束了，結(jié)果如此嗎？

宏觀來(lái)看，答案是肯定的：幾乎所有的分析，對(duì)2022年劇情的預(yù)言都是相似的：政策不變、調(diào)整不變、風(fēng)險(xiǎn)和困難也不變。當(dāng)這些不變匯總到一起，一個(gè)被定型的故事已經(jīng)被寫(xiě)出來(lái)了——一部分輕松悠閑，活在陽(yáng)光燦爛的日子里；一部分晦暗慘淡，在生死邊緣掙扎試探。

也許當(dāng)我們站在2022年的末端，打開(kāi)這一年的回憶錄，看到關(guān)于地產(chǎn)的故事，不是收購(gòu)擊穿了全行業(yè)的最低價(jià)，就是迫于債務(wù)壓力只能躺平，將是一個(gè)多么無(wú)聊的結(jié)局。一個(gè)行業(yè)的走向成了沒(méi)有跌宕起伏的流水賬，真的太可悲了。

不過(guò)拿起放大鏡，用微觀視角重新觀察行業(yè)，或許會(huì)有另外的故事。

陷入麻煩的房企總要拿起割肉的刀，用身上的肉換一個(gè)活下來(lái)的希望。只是要從哪里下刀？割多少的肉？力挽狂瀾的故事會(huì)發(fā)生在誰(shuí)的身上？沒(méi)有人知道。

擺上貨架的資產(chǎn)，如同商場(chǎng)里琳瑯滿目的盲盒，誰(shuí)也不知道里面裝著什么，卻總會(huì)有冤大頭將其收入囊中。哪個(gè)會(huì)最先爆炸？爆炸了會(huì)有什么效果？也沒(méi)有人知道。

這樣看來(lái)，泥潭里的房企得到一次考驗(yàn)?zāi)芰椭腔鄣臋C(jī)會(huì)，不一定得到壞的結(jié)局；站在岸上的房企被迫參加一場(chǎng)擊鼓傳花的賭博，不一定迎來(lái)好的明天。

在不變的故事里，我們還能看到一個(gè)可能改變的2022，這樣的明天不值得期待嗎？

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